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2014年上半年重庆楼市总结及预判TheannualMarketResearchofCQRealEstate’s︱SERVICEPROPOSAL克而瑞·重庆研究中心2014.07.10Catalog目录14年上半年宏观环境一14年上半年土地市场二三14年上半年商品房市场四14年下半年市场预判城市经济宏观规划政策背景14年上半年宏观环境1@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186111.全国宏观经济GDP：经济增长低于市场预期，GDP同比下滑明显，政府或出台“微刺激”面对经济下行的压力，官方多次表态并不会推出“强刺激政策”。6月18日，李克强总理在英国智库发表题为《共建包容发展的美好世界》演讲。面对外界对于中国经济放缓的担心，李克强表示，中国经济不会硬着陆。就眼前来说，中国政府对经济的运行实行区间调控、定向调控，保证它的下限不越过7.5%。数据来源：国际统计局@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186111.重庆宏观经济重庆经济运行总体态势良好，经济指标稳中有进、稳中向好，物价平稳0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%10.1Q10.2Q10.3Q10.4Q11.1Q11.2Q11.3Q11.4Q12.1Q12.2Q12.3Q12.4Q13.1Q13.2Q13.3Q13.4Q14.1Q全国GDP重庆GDP今年一季度，重庆市实现地区生产总值2982.71亿元，同比增长10.9%，较全国平均水平高3.5个百分点。居民人均可支配收入5296元，较去年同期增加了603元，增幅11.4%，比全国平均水平高0.3个百分点。全市社会消费品零售总额1244.00亿元，同比增长12.9%，高出全国平均水平0.9个百分点。@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-63318611663.政策环境——调控政策▄十八大以来，中央层面对房地产调控转向，减少“一刀切”式行政干预，更多依靠市场自身调控，放权地方政府结合实际情况自住调整。▄一方面，建立市场配置和政府保障相结合的多层次住房体系制度，努力扩大供应，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局；另一方面，通过新型城镇化规划、不动产统一登记制度、房地产税收改革等顶层设计，建立房地产市场调控的长效机制。宏观调控保障性住房租售并举、以租为主，满足基本住房需求商品房促进住宅供应主体多元化，满足多层次住房需求多层次住宅供应体系土地政策住房政策财税政策金融政策房地产市场调控长效机制中央放权：市场化路线，减少行政干预，建立顶层调控长效机制@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-63318611时间发布单位政策名称主要内容2月10日住房公积金管理中心《关于实行住房公积金个人住房贷款差别化管理有关事宜的通知》•实行贷款首付比例差别化管理：•建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付比例不低于20%；建筑面积在90~144平方米（含）的，贷款首付比例不低于30%；建筑面积超过144平方米的，贷款首付比例不低于40%。3月市地税局重庆非住宅土地增值税核定征收率调整到8%单位纳税人转让房产：普通住宅为5%；别墅一类的非普通住宅及车库为6%；而商铺、写字楼等非住宅（车库除外）为8%。14年上半年重庆地方房地产政策3.政策环境——地方政策地方政策：重庆自主调控力度较弱，提供公积金贷款项目少，对市场影响不大@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-63318611重庆14年信贷持续收紧，公积金普遍停止接受，首套房利率上浮直接影响刚需3.政策环境——地方政策住宅首套房利率上浮5-10%不等接受二套房贷，首付6成，利率上浮10-20%三套及以上房源停贷公积金普遍停贷,极少数项目可公积金贷款，且放款周期长14年重庆信贷政策一定程度上影响GDP下滑GDP下滑，经济增速放缓银根紧缩、利率上浮房地产市场观望严重，成交下滑政府微刺激还将持续：实行分类调控，中央放权减少行政干预；地方政府出台多样化的调整政策的可能性被加大，出台的进程将会加快、力度也将更大小结政策判断后市影响政策放宽，特别是利率的松绑对缓解市场压力意义重大，将会直接刺激房地产市场成交量的上涨政策猜想逐步放宽限购限贷政策降低银行贷款利率放宽公积金贷款、刺激刚需降准，释放流动资金@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-63318611整体情况板块成交企业储地地王排名14年上半年土地市场2@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186111.整体情况——整体特征2012-2014.6年重庆主城商品房用地总体交易一览表2013.6-2014.6月重庆主城商品房用地成交面积月度走势图（万方）2012年上半年2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年成交宗数（宗）621166915176土地面积（万方）5399556041438683建筑规模（万方）11731931134533421670容积率2.22.02.22.32.5土地价格（万元/亩）387413390519494增长率（%）-6.71%-6%33%-5%楼面地价（元/㎡）20782468245426832981增长率（%）-18.77%-0.6%9%11%整体特征：2014年上半年重庆土地市场趋冷，土地交易面积环比下降了52%，每亩土地单价下降5%。