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2014年上半年房地产市场解读市场研发中心2014年05月28日2014年开年以来，市场整体呈现下行趋势，糟糕的局面超出人们预期，从数据上来看，今年上半年基本上都会是负增长局面，且全年都存在负增长的可能。各地已开始出现市场宽松政策，但预计下半年中央政策存在比较大的不确定性，如果能有一系列的行业纾困政策出台，预计全国的数据还能勉强维持个位数的增长，暂维持商品住宅销售金额增长5%的悲观预测。5月12日，由央行牵头召开了住房金融服务座谈会，会议上对个人住房贷款做出指导意见，这一动作说明中央政策的底线思维依然存在，接下来起风的标志将会是全面降准，也只有全面降准才能有效压低无风险收益率，才能实现信贷宽松，推动房地产市场成交量回升。PART1宏观经济透析PART3宏观政策解析PART4房企应对策略PART2房地产指标解读PART1、宏观经济透析房地产新开工面积增速和城镇新增人数就业同比并不相关，意味着当前房地产新开工面积增速下滑，对就业市场的影响有限历史数据显示，2005-2006年，房屋新开工面积增速的上行带动了城镇新增就业人数同比上行，但在2006-2007年，房屋新开工面积增速继续上行，新增就业人数同比反而向下走。2008-2010年由于金融危机影响和四万亿经济刺激政策的推出，两者走势高度一致。2010年后，城镇新增就业人数同比走势趋势性向下，房屋新开工面积走势有所反复。房地产市场带动就业情况在一季度GDP同比增长7.4%和就业并没有大问题的情况下，政府出台大规模经济刺激政策的可能性极低宏观经济走势国务院“稳增长”三轮驱动：小微企业减税、棚户区改造和铁路投融资改革5月再度调整今年铁路固定资产投资计划，调整后今年的铁路投资总额将达到8000亿元以上，，这已是今年以来不到4个月时间内第三次向上调整铁路投资计划。宏观经济走势“稳增长”成效初现，4月中采PMI和汇丰PMI有所回升，但回升力度季节性低于往年，经济难言企稳宏观经济走势受经济增长放缓影响，工业用电量增速下降明显，铁路货运量连续三个月负增长宏观经济走势需求不振，汽车销量、粗钢产量、水泥产量增速下滑，煤炭价格持续走低宏观经济走势需求不振，价格回落趋势明显，CPI和PPI在底部区域内盘整的时间仍将延续，通缩局面凸显宏观经济走势实体经济去产能，工业增加值同比持续走低，经济增长仍将在底部徘徊宏观经济走势经济转型，阵痛难以避免：2014年一季度，GDP增速和CPI双降，徘徊在低增长和低通胀的危险区域，但为货币政策换来一定空间宏观经济走势经济增长底部徘徊，通缩局面凸显当前房地产新开工增速面积下滑，对于就业市场没有起到积极作用；2014年一季度PMI处于下行趋势，但随着4月国务院“稳增长”措施出台，4月PMI有所回升，但回升力度较于去年同期略显不足；2014年一季度GDP、CPI均处于下行状态，处于低增长、低通胀的危险区域。美国长期公债收益率不断走高，反映了美国将退出QE的预期，意味着全球性的流动性紧缩，香港融资成本攀升随着美国经济的不断复苏，支撑着美元指数不断走强，美元资产的吸引力正在逐步显现。同时美国长期公债收益率不断走高，反映了美国将退出QE的预期，意味着全球性的流动性紧缩，香港融资成本攀升。信贷市场情况人民币持续贬值，资本外流显现，外汇占款余额同比增速下降。新增外汇占款对流动性的贡献减弱信贷市场情况两会以来短期利率回落明显，主要源于经济下滑，需求减少带来的衰退性宽松，在经济见底之前，衰退性宽松将长期持续信贷市场情况央行公开市场操作和一季度货币执行报告，可以判断目前仍处于货币衰退性宽松阶段，但信贷依然偏紧央行称1季度5.4万亿新增M2按全年13%增速来看进度偏快，且已将金融机构同业资产已纳入差别准备金参数管理，反映其对货币融资增长的态度仍偏谨慎。报告中显示央行未来仍将继续执行稳健货币政策，坚持“总量稳定、结构优化”的方针，而周小川周末称央行逆周期调节都是微调，国务院强调宏观调控要有定力，不会采取大规模的刺激。