深圳市物业管理示范大厦标准及评分细则

1深圳市物业管理示范大厦标准及评分细则序号标准内容规定分值评分细则一基础管理221、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用1符合1.0，主要配套设施不完善时，每发现一处不合规扣0.22、己办理承接查验手续（包括分户查验单、查验问题清单、物品及资料清册等等）1符合1.0，每发现一处不合规扣0.23、由一家物业服务企业实施统一专业化管理1符合1.0，不符合04、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，双方责权利明确1符合1.0，合同不规范扣0.5，合同写入违规内容扣0.5，合同未在主管部门备案05、在房屋销售合同签订时，购房人与物业服务企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确1符合1.0，基本符合0.5，不符合06、按规定建立专项维修资金，其管理、使用、续筹符合有关规定1符合1.0，已建立但管理、使用、续筹每发现一处不合规扣0.5，未建立07、房屋使用手册、装饰装修管理规定及管理规约等各项公众制度完善1完善1.0，每发现一处不不完善扣0.28、满足法定条件的物业项目，业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责1符合或未成立业主委员会1.0，无业主委员会名单扣0.2，无章程等相关制度扣0.2，未备案09、已成立业主委员会的物业项目，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，双方责权利明确1符合或未成立业主委员会1.0，合同不规范扣0.5，合同写入违规内容扣0.5，合同未在主管部门备案010、物业服务企业制订创优规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1符合或未成立业主委员会1.0，不符合每处扣0.511、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法2制度、工作标准建立健全2.0，主要检查：物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度、资料管理制度等，每发现一处不完整不规范扣0.2，未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.512、物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨1管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1，着装及标志符合0.5，不符合0l3、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率1符合1.0，无计算机扣0.5，未装备智能化设备扣0.514、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况1执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0，未公开02序号标准内容规定分值评分细则一15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便1包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.216、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便1每发现一处不符合扣0.217、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录2符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.118、定期向使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上1符合1.0，未定期发单扣0.2，无整改记录扣0.2，满意率不达标扣0.519、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录2建立并落实2.0，建立但未落实扣1.0，未建立扣2.0；及时率符合1.0，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0二房屋管理与维修养护91、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署1符合1.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.22、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象2符合2.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣0.53、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象，按规定清洗外墙、外立面，粉刷楼梯、公共走廊2符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2，是涂料的每发现一处褪色不一致的扣0.1，每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.24、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1符合1.0未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.l，有安主隐患每处扣0.55、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀2符合2.0，每发现一处不符合扣0.26、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1符合1.0，每发现一处不符合扣0.17、大厦装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象1符合1.0，每发现一处不符合扣0.53序号标准内容规定分值评分细则三共用设备管理35（一）综合要求41、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行1符合1.0，每发现一处不符合扣0.22、设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求1符合1.0，每发现一处不符合扣0.23、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程1符合1.0，不符合04、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故1符合1.0，不符合0（二）供电系统31、供电设备设施运行状态正常，标识清晰明确；巡视、检测、维修、操作行为规范，记录完整；保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1符合1.0，每发现一处不符合扣0.22、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1符合1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.53.