房地产开发可行性报告的不确定性分析

西安文海工程咨询有限公司wenhaizx.com可行性研究报告房地产开发可行性报告的不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，1盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。例如：A、住宅销售的平衡点是[（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98%即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑）B、酒店经营的平衡点200×50%×50%÷200=25%即住房率达到25%能够保本经营。C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/㎡×月计算，保平点是5÷50=10%即出租率达到10%即可以保本经营。2敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。2.1变动因素一成本变动西安文海工程咨询有限公司wenhaizx.com可行性研究报告成本变动幅度（%）对各项经济指标变化的影响。例如：经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率2.2变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率2.3变动因素一容积率变动容积率变动各项指标的变化主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率3风险分析3.1风险因素的识别和评估风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。①风险等级划分②风险因素的识别和评估3.2风险防范对策①市场风险分析②经营管理风险分析西安文海工程咨询有限公司wenhaizx.com可行性研究报告③金融财务风险分析4.1社会评价（定性）在可行性研究中，除对以上各项经济指标进行计算、分析外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析。可以对不能定量的效益影响进行定性描述。内容包括：项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；项目对合理利用自然资源的影响。4.2环境评价（影响及对策）（1）工程建设对环境的影响（2）建设中环境影响的缓解措施4.3公司资源匹配分析终上所述均为本人观点，请大家酌情分析。