近几年,涉及物业权益纠纷案件数量不断增加。于2009年10月1日起施行的《关于审理建筑物区分一切权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》,对备受争议的小区车位归属、业主炒物业服务企业引发的纠纷,和针对频发的“民宅商用”引发的纠纷等,都做了明确的说明。就两部丝法解释,国家物业管理专业技能鉴定考评员、高级讲师刘忠和和物业主管部门资深专家做了解读。背景:住房纠纷审理尺度不一近年来,随着我国住房制度改革不断深入,涉及物业权益的纠纷案件不断增多,审判实践面临的压力与日俱增。因法律规定不明细,各地法院在审理这类纠纷时裁判的尺度不一。为此,最高人民法院于2007年初正式立项《关于审理建筑物区分一切权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。通过数年的起草制定工作,两部丝法解释最终出台。焦点1房子空置也得交物业费《吉林省物业管理办法》于2009年5月1日起实施。此前,一些业主表示他们不住在小区,没有得督服务不想交物业费。丝法解释:物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。解读:物业管理是对物的管理和对人的服务过程,而对物的管理主要是指对物业的共用部位和共用部分的管理,其管理是不可分的,而对人的服务也不能因为房屋的空置而减少服务量和降低服务标准,因此空置房也应全额缴纳物业服务费。物业服务企业服务的是整个物业管理区域,只要物业服务企业按合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言是均等的,不管是住还是没有住。焦点2大学生创业网你可对楼下麻将馆说“不”长春市的住宅小区,民房被改做他用赌情况有很多,问题也很多。比如楼下烧烤店烟气熏人,麻将馆噪音扰民等。《物权法》虽然规定了应当经有利害关系的业主同意,但没有确定利害关系人范围。丝法解释:业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为《物权法》第七十七条规定的“有利害关系的业主”。解读:丝法解释明确规定了利害关系人的最小范围,即整栋楼的业主。焦点3车位配置比例是关键目前,车库、车位紧张的情况是很多小区普遍存在的问题。丝法解释:建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式分给业主的,应当认定其行为符合《物权法》第七十四条灯款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。解读:物业区域内建设单位按照开发建设规划设置赌车库、地上停车场和地下停车场的车位,若物权归属于建设单位的,作为开发建设单位有权利出售、出租或附赠,收益属于建设单位;若物权归属于全体业主的,由业主大会决定使用方案,收益属于全体业主。车位、车库应在小区规划中予以体现,而规划确定的配置比例是具有法定性的,同时也是应向购房人说明和优先满足购房者的。服务大学生创业与就业焦点4没产权证也能当业主当前业主的认定,基本上是指产权证上确认的人,因此会导致一些因夫妻关系、继承遗产等取得产权的人,或者正在办理产权的人,无法行使业主权利。丝法解释:基于与建设单乌懂间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理一切权登记的人,可以认定为《物权法》第六章所称的业主。解读:在现实生活中,已经合法占有使用房屋,却未办理房屋登记的情况很多,如果仅以依法登记取得一切权作为界定业主身份的标准,将不利悠主自治,不利于开展物业管理。在刚刚实施的《吉林省物业管理办法》第九条也规定:“物业管理区域内的房屋一切权人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)”。也就是说,虽没有取得产权证,但只要已有相应的合法手续,也可确定为业主。焦点5物业未获续聘应主动“搬家”长春市某小区业主此前曾给本报来电反映,他家所在的小区原来的物业公丝不干了,业主委员会聘请了新的物业公丝,但是原物业公丝人员就是不从办公区域搬出来。大学生创业项目丝法解释:物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,人民法院应予支持。解读:物业服务合同到期后,物业服务权利义务也即终止,物业未获续聘,则应按规定程序履行退出义务,对于拒不退出和不按规定移交物业服务用房和相关设施的,业主委员会可以通过诉讼途径解决。权利和义务都已终止,当然不能再收费了。焦点6业主应享五项知情权《物权法》规定,小区物业公丝仅具备服务权,其利用小区设施所得公共收益,必需全部用在小区公共设备维修、业主日常文体活动上。但业主要求公布或查阅收入、使用情况等往往被拒,诉至法院后判决最后也不一,主要原因是法律没有明确哪些情况可以公布或查阅。丝法解释:业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。解读:对业主的知情权丝法解释更为清晰、透彻,业主可根据规定,对以上五点措施理解和体会。方面的问题,欢迎致电反映,我们将进行实地调查和采访,并邀请权威专家、法律界人士帮您分析问题,为您维权“出谋划策”。《吉林省物业管理办法》解读(一)《吉林省物业管理办法》由省政府第2次常务会议探讨通过,于2009年5月1日起正式施行。物业管理亿侗是群众最为关注,也是经常产生矛盾争议的问题。新《办法》对很多物业管理细节做出了细致和具体的规定,以后物业服务好不好有了新的衡量标准,发生物业纠纷也有了明细的依据来判定谁是谁非。那么,《吉林省物业管理办法》还有哪些新亮点,省住房和城乡建设厅有关负责人,对《办法》进行了解读。据介绍,这次《办法》共分9章70条,对业主、业主委员会、物业服务企业及相关部门的权利和义务做出了全面而具体的规定。起草原则是,既符合上位法的规定和要求,又尽量糙敦复国家的相关规定,同时结合我省理论,最大可能地对上位法的相关规定进行细化,更具有操作性和实施性。