这些均意味着难有全面宽松的货币政策出台，但不排除定向微宽松政策支持实体经济。信贷市场情况长期资金成本仍处于高位，抑制房地产市场表现虽然14年开始期限利差上升，在今年两会期间短期资金还算充裕，但是两会利差不断收窄。此外，长期资金依然处于10年以来的最高位，与11年峰值相当，房地产承压。信贷市场情况社会融资总量增速下滑，影响房地产增速信贷市场情况信贷收缩，房贷按揭利率优惠基本绝迹，且普遍上浮，部分银行甚至停贷信贷市场情况2014年一季度，一般贷款和个人住房贷款加权平均利率走高信贷市场情况利率上升需累计到一定幅度才会造成需求衰退，当前利率明显处于偏高的状态，这将抑制全年市场成交量和价格增速。资金成本的抬升对于家庭部门的需求有影响，但不是唯一的因素，因为除了利率之外，还有首付比例、期限、预期收入等非价格因素带来的影响，也就是说家庭部门的需求曲线对利率的弹性没那么大，除非利率攀升累计至一定幅度和时间长度。当前中国利率攀升的幅度已经足够危险，这点让我们开始谨慎。资金成本对企业投资决策的影响是立竿见影的，利率的上浮会立马降低企业的投资意愿。对于房地产企业而言，会促使房企加快周转，快速跑量，土地购置意愿受制约。信贷市场情况信贷收缩，利率上浮，投资客加速离场，2014年1-4月投资客占比创2007年以来新低信贷市场情况银行收紧房地产杠杆的策略已经对销售终端的影响明显，1-4月房地产开发资金来源中的个人按揭贷款累积同比下降3.1%信贷市场情况房地产开发资金来源累计同比大幅回落，信托偿付高峰二季度到来，房企以价换量的动力十足信贷市场情况信贷紧缩，抑制置业需求预计美国退出QE预期，导致香港融资攀升，且一季度经济下滑，导致短期利率回落，信贷偏紧；长期资金成本处于10年以来最高位，房企这回融资总量下滑，房地产企业承压；今年1月起，信贷紧缩，按揭利率基本绝迹，且部分银行甚至停贷，给市场带来压力。PART2、房地产指标解读土地市场趋于冷清下滑，成交增速下滑，4月成交土地溢价率有所回升，但难以为继，在市场回暖之前，成交土地溢价将持续回落40个大中城市成交土地溢价率从2013年9月份开始回落，4月随着核心城市核心地块的推出，土地溢价率有所回升。整体上随着今年部分企业的策略改变，原先部分激进的企业会趋于保守，我们认为今年市场的土地市场会更加理性。土地市场房地产开发投资累计同比缓慢回落，其中商业营业用房表现最佳，办公楼表现最差房地产开发投资完成额累计同比缓慢回落2014年1-4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资15299亿元，增长16.6%，增速回落0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。房地产开发投资情况房屋新开工同比持续失速，施工面积和竣工面积增速相对稳定1-4月，房屋新开工面积同比下降22.1%，降幅比1-3月缩小3.1个百分点；房屋施工面积同比上涨12.8%，涨幅比1-3月缩小1.4个百分点；房屋竣工面积同比下降0.3%，降幅比1-3月缩小4.6个百分点。住宅施工、新开工情况成交惨淡，1-4月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅进一步扩大1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%，办公楼销售面积下降0.2%，商业营业用房销售面积增长3.4%。商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。全国商品房销售情况房价上涨幅度放缓：1-4月全国商品住宅均价同比负增长，70大中城市新建住宅价格同比和环比持续回落商品房市场全国房地产各项指标全线下挫从土地市场来看，全国40大中城市土地成交量同比去年处于下行趋势，成交增速更处于下滑阶段，从土地成交数据来看，今年开发商拿地将更加趋于理性和保守；从房地产开发投资情况来看，投资累计同比去年同期表现不佳，处于缓慢回落状态，又以办公楼的投资最差；2014年房屋新开工面积同比下滑，但施工面积、竣工面积表现良好，表明开发商开工意愿不足，对于已开工项目，周转速度加快。