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重庆江北区五宝镇“国际文化健康城”方案汇报2014.03分析篇区位条件分析发展环境分析策划篇主题概念目标定位市场定位发展模式产业体系产品定位空间篇场地分析空间结构实施篇规划效果图项目布局及实施进展汇报提纲背景篇项目概况目标诉求经济篇测算资金筹措1背景篇•项目概况•目标诉求项目概况规划性质策划+规划理念创意、发展思路规划范围研究范围——五宝镇及周边地区规划范围——3平方公里目标诉求宜业宜居布局谋势——承接区域总部的理想栖息地——新城镇建设的示范样板生态、健康立势——区域范围内顶级后花园、健康、文化生活典范引资成势——“优质资源、高端市场”需要“大投资、顶级项目”需要重点关注问题1、如何依据资源、判析市场与区域竞合，科学定位发展方向与重点？2、如何准确把握目标市场需求行为趋势，构建复合型的产品谱系？3、如何深度挖掘买点和塑造高端形象？4、如何通过发展模式创新，实现多元功能的复合？2分析篇•区位条件分析•发展环境分析区位条件分析□重庆地理区位区位条件分析□重庆地理区位重庆总面积8.24万平方公里，是我国面积最大的城市。主城建成区面积647.78平方公里。重庆市常住人口2945万人。一小时经济圈常住人口近1800万人。主城区人口800万。2013年，全市生产总值达到12657亿元,，公共财政预算收入完成1693亿元。人均GDP42978元人民币。重庆是一个富有三千年巴渝文化底蕴的历史文化名城！重庆以“美女、美食、火锅、温泉”闻名于世界。2013年全市旅游接待总人数达3.08亿人次；旅游总收入1771.02亿元。其中过夜游客6809.79万人次、入境旅游者242.26万人次。“国家战略+直辖市+西部开发+库区政策+城乡统筹试验区+两江新区+保税港区”重庆是中华人民共和国四个直辖市之一，中国五大国家级中心城市之一，长江上游地区经济中心和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，长江上游航运中心，中国政府实行西部大开发的开发地区,国家统筹城乡综合配套改革试验区以及两江新区。区位条件分析□项目规划区位地理区位江北区、渝中区被设为“重庆城市核心区”。江北区地处嘉陵江、长江交汇处北岸，呈长条型带状分布，东西长43公里，江岸线103公里，幅员面积221平方公里。相对于渝中区有限的发展空间，江北区将是重庆市发展的中心。江北辖9街3镇，常住人口77.7万.2013年江北区地区生产总值达555亿元，同比增长9%。地方财政收入完成87亿元。区级税收收入63.7亿元。位居全市第一。江北区将加快壮大提升“五大重点产业”建设：重庆商贸中心、先进制造业基地、重庆金融中心、现代企业总部基地、重庆物流中心。同时，积极推动文化产业与旅游产业发展。□交通环境区位条件分析五宝镇位于重庆市江北区最东端，地处长江北岸，背靠明月山脉，长江、御临河三面环绕。东南与巴南区隔江相望，西与两江新区的鱼复工业园接壤，北以御临河与渝北区御临镇相望。距离中心城区50分钟车程高铁站35分钟车程江北机场30分钟车程渝宜高速环绕□两江新区带来重大发展机遇区位条件分析2010年5月7日，国务院批准成立“重庆市两江新区”，成为中国继上海浦东和天津滨海新区后的第三个副省级新区。五宝镇作为与两江新区鱼复工业园区仅一山之隔的江北区唯一未划入两江新区的纯农业镇，江北区委、区政府决心借重庆市两江新区大发展的东风，打造以旅游观光、休闲娱乐、生态宜居为主要内容的“两江新区现代服务综合配套区”。与两江新区鱼复工业园区仅一山之隔两江新区五宝镇鱼复工业园□优势资源区位条件分析山（明月山森林面积约12平方公里，是重庆主城区东部重要的生态屏障）水（长江、御临河从境内通过）泉（日出水量2000立方米、温度51°C的优质温泉）峡（洞悉峡、明月峡等自然景观）寺（天宝寨、大方寺等人文景观）气（负氧离子1600到6000左右）五宝镇集多种优势资源于一身，是重庆近郊不可多得的稀缺的生态风水宝地。发展环境分析1.