按规定对应急电源设备进行保养；储备足够的燃料；应急电源设备可随时起用1符合1.0，每发现一处不符合扣0.2（三）弱电系统2以下每发现一处不符合扣0.1：监控设备齐全、完好无损，控制范围符合设计和安全要求，操作台整洁。监控录像画面清晰、画面切换稳定，音频视频线路接线牢固、布线规范、标识清楚，监视摄像镜头干净无灰尘、连接线路规范无锈迹，焦距调整、云台各角度动作灵敏，监控的控制设备运行状态良好，按钮、开关、插头、指示灯无缺损。录相带或硬盘存放时间不少于7天。对讲系统工作正常(含电梯内)、设备完好、通话音质较好，控制主机、楼层解码器箱干净无尘、线路规范。红外防越位防盗系统、门禁系统、背景音乐系统、车场管理系统、公用天线系统工作正常。按规定时间排除故障，保证系统工作正常。1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存4序号标准内容规定分值评分细则三（四）消防系统5以下每发现一处不符合扣0.1（其中消防控制主机、消防联动不能正常运行的扣5）：消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题明确各区域防火责任人制订突发火灾的应急方案，引路标志完好，紧急疏散通道畅通无火灾安全隐患消防水泵、风机、防火卷帘门、手报等末端设备处于自动状态。消防中心可随时启动消防水泵、风机、防火卷帘门等设备，消防对讲、消防广播、消防泵、风机、防火卷帘门、警铃工作正常。消防控制主机、消防联动控制柜运行正常，各种控制开关、按钮、指示灯齐全并标有功能标识。消防控制主机、消防联到控制柜内清洁无灰尘、线路整理规范，工作电压正常（控制箱、电瓶）。消防报警系统无故障点，探测器、手报、风阀、水流开关、水压开关功能正常。消防系统的模块箱、控制箱内清洁无灰尘、线路整理规范。消防中心能够正常迫降电梯。消防栓箱内清洁无灰尘、配件齐全、水龙带完好无损，无私自动用消防栓情况，栓口不漏水。防火卷帘门外观清洁无灰尘、运行灵活无异常磨擦声，就地手动、启动及联动正常，上下限位置正常，防火卷帘门开关盒玻璃完好无损。防火卷帘门现场应有编号，防火卷帘门下的地面有两条黃色警戒线，防火卷帘门两边有警示牌。气体灭火系统储藏器压力、机械运转等正常，无故障，控制柜时间显示正确。灭火器压力显示正常，铅封、保险带完好无损。出口指示灯控制器面板（包括电压）无异常、荧光显示板正常、清洁无尘。各种指示发光管正常、疏散示意图、照明设施和引路标志完好。1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人4、制订突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通５、无火灾安全隐患5序号标准内容规定分值评分细则三（五）电梯系统6１、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1符合1.0，不符合0２、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好1每发现一处不符合扣0.2３、轿厢、井道、机房保持清洁1每发现一处不符合扣0.2４、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗１符合1.0，不符合0５、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修１符合1.0，不符合0６、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1符合1.0，不符合0（六）给排水系统1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理用水和节水计划2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生无二次污染4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患5、限水、停水按规定时间通知住户。6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积泡水、泛水和长时间停水现象8、制订事故应急处理方案9以下每发现一处不符合扣0．2分：无因设备、管理等事故而造成的长时间停水。水泵运行无异声，无异常震动，消防水泵和不经常使用的水泵手动盘车灵活。设备铭牌清晰，水泵盘根渗漏水在允许的范围内，水泵按规定添加润滑黄油。水泵运行时产生的噪音符合环保、职业健康要求。设备、管道和阀门表面油漆光洁、无脱皮、无锈迹、无跑冒滴漏，有标识和水流方向指示。水池水位有明显标志，显示正确，无跑冒水现象。按规定对二次供水、蓄水池设施、设备进行清洗、消毒，各种证件齐全。水池、水箱周边整洁卫生，无二次污染，蓄水池人孔封闭良好，井盖上锁，通气孔用不锈钢纱网封隔。限水、停水按规定时间通知用户。排水系统通畅，雨水井、污水井无大量沉积物，汛期道路、车库无积水。污水池盖完好，管道、阀门、法兰、止回阀、阀门连接螺丝等无锈蚀，潜污泵运行正常、控制开关处于自动位置。水泵、污水泵控制柜（箱）内干燥、无灰尘、线路规范、接线紧固、图纸齐全，柜箱的开关、指示灯完好、颜色显示正常。消防电梯下的排污泵使用正常。对废水的排放进行管理，定期检查排污管道系统、沙井、排污设备等。对在规划设计中实施雨、污水分流的大厦，严禁雨、污合流。制定事故应急处理方案。遇事故，维修人员在规定时间内进行抢修。6序号标准内容规定分值评分细则三（七）空调系统1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重漏水现象2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修3、制定中央空调发生故障应急处理方案3以下每发现一处不符合扣0．2分：制定中央空调系统发生故障应急处理方案并上墙，室内清洁、地面无水。冷冻机组应保持清洁完整、无锈蚀、无泄漏、螺栓紧固，电气部分应保持干燥，无漏油漏氟利昂，主机仪表显示状态正常。水泵电机运行正常、电机温度、电控柜功能正常、无异常杂音及碰撞冲击声。各种阀