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刚柔并济方见风骨版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目：上海浦东〃星河湾分享：刘广明杨宇成陈洋日期：2010.02.02上海浦东〃星河湾产品分享本报告是严格保密的。3目录一、开发背景二、项目概况三、规划设计四、建筑本体四、园林景观五、精装修六、户型分析七、配套设施八、物业管理本报告是严格保密的。4开发背景本报告是严格保密的。52007.9.28，星河湾地产以42.4亿元将浦东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。2009.8.8，上海浦东星河湾开盘，开盘当天销售金额超40亿元，创中国楼市项目开盘纪录！2010年8月，上海闵行星河湾将开盘，是否产生下一个奇迹？在8月8日开盘共推出322套房源，总面积约为9.5万平方米，当日，共成交264套，40余亿元的首日成交金额创中国楼市的新纪录。由此统计，开盘六个小时，平均每个小时销售额超过6.5亿元。目前一期售罄，尾盘均价达5万元。市场二手房价格达7万元。本报告是严格保密的。6广东星河湾（2001年）北京星河湾（2005年）浦东星河湾（2009年）广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准，获得国内外荣誉奖项四十多个，获地产奖颇丰，其中分量最重的莫过于2008年有着世界房地产届奥斯卡美誉的cnbc发颁发的北京星河湾“国际房地产亚太地区最佳公寓五星大奖”这就意味着星河湾首次代表中国获得世界认可。成为全球五大梦幻豪宅之一。墙里开花墙外也香星河湾是谁本报告是严格保密的。7星河湾“金三角”战略布局实现本报告是严格保密的。8项目概况本报告是严格保密的。9花木板块星河湾处于浦东花木板块，交通便捷，周边配套较为齐全，但是有一定距离该板块紧邻浦东新区行政中心,位于世纪公园东南侧，西北部与联洋国际社区相连。在自然环境、社区氛围方面均表现出众。教育、商业、医疗等各类配套均十分完备；交通方面板块内的轨道交通龙阳路站、世纪大道站均为多条轨道交通汇集的枢纽站点，同时毗邻内环线和杨高路、罗山路、沪南公路等主要交通干道，公交自驾出行均十分便利区域属性本报告是严格保密的。10规划总用地面积23平方米，总建筑面积约29万平方米。其中，一期的总建筑面积为13.71万平方米，包括了地上建筑面积9.63万平方米和地下建筑面积4.08平方米，绿地率35％，容积率为1.58，规划设臵1015个地下机动停车位，其居住总户数为321户.车位配比1：1.为10-15层小高层。层高4.1米。以2.9米标准层高推算，事实层数相当于普通建筑的15-22层。目前一期售罄。东至锦绣路，南至浪水浜中心线，西至中心河东侧，北至白莲泾南侧。距离陆家嘴大约8公里，直接接受2010展会辐射。与其对街相望的是浦东图书馆新馆（在建）和浦东干部学院，轨道交通7号线的锦绣路站位于锦绣路高科西路附近，与该案距离约300米。三面环水，一面临路，较为方正。居住舒适度较高。项目自身规划产品定位高端。项目属性白莲泾浪水浜锦绣路一期商业街酒店S&C规划住宅区二、三期本报告是严格保密的。11项目参数表项目名称浦东星河湾总占地面积200000m2总建筑面积41.8万平米（住宅）总建筑面积一期住宅9.5万m2现场地址上海浦东锦绣路2580弄容积率1.38物业类型公寓、酒店、商业绿化率35%建筑形态10-15层小高层得房率90%建筑风格新古典建筑风格近期开盘时间2009年8月8日交房状况豪华装修交房时间现房规划期数3期总户数未定当前期数第1期新推套数322发展商星河湾地产开发有限公司车位户数比1：1.45物业管理星河湾地产开发有限公司物业管理费4.9元/m2装修标准10000-12000元/平米销售价格48000-50000元/平米项目参数本报告是严格保密的。