从商品市场来看，全国商品房销售面积和销售金额同期均缩水，一季度住宅均价同比去年同期呈现负增长趋势。一线城市：成交量同比均大幅下降，价格方面，北京、上海、广州均价有所回调，深圳依然坚挺一线城市商品房市场二线城市：重庆、成都、长沙成交量同比大幅回落，武汉相对稍好，武汉均价回落明显二线城市商品房市场天津、合肥、南京成交量同比不同程度下降，杭州成交量腰斩，价格回调明显二线城市商品房市场沈阳、厦门、青岛成交量大幅下降，沈阳和西安价格有所回调，青岛均价稳定，厦门依然坚挺二线城市商品房市场宁波成交量同比大幅下降，南宁和南昌成交量同比小幅上升，昆明同比大幅上涨二线城市商品房市场三线城市：佛山、东莞、惠州和中山成交量同比不同程度下降三线城市商品房市场无锡、徐州和泸州成交量同比下降，常州小幅上涨三线城市商品房市场1-4月房企的目标完成率普遍较低，出于完成业绩的需要，房企或将降价冲刺业绩代表房企销售情况销售金额：亿元各线城市市场表现均不佳一线城市商品房成交量大幅回落，但部分城市价格有所回调，深圳市场从成交数据来看，仍处于一个较好的状态；二线城市商品房成交量除极少城市外，均处于不同程度下滑状态，杭州成交量腰斩，但近期处于回缓状态，昆明成交量逆势上涨，在市场中脱颖而出；三线城市成交率整体处于下滑趋势，住宅均价涨跌不一。一线城市：库存暂处于良性阶段，北京和广州去化压力大于上海和深圳一线城市商品房库存情况二线城市：成都、重庆、南宁和厦门去化时间在合理区间内二线城市商品房库存情况南昌、苏州去化时间尚在合理区间内，但苏州库存和去化时间迅速攀升，武汉和天津陷入去库存阶段。二线城市商品房库存情况济南去化时间在合理区间内，青岛库存和去化时间攀升明显，福州和宁波去化压力较大二线城市商品房库存情况三线城市：惠州城区去化压力较大，东莞、镇江和湛江去化压力较大三线城市商品房库存情况常州、温州、丹东、泸州等三四线城市去库存压力巨大三、四线城市商品房库存情况库存攀升，部分二三线城市去化压力大一线城市库存量处于良性阶段，北京、广州库存去化压力较大于上海、深圳；二线城市大多库存尚处于合理区间，以福州、宁波为代表的城市去化堪忧；三线城市库存压力巨大，大多四线城市进入去库存化时代。PART3、宏观政策解析对于地方政府而言，房地产低迷带来的主要影响是土地出让收入锐减，这会减少地方政府固定资产投资，增加其债务风险。政府政策地方政府就是意愿强烈，4月份以来，多地政策有所松动政府政策各地方政府开始采取措施应对楼市，加大市场宽松条件政府政策地方政府政策变化一、广西自治区南宁市生效：2014年4月25日信息来源：南宁市住房保障和房产管理局周边临近城市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房二、安徽省铜陵市生效：2014年5月1日信息来源：铜陵市政府信息公开网购买面积小于144平米的普通商品住房的首次购房者，由财政按房价1%的比例给予契税补贴；外地居民在该市购商品住房，可凭证办理户口迁入手续；首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降低为20%；申请住房住房公积金贷款资格认定条件放宽三、江苏省无锡市生效：2014年5月1日信息来源：无锡市政府网购买建筑面积达60㎡以上的商品房住宅，且在本市有稳定的工作人员，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户，比此前70㎡以上条件放宽四、杭州市萧山区生效：有待官方证实信息来源：非官方放宽住宅限购条件（还未有具体报道）五、浙江省宁波市生效：有待官方证实信息来源：非官方限购政策仅限于各区县，投资者可在不同区县限购房。限购政策放宽列表一城一策的局部政策微调由于适合当下城市严重分化的格局，还符合中央政府分类调控的政策基调，未来更多的地方政府将陆续推出。政府政策不调：部分三四线甚至二线城市房地产市场或将崩盘，不利