重庆引领西部发展世界瞩目重庆西部地区发展最快的大城市，也是中国城市建设最快的城市。“两区”选择重庆，实质是国家战略发展方向选择了重庆，中国经济发展的动力、能量集中到重庆。金融、科技、医药等高端服务业迅猛发展。“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”“健康重庆”的发展理念，不断增强重庆在经济、文化和政治上的综合辐射和引导能力。2.重庆正向世界城市的方向发展截至2013年1月,入渝世界500强企业已经超过225家,以平均每年33家的速度递增。500强企业对投资环境的要求十分苛刻，这也折射出重庆城市发展国际化的吸引力。随着重庆不断改善投资环境举措的出台，更多的世界500强将在重庆设立投资性公司、研发中心、运营总部。3.重庆大发展的坚实基础重庆的经济近年来发展迅速，2013年，重庆市GDP达到12656.69亿，按常住人口计算，全年人均地区生产总值达到42795元，全市接待过夜游客6809.79万人次，同比增长6.21%。同样在区域经济、国际交通、科技教育、宜居环境等众多方面也有了相当显著的提升，重庆的已经进入了全面、健康、高速发展的快车道。重庆——西部焦点充满活力发展环境分析1.“大城市，大郊区”世界上许多大城市于20世纪50年代便实施了“大城市、大郊区”的城市发展战略，在半个世纪的发展过程中，积累了丰富的经验和教训。借鉴国际成功经验，对于实现高起点规划、高质量建设、高效率管理，建设各具特色的新型城镇大有裨益。2.结合城乡优势，形成多组团城市结构大城市发展有其内在规律。国际经验显示，城市病不是固有的，大城市病的关键不在于大，而在于大的形态和投资结构。只有结合乡村与城市的优势，形成多中心组团式城市结构，城市才能获得最佳的社会经济环境综合效益。城市化是城乡协调发展的产物，小城镇是城市化不可分割的部分。3.建设生态型、集约型城市已是国际共识环境与发展问题是当今世界发展的主流，加强环境建设、优化人居环境已成为国际共识，随着城市化进程的加快，城市的扩张与环境压力、交通压力、人口压力等将越来越大。建设生态型、集约型城市，创造一个安全舒适、文明健康、景观优美、生态良好的人居环境和城市环境，推动城市的可持续发展，已成为全世界的需要和发展趋势。国际新型城镇——依托大都市快速发展发展环境分析1.交通条件便利新城与东京都核心区域较近，在关系上保持了一定的距离2.良好的景观环境有着极佳的地理位置，拥有海景资源；通过合理的选址和规划，形成良好的景观效果3.政府支持政府通过规划和配套政策来引导城市功能向城市新区转移4.多方合作的发展模式通过公私合营等其他方式引入私人资本以降低政府的投入，缩短开发时间，保证开发目标的实现。并且规划和发展战略等有开发商和相关行业的专家参与，保证了项目的透明度和支持度案例1---日本东京临海副都心东京湾临海副都心通过填海造地，开发土地面积448公顷，总建筑面积700万平米，其中办公250万、会展36万、商业娱乐及酒店130万、公寓205万，规划就业人口10.6万，居住人口6.3万。发展环境分析1.优越的生态环境拉德芳斯商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境而后完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至2.景观轴线的凝聚力新区在景观轴线的规划和建设比较强调由斜坡、水池、树木、绿地、铺地、小品、雕塑、广场等所组成的街道空间的设计，使这条主轴线有了很强的凝聚力3.新区的地标性建筑拉德方斯的标志性建筑物就是“新凯旋门”，该建筑的落成，使拉德方斯全区有了中心，有了标志，有了精神支柱，增强了其吸引力。并且该建筑不仅是新区的标志，也成了整个巴黎市的新标志案例2---法国巴黎拉德芳斯新区拉德芳斯是城市综合体的最好范本：拉德芳斯特区已成为现代化的象征及欧洲最卓越的商务办公区。这里有超过1,600家公司及15万工作人员，这里满足了每一家公司的特殊需要，不论其性质和规模(从10平方公尺到10万平方公尺以上)。