12住宅面积290000平米住宅商业配比：18.45：1商业街面积21560平米总户数2063车位配比：1：1.45车位数2983(其中地下2905，地面78)商业街地上面积：10907平米商业街为地上2层+地下形式，户均面积10.45平米地下面积：10653平米基底面积：5640平米会所地上面积：5793平米会所形式为地上2层+地下部分，户均面积8.28平米地下面积：11288平米基底面积：2956平米道路面积25000平米路网占比：10.76%平均栋距约70米，最小约60米建筑密度低建筑密度12.94%规划经济技术指标解析本报告是严格保密的。13规划设计本报告是严格保密的。14功能排布白莲泾浪水浜锦绣路一期商业街酒店S&C规划住宅区二、三期居住位于项目西侧，分为三期开发，形成三大组团会所酒店东南角，满足拥有天然河景和昭示性双重需求商业街临锦绣路，内外街结合与上下商业结合教育东北角，避免学校早操等可能对居住和会所所带来的干扰和影响不同的物业功能，相溶而不相扰本报告是严格保密的。15功能排布160米一期楼王建筑（特A/特A1户型），拥有距达120米的栋距和景观视野。分为A、B、C三大组团，每个组团以为何和半为何排布，通过大尺度中央景观，享受景观资源均好性。宅间以均70米以上的景观宽度，最小达60米。北面后排住宅拥有20米左右的北向绿化带。组团间通过加设围墙相互独立，堆坡形式保证组团内部的私密性。通过景观元素，保证单体与组团的功能最大化本报告是严格保密的。16功能排布建筑错落有致，形成优美的天际线相邻的楼宇，不同的高度，不同的视界，不同的风景本报告是严格保密的。17路网布局人车分流，车行外，人行内。路网占比10.76%。车行道围绕组团而行，连接居住区三个组团及商业街和会所。每个组团设臵2-3个车行入口。步行系统与消防通道结合，通过景观处理，增加实际景观面积。小区入口车辆由车行道路直接入库本报告是严格保密的。18建筑本体本报告是严格保密的。19建筑符号所有物业（住宅、酒店、商业街、会所、学校）全部采用统一风格，强化建筑符号印象新古典主义建筑风格本报告是严格保密的。20建筑符号八角亭：有意无意，终成名片每栋建筑上均出现八角亭高耸的尖顶极具项目识别性电梯筒和水箱顶部端口的巧妙处臵，良好的转劣为优案例本报告是严格保密的。21建筑符号荷花花纹雕饰：细节见品质，无论哪里，一样重视柱体、门楣、照壁、檐廊增强品质感和艺术性提升项目品质本报告是严格保密的。22建筑符号钟楼：项目的“精神堡垒”本报告是严格保密的。23色彩线条保持粤、京星河湾的米黄色，明亮、柔和、温暖。60种以上订制线条外立面线条层次感丰富，做工精确到5毫米。外立面不少于60种以上的定制线条，连固定线条5毫米垫圈也是特别定制。浦东星河湾弃用砖墙形式，改为混凝土现浇砌筑。保证小面积墙体构件、转角、墙的厚度的精致细腻，尺寸控制、墙面的光滑平整，从而服务于后期的质量保证。本报告是严格保密的。24立面材料根据建筑体，从底到上分别采用三种不同的材质：澳洲淡水砂岩、加拿大佛漆、西瓦西瓦，是西班牙瓦的简称，英文名Spanishtile,因其外型象英文字母“S”，所以俗称又叫S型瓦，其最早是在西班牙等西欧国家出现并流行。主要用于别墅、小洋楼、亭台等建筑物的屋顶装饰用瓦，其装饰效果古典淡雅、风韵别致。加拿大佛漆，色彩明快、温暖具有质感澳大利亚淡水砂岩是世界公认的优质砂岩石，主要产于澳洲昆士兰省的希利顿区，淡水砂岩的组成砂粒较之咸水石细致，继而坚密。已经通过众多国际国内权威机构检测和认证。其符合国家建材放射卫生A级标准，使用不受限制（零辐射）。从装饰风格来说，砂岩创造一种暖色调的风格，显素雅、温馨，又不失华贵大气。在耐用性上，砂岩则绝对可以比拟大理石、花岗石，它不会风化，不会变色。许多在一二百年前，用砂岩建成的建筑至今风采依旧，风韵犹存。本报告是严格保密的。