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1112目录委托代征政策解读代开发票流程简介代开发票注意事项代开发票操作演示12343政策解读一、纳税人在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。基本概念销售不动产企业非企业性单位个体工商户其他个人单位个人按身份性质划分——单位vs个人出租不动产4按纳税人类别划分——一般纳税人vs小规模纳税人划分标准•从事货物生产或提供应税劳务——年应征增值税销售额50万元•从事货物批发或零售——————年应征增值税销售额80万元•销售服务、无形资产或不动产——年应征增值税销售额500万元其他规定•年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人•年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税•年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人政策解读基本概念销售不动产出租不动产5•单位（企业性、非企业性）和个体工商户，可以是一般纳税人或者小规模纳税人•其他个人一定是小规模纳税人。一般纳税人小规模纳税人发票开具可以自行开具增值税普通发票和增值税专用发票可以自行开具增值税普通发票，不能自行开具增值税专用发票，可以到主管税务机关申请代开计税方法一般计税方法应纳税额=销项税额-进项税额简易计税方法应纳税额=销售额*征收率政策解读基本概念销售不动产出租不动产6不动产二、征税范围纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务总局暂委托地方税务局代为征收。•取得包括以直接购买、接收捐赠、接收投资入股、自建以及抵债等各种形式取得。不包括房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。（权属登记）•不动产指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物。房屋住房政策解读基本概念销售不动产出租不动产7三、税率和征收率11%5%1.5%税率销售不动产出租不动产征收率、预征率简易计税方法销售不动产预缴其他个人出租不动产征收率减按其他个人出租住房政策解读基本概念销售不动产出租不动产8四、销售额价外税销售额=全部价款和价外费用÷（1+征收率）例：甲销售住宅一套，取得售房款100万元。营业税：营业额=100万元增值税：销售额=100÷（1+5%）=95.24万元政策解读基本概念销售不动产出租不动产9五、发票种类增值税发票税控发票增值税专用发票（三联/六联）增值税普通发票（二联/五联）增值税电子普通发票机动车销售统一发票非税控发票通用机打发票通用定额发票进项抵扣凭证以下情形不得开具增值税专用发票：1、向消费者个人销售不动产。2、销售适用免征增值税规定的不动产。政策解读基本概念销售不动产出租不动产10政策解读基本概念销售不动产出租不动产11政策解读基本概念销售不动产出租不动产12纳税人类型取得方式取得时间地税预缴税款（不动产所在地）国税纳税申报（机构所在地）一般纳税人非自建4.30前差额，5%差额，5%自建4.30前全额，5%全额，5%非自建5.1后差额，5%全额，5%自建5.1后全额，5%全额，5%小规模纳税人（单位、个体工商户）非自建——差额，5%差额，5%自建——全额，5%全额，5%小规模纳税人（其他个人）非自建——差额，5%，不动产所在地地税申报自建——全额，5%，不动产所在地地税申报政策解读基本概念销售不动产出租不动产13纳税人类型不动产类型地税预缴税款（不动产所在地）国税纳税申报（机构所在地）个体工商户（北上广深）购买不足2年的住房全额，5%全额，5%购买2年以上的非普通住房差额5%差额，5%购买2年以上的普通住房免税免税其他个人（北上广深）购买不足2年的住房全额，5%，不动产所在地地税申报购买2年以上的非普通住房差额，5%，不动产所在地地税申报购买2年以上的普通住房免税，不动产所在地地税申报政策解读基本概念销售不动产出租不动产14纳税人类型不动产类型地税预缴税款（不动产所在地）国税纳税申报（机构所在地）个体工商户（非北上广深）购买不足2年的住房全额，5%全额，5%购买2年以上的住房免税免税其他个人（非北上广深）购买不足2年的住房全额，5%，不动产所在地地税申报购买2年以上的住房免税，不动产所在地地税申报政策解读基本概念销售不动产出租不动产15预缴税款计算应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）*5%（个人转让购买不足2年的住房，也是按全额预缴和申报）应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）*5%自建非自建——全额计税——差额计税政策解读基本概念销售不动产出租不动产16差额扣除凭证纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（一）税务部门监制的发票。（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。（三）国家税务总局规定的其他凭证。政策解读基本概念销售不动产出租不动产17例1：甲公司2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元（含税，下同），纳税人于2013年购买时的价格是700万元，可以提供合法有效凭证。营业税应纳税款=（1000-700）*5%=15（万元）增值税属于非自建，预缴时以差额作为销售额预缴税款=（1000-700）÷（1+5%）*5%=14.29（万元）政策解读基本概念销售不动产出租不动产18例2：甲公司2016年6月30日转让其2013年自建的厂房一间，取得转让收入1000万元（含税，下同），纳税人于2013年建造时的成本是700万元。