法国最主要的20家公司中有14家的总部设於此区内，50家最主要的跨国公司中有15家设於此区内。3策划篇•主题概念•目标定位•市场定位•发展模式•产业体系•产品定位主题概念欧陆风情生态小镇目标定位以五宝镇自然山水、生态环境为核心，集健康养生、商务休闲、总部经济、文化产业、旅游度假、餐饮美食为主要功能的产城结合新型小城镇。（2）总体目标——重庆及江北区区域范围内顶级后花园和商务休闲总部基地。——高端精英人群健康、工作、文化、生活、娱乐休闲的理想家园。——突出重庆市所独有的长江、陪都、直辖市等唯一性，打造世界一流的、历史性项目。——依托重庆五宝镇独特的地势和自然环境，打造唯一性的“金山、银坡、钻石窝”。（1）性质定位市场定位市场级别范围市场特征需求趋势一类客商市场重庆及周边2小时交通圈城市距离较近，交通便利，相互之间的经济、社会、文化交流较多研发办公、会议会展、培训、养老养生、健康医疗•长三角、珠三角•成都、贵州、陕西等周边省市•经济发达，人口规模大•经济圈范围，经济联系紧密•产业转移•重庆区域市场的中心地位二类客商市场北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等经济发达地区的特大城市经济发达，人口规模较大，国际化发展市场布局、优势资源抢占、生态健康环境资源吸引等三类客商市场国内其它地区城市及港、澳、台胞和欧美各国、俄罗斯、韩国、日本相对距离较远，国际化程度高，对文化、环境要求高市场抢占、文化、环境的吸引等发展模式——案例借鉴区位：韩国庆尚北道庆州市新坪洞模式：“观光疗养—配套项目—地产”——中等强度开发模式旅游业态：滨湖休闲度假房地产业态：高尚住宅、商业、酒店、乡村俱乐部适用范围：风景湖泊模式成熟度：已成熟发展原则:“规划就是财富，环境就是优势，结构就是效益”滨水生态、健康休闲驱动模式——波门湖度假区从建设伊始就确立了其鲜明的主题：娱乐性、康体性、商务性。为此，度假区建设了大量的娱乐、康体、商务设施，包括饮食购物娱乐中心、会议中心、饭店、综合公寓楼（私人公寓）、世界游乐场、乡村俱乐部（高尔夫球场及俱乐部）、民俗村、主题公园等。其鲜明特色吸引了国内外众多游客。发展模式模式一：健康文化（健康中心—温泉酒店—文化产业—健康社区）模式二：总部经济（企业总部—游艇、高尔夫俱乐部—高端社区）五宝镇的双核驱动模式（总部+健康）可持续发展模式居住和服务为辅助功能产业核心功能总部经济驱动模式自然资源总部经济文化内涵会议度假、康体养生、乐活体验、文化创意世界500强企业及区域总部入驻，带动当地税收一定人口沉淀、情景体验式生活、文化健康产业的融入“敬畏山河，谦卑自然”，以生态谋发展，向自然要效益发展模式——国际企业总部区项目运作模式1、企业申请，政府主管部门在五宝镇划出片区作为总部基地项目的开发区域；2、双方签订开发知名企业区域总部基地合作委托协议；3、对划定区域进行整体规划；4、分批分期建设研发及培训中心、区域销售结算中心等总部项目及配套设施；5、税收地方留成部分按比例通过政府财政渠道以园区开发基金形式返还基地；6、招商知名企业入园使用独立的研发中心、结算中心等物业项目；7、入园企业通过区域销售结算完成每年新增销售在江北区结算并纳税；8、500强等企业累计纳税达到预定数额时，移交其使用的物业（以1万元买断）。——建设规模1、规划建设100栋知名企业培训中心、结算中心、灾备中心、研发中心；2、配套建设200-300套企业会所。高端总部产业集群是五宝镇经济健康、持续、快速发展的基石和原动力。发展模式——地方政府的收益1、可获得国内外知名企业每年新增销售部分的纳税：25亿（平均年收入）×20%(平均年增长率)×10%(综合税率）×100家=50亿地方留成为50亿×45%=22.5亿分三个阶段实现：第一阶段，1-2年，10-20家企业，地方留成2.25-4.5亿元。第二阶段，3-4年，30-60家企业，地方留成6.75-13.5亿元。第三阶段，5-6年，60-100家企业，地方留成13.5-22.5亿元。2、培训基地、研发中心纳税；3、土地开发综合收费；4、区域综合竞