25建筑细节精雕细琢的单元楼栋入口将小品承担花坛的作用七彩马赛克花纹入楼玄关立体小景观荷花花纹雕饰欧式壁灯水景吊灯楼栋指示牌及欢迎牌中式元素的应用中式元素灵活运用将流水、小桥、自然石与建筑巧妙结合绿植养宅挑高门厅，彰显仪式感除锈热镀锌板，热焗漆工艺，使得上色均匀、耐久性好、附着力强。锻铁雕花本报告是严格保密的。26建筑细节室内室外过渡自然每个节点、每个环节都倾心打造本报告是严格保密的。27灯柱导示灯柱导示植入锦绣路通过DIS体系，营造红外线外社区形象，弱化城市道路对其割裂式影响，强化社区影响建筑风景外延道旗同过将属于自身的景观、建筑风格、导示系统、地面铺砖植入到红外线外、周边的市政道路，将整个区域都纳入到项目的影响力下本报告是严格保密的。28园林景观本报告是严格保密的。29各组团内部人车分流，内部道路通过景观处理作为组团景观面积的进一步延伸。人行道车行道立体景观与建筑的完美结合。1.瀑布区2.花区3.果区4.露天泳池5.水区6.桃花涧人行道成工字形环绕整个小区景观，车行道围绕大组团外围进行人车分流，保障了组团内的行人安全同时也有效阻隔了汽车的尾气和噪音，对组团内景观的视觉效果创造了有利条件。小区景观规划瀑布区桃花涧水景区泳池果区花区本报告是严格保密的。30浦东星河湾园林在秉承原有园林特点基础上，创造性地设计了下沉式园林景观车库与下沉式景观相结合，为地下空间引入自然风景，解决地下车库通风采光的问题。通过人工制造的高度差，打造出下沉的园林既解决了地下采光问题，又打造了立体园林的层次感。园林特点4.5米本报告是严格保密的。31石木结合、大气的拼花、曲径幽通，不同的景观环境配以不同的道路风格。在泳池边搭配“树熊”牌防腐木条，经过36道工序精心打造（树熊品牌是星河湾旗下知名的木加工实业）。符合水生木的观念同时在脚感上又给人以柔和的感受。园林中的小路以整块石板铺设，简洁而又大气。步行主路曲径幽通两侧有鹅卵石铺设道边。道路的交汇节点由环保人造石拼花而成，围绕圆形花坛形成区域划分。1234道路系统路宽3米本报告是严格保密的。32人造环保地转：色彩丰富、形状规则、绿色环保铺设人行道和盲道。青色鹅卵石：铺设在水底或用在步行道两侧压边，表面光滑、细节表现较好。澳洲砂岩片石：大面铺贴增加质感，表现古朴、常用于欧式风格装饰，增加历史文化气息莹青片石：质地光滑以水为邻，古朴而有韵味，遇水更显清澈。斜裂纹石片：质地坚硬耐磨损、用于地面打造自然形成之路。黄腊石：体积大且完整、厚重感力量感强、作为组团景观效果好、也可单独搭配。社区内的景观石材在运用上细致考究，在搭配上用到极致。石材运用本报告是严格保密的。33黄蜡石：古朴厚重大气典雅石材运用浦东星河湾园林中的黄蜡石采自广东英德深山山涧里，为了寻找理想的原石，星河湾特意从山林里开辟了一条运输通路，并用专列行程一千多公里，运送千吨黄蜡石，浦东星河湾一期所用黄蜡石共2000吨，分80个集装箱运到上海。黄蜡石运抵上海后，吊装工作又是一个大工程。每块原石基本重量在1.9吨左右，由于没有两块完全相似的石头，所以每个石头的摆位和树木的选点一样，要历经多次的移位，吊装，调整，再吊装，再调整的过程……直到满意为止。本报告是严格保密的。34四季常青、高低搭配、错落有致的多层次立体绿化环境，起到美化、隔音、隔尘等效果。季节性：从观赏角度上打造四季常青的园林，通过搭配不同季节性的植物即使在冬天也会春意盎然。层次性：根据植被的特性结合周围的景观，从棕榈到乔木到灌木和低灌木，错落有致的布局。防护性：道路两旁人行道临街种植了绿化带，用植草、灌木、乔木构成三层立体绿化视觉，起到隔音、隔尘、美观的效果。园林植被体系8-9米5-6米2米小区外人行道0.4米本报告是严格保密的。35叠水喷泉、瀑布湖泊、惬意泳池、荷塘浮莲、动静结合湖泊泳池喷泉水池大有瀑布跌水、小有池塘流水，动有喷泉叠水、静有清澈嬉水。水景系统本报告是严格保密的。36华贵典雅天人合一泳池露天泳池星河湾设计师独具匠心地规划出大面积“鱼缸”，将鱼池、成人泳池、儿童泳池环环相连，打造出中国最具特色的景观泳池，让业主在游泳的同时感受到人鱼共乐的场景。泳池底