商业及综合体设计研发管理制度

1/31商业及综合体设计研发管理制度目录第一节总则第二节术语定义第三节设计研发管理流程第四节设计成果会审及签确第五节设计变更管理第六节材料设备封样管理第七节项目巡检与验收第八节设计招标委托管理第九节设计档案管理第十节设计考核与奖惩2/31第一节总则1设计研发中心是集团设计研发业务的归口管理部门。设计研发中心与项目公司设计部共同履行项目的设计管理工作。项目全周期设计管理包括概念规划、方案深化、初步设计、施工图设计、实施、运营六个阶段。2根据集团开发项目的规划特点，可分为商业部分（含大商业及上部塔楼、室外步行街）及住宅部分（含住宅及底商）。也可分为持有物业（含大商业、酒店、持有的室外步行街等）及销售物业（含住宅及底商、销售的室外步行街和室内步行街、公寓等）。3设计研发管控界面：3.1项目商业部分的概念规划、单体方案、建筑初步设计、机电方案及初步设计由设计研发中心管控并执行相应的设计管理流程。3.2售楼处和样板房的建筑、室内及软装设计由设计研发中心管控。3.3项目的结构方案到施工图设计、建筑施工图、机电施工图、以及厂家深化设计由项目公司负责组织实施，设计研发中心对项目公司的设计管理工作进行技术指导与审核，并负责对建造效果的管控。3.4项目住宅部分的概念方案和单体方案由设计研发中心负责，方案报建图和施工图设计等由项目公司负责组织实施，设计研发中心对项目公司的设计管理工作进行技术指导与审核，并负责对建造效果的管控。3.5外立面、内装、景观、幕墙、夜景照明、标识导视、弱电智能化、酒店类顾问专项设计（厨房洗衣房、特殊声光电、二次机电等）等由设计研发中心管控。3.6设计研发中心可视项目情况授权项目公司完成设计研发中心管控范围内的工作内容，亦可视情况经办项目公司范围的设计业务。3.7根据项目特征，集团对设计类业务各相关部门、管理界面、审批事项进行分工描述，详见《设计研发管理权责界面表》。4设计研发管控重点：4.1“功能布局”主要指总平面规划，大商业和酒店等重点管控项目的建筑平面方案；4.2“面积指标”主要指项目各部分、各业态的面积指标；4.3“重大效果”主要指外立面、内装、景观、照明、标识导视等外观设计效果，也包括所有物业的机电设备、建筑材料和建筑部品的建造标准等综合使用效果；4.4“成本控制”主要指设计符合成本限额指标，含设计变更管理；4.5设计研发中心负责将经办的相关阶段设计成果移交给项目公司后，上述四方面的重大变化必须报集团相关部门审批通过后方可实施。5设计研发中心管控的设计业务发生的费用，没有项目公司的暂由集团负责，待项目公司成立后3/31转拨；有项目公司的由项目公司负责文件盖章、合同签订和费用支付，设计研发中心负责合同执行、成果确认和发起付款流程。6设计研发中心根据《设计前置条件指引》中规定的各阶段设计前置条件进行设计，根据《项目计划执行书》进行设计计划管控，根据《设计研发管理权责界面》进行项目设计管理。对后期项目公司负责的设计进行技术指导和审查，对招标过程中的入围审查、技术标和材料封样进行管控，对施工效果与品质进行巡检，竣工前进行内部联合验收，对开业运营后的项目进行设计研发复盘。7本制度的解释和修改权为设计研发中心所有，集团其他制度中与设计业务相关的条款与本制度相矛盾的地方，以本制度为准。4/31第二节术语定义1制度表述1.1管理制度：在本制度中表述的管理制度是指已形成正式书面文件的规定，其名称形式可以是：“制度”、“流程”、“指引”、“规范”、“规定”等。1.2表示强制程度的用词：凡用到“必须”、“须”、“应该”、“应”、“不得”、“不能”、“不可”的条款均是强制性规定，未经集团批准不得更改。凡用到“可”、“宜”、“建议”等的条款均是非强制性规定，可根据项目实际情况进行调整。2业务术语2.1标准店：是指持有商业规模在8-15万平米的唐人中心项目，其定位为城市或区域购物中心。2.2社区店：是指持有商业规模在4-6万平米的唐人生活广场项目，其定位为社区配套商业。2.3交付标准：在项目开发经营过程中，上游业务部门对下游业务部门需按照明确的标准进行成果或工作界面的交付，交付标准包括周期时间、内容深度、质量品质等方面，是前端工作完成的标准和后端工作的前置条件。2.4持有物业：是指由公司持有用于出租及自营的业态，包括主力店、次主力店、室内步行街、酒店、地下商业用房及商业车库等，采取出租或自营的方式获得收益，产权为我公司所有的物业。2.5销售物业：是指用于出售的业态，包括销售型商铺、住宅、公寓、办公、地下车位等，产权为小业主所有的物业。2.6第一版施工图：商业综合体项目开发过程中为满足项目土建施工、机电招标、以及报批报建需要完成的全套施工图，其设计前置条件是设计研发中心与商业集团会签确认的初步设计。第一版施工图后根据招商技术对接的深入以及相关设计条件的进一步确认进行第二版施工图设计。2.7第二版施工图：根据招商技术对接关门时的条件完成的全套施工图，将用于正式施工、消防二次报审、及项目验收。含结构改造、一次机电更改、二次机电以及管线综合设计。2.8主力店初次技术对接：初步设计阶段，商业集团组织设计研发中心与主力店进行初次技术对接，确认主力店租赁区域范围及平面功能布局，并进行三方会签确认。（需与商业集团确定开始时间）2.9主力店二次技术对接：第一版施工图设计阶段，商业集团组织项目公司与主力店进行二次技术对接，确认主力店房产技术条件、进场条件、及最终的主力店租赁区域范围，做为租赁合同的依据。（需与商业集团确定开始时间）2.10招商技术对接关门：即第二版施工图的设计条件截止。应确认主力店、次主力店及步行街商铺的平面划分、土建机电条件、装修设计、及交房标准等。根据不同业态主力店、步行5/31街商铺及步行街公共区域进场和装修时间的不同，招商技术对接关门可分批进行。2.11设计变更：含因图纸本身错、漏、优化、以及根据施工现场情况所做的变更，以及设计及施工过程中因招商或营销的条件变化所做的变更。2.12招标图：为满足招标需要而完成的相应深度的图纸（施工图或初步设计）及相关设计说明及技术要求（含设计封样）。2.13商铺精装交付：公司负责按照商铺的装修设计要求完成其租赁区域内的精装修及二次机电施工后交付。2.14商铺毛坯交付：公司只负责做到强弱电及空调入户、上下水点位预留、及一次消防后交付。