营业税应纳税款=1000*5%=50（万元）增值税属于自建，预缴时以全额作为销售额预缴税款=1000÷（1+5%）*5%=47.62（万元）政策解读基本概念销售不动产出租不动产19例3：张三2016年6月转让购买的住房，取得转让收入100万元（含税，下同），该住房为2014年8月购买，购买时的价格是70万元，可以提供合法有效凭证。营业税应纳税款=100*5%=5（万元）增值税应纳税款=100÷（1+5%）*5%=4.7.6（万元）政策解读基本概念销售不动产出租不动产20例4：张三2016年6月转让购买的住房，取得转让收入100万元（含税，下同），该住房为2014年1月购买，购买时的价格是70万元，可以提供合法有效凭证。广州地区营业税（普通住房）免税（非普通住房）应纳税款=（100-70）*5%=1.5（万元）增值税（普通住房）免税（非普通住房）应纳税款=（100-70）÷（1+5%）*5%=1.43（万元）政策解读基本概念销售不动产出租不动产21例4（续）：张三2016年6月转让购买的住房，取得转让收入100万元（含税，下同），该住房为2014年1月购买，购买时的价格是70万元，可以提供合法有效凭证。非广州地区营业税免税增值税免税政策解读基本概念销售不动产出租不动产22其他优惠政策•个人销售自建自用住房免征增值税。•被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产清偿债务免征增值税。•为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入免征增值税。•涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。（均为原营业税减免政策的平移）政策解读基本概念销售不动产出租不动产23出租不动产•其他个人出租不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算缴纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。应纳税款=含税销售额÷（1+5%）*5%•其他个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。应纳税款=含税销售额÷（1+5%）*1.5%政策解读基本概念销售不动产出租不动产24出租不动产其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。政策解读基本概念销售不动产出租不动产25例1：张三出租住房，每月收取租金30000元。按月申报营业税：免税增值税：不含税销售额=30000÷（1+5%）=28571（元）免税按季申报营业税：免税增值税：不含税销售额=30000*3÷（1+5%）=85714（元）免税政策解读基本概念销售不动产出租不动产26例2：张三出租住房，每月收取租金35000元。按月申报营业税：应纳税款=35000*1.5%=525（元）增值税：不含税销售额=35000÷（1+5%）=33333（元）应纳税款=33333*1.5%=500（元）按季申报营业税：应纳税款=35000*3*1.5%=1575（元）增值税：不含税销售额=35000*3÷（1+5%）=100000（元）应纳税款=100000*1.5%=1500（元）政策解读基本概念销售不动产出租不动产27例3：张三出租商铺，每月收取租金35000元。按月申报营业税：应纳税款=35000*5%=1750（元）增值税：不含税销售额=35000÷（1+5%）=33333（元）应纳税款=33333*5%=1667（元）按季申报营业税：应纳税款=35000*3*5%=5250（元）增值税：不含税销售额=35000*3÷（1+5%）=100000（元）应纳税款=100000*5%=5000（元）政策解读基本概念销售不动产出租不动产28流程简介TAX税控专用设备发行代开发票部门登记发票提供发票开具开票数据传输抄报税、验旧先税后票29注意事项一、发票使用•地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。•第四联由代开发票岗位留存，以备发票扫描补录•第五联交征收岗位留存，用于代开发票和征收税款的定期核对•其他联次交纳税人30注意事项二、代开范围销售不动产购买方销售方单位个人企业性非企业个体工商户其他个人小规模纳税人一般销售专票普票（仅限不能自开普票的）普票免税销售普票一般纳税人自行开具，不得代开31注意事项二、代开范围出租不动产承租方出租方单位个人企业性非企业个体工商户其他个人其他个人专票、普票普票32三、代开作废与冲红代开发票遇有填写错误、销售退回等情形，在收到退回的发票联、抵扣联符合作废条件的，按作废处理；不符合作废条件的，应开具红字发票。作废条件：1、收到退回的发票联、抵扣联时间未超过代开发票开票当月；2、代开税务机关未抄税；3、购买方为认证或者认证结果为“纳税人识别号认证不符”“专用发票代码、号码认证不符”注意事项33操作演示——发票领用34操作演示——代开发票申请35操作演示——代开发票申请36输入销售方纳税人识别号，回车，系统自动进行判断操作演示——代开发票申请37输入购买方纳税人识别号，回车操作演示——代开发票申请38操作演示——代开发票税款扣缴39操作演示——代开发票税款扣缴40操作演示——代开发票税款扣缴41操作演示——代开发票开具42操作演示——代开发票开具43操作演示——代开发票开具44必须与征收系统、纸质发票一致操作演示——代开发票开具45操作演示——代开发票开具46操作演示——代开发票开具47操作演示——代开发票开具48操作演示——代开发票作废49操作演示——代开发票作废50操作演示——代开发票作废51操作演示——代开发票作废52操作演示——代开发票作废53操作演示——代开发票冲红54操作演示——代开发票冲红55操作演示——代开发票冲红56操作演示——代开发票冲红57操作演示——代开发票冲红58操作演示——代开发票冲红59操作演示——代开发票冲红606060