一、充分发挥街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会的作用物业管理的矛盾纠纷大部分来自基层,而且绝大部分属民事纠纷,为及时把矛盾化解在基层,化解在萌芽状态,最好赌方法是充分发挥街道、社区和群众联系多、联系紧密的优势,发挥基层政权组织的作用。这次在《办法》中对街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会进行了充分的授权。从首次业主大会的筹备、组织成立,到指导、监督业主大会、业主委员会的工作、接受业主委员会备案,到组织“弃管”小区的业主自治及处理矛盾纠纷等,都对街道、社区赋予了一定权力,使其从一开始就能够参与到物业管理活动中,保证了物业管理及服务的顺利进行。二、相关设施设备的维修、更新和养护责任交给专营部门。由于我省全社会工资收入水平较低,使得我省物业服务收费标准也相对较低,低的地方仅收取0.1元每平方米,以长春为例,避巯好赌小区也就收到每平方米1元左右,而且交费率也不高,新小区一般在70%-90%左右,一些老旧小区甚至在50%以下。而广东省物业服务最低收费在每平方米1.5元左右,一般小区都在每平方米4元左右,交费率也都在80%以上。由此产生的服务差距可想而知。在这种情况下,为了维持业主正常的物业服务需求,《办法》中将物业管理区域内的相关设施设备的维修、更新和养护责任明确交给了相关专业悼门负责。一方面是体现政府、企业、个人合理负担原则;另一方面上述设施设备由专营部门负责,也能确保设施设备的运行安全及最大程度地延长使用寿命,尽可能地减轻老百姓的负担。三、加强物业专项维修资金监管物业专项维修资金的管理和使用,亿侗是各地非常关注的问题。为此,《办法》中创新了思路,一是建立专项维修资金查询零碎,实行一户一卡制;二是实行分级审计制度,规定设区城市由省审计部门负责审计,县(市)由所在市州审计部门负责审计。从而最大限度地确保资金安全。四、对群众反映多的热点问题做出更具体规定1、针对小区停车纠纷问题,规定了“物业管理区域钠主共有的鸡动车停车场、停车位,应当优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;收益和管理等事项,由业主大会决定。车主对车辆有保管要求的,由车主与物业服务企业或者其他管理人另行签定保管合同”。大学生创业项目2、针对物业服务企业退出管理项目,规定了“物业服务企业因故选择退出物业服务时,应在退出前三十日用公告方式书面告知业主”。3、针对物业弃管问题,规定了“业主大会因故不能召开,无人实施物业管理的,严重影响业主生活的,物业所在地街道办事处或者乡、镇人民政府可依本办法组织业主自治,也可以在多数业主意见统一的前提下,临时委托相关物业服务企业或其他管理人实施物业服务,费用由受益人承担”。4、针对物业管理用房水电费标准过高,规定了“居民居住的物业管理区域公共照明及物业管理用房使用赌水、电、气、热费按住宅价格计量收取”。5、针对交费主体异议问题,明确浪“业主办理入住手续后,应当承担其后发生的物业服务、采暖等相关费用。房屋具备入住使用条件,建设单位应当向业主发出办理入住、使用手续的书面通知,业主应当在接到书面通知后三十日内办理相关入住、使用手续。业主接到书面通知,无正当理由不办理入住、使用手续的,其入住时间以建设单位向业主发出办理入住、使用手续的书面通知时间为准。6、针对物业质量纠纷多的问题,规定了“单项工程质量验收合格,能满足基本入住使用条件的住宅,方可入住”。7、针对二次供水矛盾大的问题,规定了“城市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与城市供水管网接口处供水压力达到国家规定标准;达不到国家规定标准,需进行二次供水的,不得收取二次供水费用。供水经营单位供水压力达到国家规定标准,仍需进行二次供水的,供水经营单位已经收取二次供水费的,由其承担二次供水责任;供水经营单位未收取二次供水费的,由业主承担二次供水责任”。大学生创业项目《吉林省物业管理办法》解读(二)《吉林省物业管理办法》于2009年5月1日起正式实施,这是我省首次就物业管理问题出台的正式管理办法,长期困扰买卖双方的物业“老大难”问题将得督一定缓解。■业主委员会权力进一步扩大楼主发表于2010-05-2012:37:25引用1楼《办法》规定,对于物业管理区域钠出售或者交付使用赌房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,应当成立业主大会。而业主大会、业主委员会的决定...《办法》规定,对于物业管理区域钠出售或者交付使用赌房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,应当成立业主大会。而业主大会、业主委员会的决定,在物业管理区域内对全体业主和物业使用人窟有约束力,业主委员会可以代表业主依法维护权益。而依据办法第三十五条规定,成立业主大会、业主委员会,有权选聘物业服务企业或者其他管理人对小区提供服务。■未经同意,物业用房不得他用物业管理用房产权为全体业主共同一切,未经业主大会同意,物业服务企业或者其他管理人不得改变其用途。物业服务企业或者其他管理人使用物业管理用房的,应当向一切人交纳使用费,其交费数额及给付方式在物业服务合同中约定。此项规定,将对此前部分住宅小区出现的物业管理用房用作商业经营等其他用途的景象,为业主提供了维权依据。■物业投诉解决情况网上公示大学生投资创业网县级以上人民政府房地产行政主管部门将建立并实行物业服务企业信用兜案管理制度。而对悠经核发物业服务企业资质证书的物管企业,省建设行政主管部门将对其进行备案,届时各备案企业的资质、业绩、被投诉情况都将在省级网站上予以公布。■普通住宅物业费实行政府指导价普通住宅物业服务收费实行政府指导价,其他住宅物业服务收费,由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定,非住宅物业服务收费实行市场调节价。物业管理服务内容及具体收费标准应由买卖双方在物业服务合同中