商铺负责自行完成租赁区域内的精装修及二次机电，如属个性化装修的还应含店面橱窗及门头店招。2.15商铺统装交付：公司负责完成商铺内的精装修及二次机电，以及统一的门头店招预留后交付，装修标准按照公司方确定的统装标准执行。2.16商户进场条件：商户开始进行精装修时应具备的现场条件，包括内部结构、机电条件预留、一次消防验收、材料及垃圾运输通道等。2.17项目预接管：在商业集团正式接管前，为保证项目如期开业，项目公司将已完工的设施、设备委托商业集团进行管理。2.18项目接管：项目开业时，商业集团原则上应对项目进行正式接管。2.19项目移交：项目取得竣工备案及整体消防验收合格报告、完成遗留问题整改、设备经过一定运行周期运转正常、建设资料整理齐备后可以证实移交商业集团。2.20各类面积定义及计算规则：2.20.1建筑面积：建筑面积的计算应依据建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》执行，如当地有特殊规定的则按地方规定执行。建筑面积通常可分为地上建筑面积和地下建筑面积，也可根据使用功能的不同分为住宅、公寓、商业、办公、酒店、配套公建、地下车库、人防等面积。2.20.2计容面积：即计入规划容积率的建筑面积，计容面积=容积率x建设用地面积。计容面积通常为地上建筑面积，以及折算后计入容积率的半地下室面积。如当地规定有经营性用途的地下室其面积也计入容积率，则应按地方规定执行。2.20.3销售面积：是套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和，其计算应依据建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》。销售面积是市场营销中心进行销售货值计算的依据，也是在项目开盘前销售蓄客时使用的面积。1)套内建筑面积是指房屋的权利人单独占有使用的建筑面积。套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积2)公用建筑面积包括：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用6/31房建筑面积；2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。3)凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。2.20.4预测面积：1)是指在商品房期房（有预售许可证的合法项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工或竣工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。其计算应依据国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》执行。2.20.5实测面积：是指商品房竣工验收后，经工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定，委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。它是开发商和公司的法律依据，是公司办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。2.20.6租赁面积：是商业集团与租户签订租赁合同收取租金所使用的面积，也是商业集团编制租赁决策文件时使用的面积。1)主力店租赁面积为建筑面积，由三部分组成：1、各区域的套内建筑面积；2、地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）；3、地下公摊面积（包括地下公共空间、楼梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力店楼栋所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间不在此列）。2)步行街店铺的租赁面积仅为套内建筑面积。3)设计研发中心在进行租赁面积计算前应获得商业集团对租赁范围的确认。设计研发中心在提交租赁面积时，应包括各区域的总建筑面积及面积构成明细。4)计算方法详见《租赁面积计算原则》。7/31第三节设计研发管理流程1概念规划阶段1.1设计研发中心在前期收到投资发展中心提交的《设计研发条件交底单》后开始概念设计研发。成果主要为总平面及技术经济指标，周边有现状住宅的应根据当地规定进行日照分析。此版概念规划主要用于投资发展中心与政府进行沟通。1.2在项目正式立项后，商业集团和市场营销中心应根据《设计前置条件指引》的规定向设计研发中心提交董事长签批的《商业定位策划报告》及《销售物业定位策划报告》。如规划条件发生变化，投资发展中心须提供《设计研发条件补充交底单》。1.3设计研发中心根据上述前置条件进行摘牌版的概念规划方案设计。概念规划方案需经设计研发中心总经理、市场营销中心总经理、商业集团、分管副总裁会审签字，报董事长签批后执行。概念规划方案签批后由设计研发中心移交投资发展中心、商业集团、市场营销中心、成本管理中心、项目公司等相关部门内部作业。1.4概念规划方案的总图及指标经董事长签批后将用于形成挂牌条件，并用于相关部门的项目前期准备工作。2方案深化阶段2.1项目摘牌后，投资发展中心向设计研发中心正式移交政府协议以及摘牌文件中于设计研发的相关资料，并进行交底。2.2项目管理中心会同项目公司负责在土地摘牌后牵头制定《项目开发计划执行书》，设计研发中心根据《设计计划管控指引》，结合《项目开发计划执行书》的设计计划控制节点制定相应的设计计划。2.3方案深化设计开始前，商业集团和市场营销中心应按《设计前置条件指引》的规定向设计研发中心提交董事长签批的《商业业态规划初步方案》和《销售物业优化设计要求》及《销售物业交付标准》。设计研发中心根据上述前置条件进行方案深化设计。2.4项目在操作过程中应严格执行概念规划签批的总图及指标。如总图发生改变、大商业平面的功能、业态发生改变、面积指标变动500（含）平方米以上，必须报分管副总裁审核后由董事长审批。2.5设计研发