但楼面价保持11%的增长。119140114284235133504887611591443192013年6月7月8月9月10月11月12月2014年1月2月3月4月5月6月面积（万方）数据来源：cric@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186111.整体情况——价格特征2009-2014年上半年重庆主城商品房用地综合溢价率及底价成交情况走势图2014年上半年土地市场溢价率下降，底价成交比例扩大200920102011201220132014综合溢价率17.70%25.40%9.40%6.20%14.95%8.08%底价成交比例59.80%32.10%61.10%76.20%63.89%73.68%14年上半年土地市场底价成交比例占到73.68%，与13年相比，底价成交比例增大近10个百分点；溢价率方面，14年上半年土地综合溢价率为8.08%，较13年减少6.8个百分点；数据来源：cric@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186112014年上半年重庆主城商品房用地用途结构表（万方、元/㎡）1.整体情况——类型特征土地用途土地宗数土地面积总建筑面积楼面地价溢价率14年上半年占比情况13年占比情况商品住宅2525356129536.05%37%36%商业商务23137375307510.78%20%10%商住综合2829373429287.69%43%53%2014年上半年成交土地中，从土地类型来看仍是以商住综合用地为主，但市场占比逐渐萎缩，而商业商务用地增加10个百分点；数据来源：cric@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186112.板块成交——区域分布2014年上半年年重庆主城商品房用地成交区域分布表土地宗数土地面积(万方)建筑面积（万方）单亩地价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）溢价率14年上半年土地建筑面积区域占比13年土地建筑面积区域占比巴南区54911134824183.86%7%16%北碚区1183521717100.00%2%6%渝北区2527857840927843.76%35%28%大渡口区1510338554633412.56%23%10%江北区000000.00%0%5%九龙坡区844110564283626.03%7%10%南岸区884149498331223.87%9%12%沙坪坝区1410730362231314.54%18%10%渝中区000000.00%0%2%2014年上半年成交土地主要集中在渝北区，市场占比达35%，有进一步上升的趋势；另，大渡口、沙坪坝两区受到重钢片区和双碑井口片区土地成交影响，市场占比直线上升；去年的热点区域巴南由于地块减少，土地成交占比逐渐趋冷；数据来源：cric@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186112、板块成交——热点板块2014年上半年年重庆主城商品房用地热点地块分布图重钢片区组团礼嘉组团B分区双碑组团E分区区域拿地企业宗数面积（万方）成交总金额（亿元）礼嘉组团B分区华侨城611351双碑组团E分区重钢片区组团渝富41313金融街176信达155首创32220重钢片区组团渝富796105礼嘉组团B分区，由于华侨城欢乐谷项目的入驻，瞬间成为各界的关注点，区域地块升值被开发商关注。双碑组团E分区，双碑大桥和双碑隧道今年的通车，使该地区成为了开发商眼中的宝地。重钢片区组团，渝富出让，渝富回购，或为市场托底，或转战二级市场！数据来源：cric@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186112014年成交土地总价TOP10（亿元、万方、万方）排名地块位置总价土地面积建筑面积企业1大渡口区大渡口重钢片区组团L分区L26、L16、L24、L25、L21-2、L21-1号宗地26.5616.8275.89渝富2北部新区鸳鸯组团I标准分区I14-3/02（部分）地块21.9928.4183.00中航324号大渡口区大渡口重钢片区组团L分区L11、L13、L9号宗地17.8814.1251.08渝富4大渡口区大渡口重钢片区组团F分区F11-3/03、F10-1/03、F12-3/03、F10-6/03、F10-2/03、F9-10/03号宗地16.5519.9766.20渝富5大渡口区大渡口重钢片区组团V分区V30-1/03、V30-2/03号宗地16.0614.5964.25渝富6南岸区茶园组团W分区W7-3/03、W3-14/03、W3-16/03、W3-18/03、W3-10/03、W3-11/03、W3-12/03地块15.1519.8335.32重庆市广阳岛开发投资有限公司7北部新区B标准分区B1-1/03、B13-1-1-2/01号宗地13.7718.2445.60永利置业8沙坪坝区西永组团I分区I50-01/02、I51-01/02、I54-01/02、I55-01/02号宗地13.0433.8884.70重庆西部现代物流产业园区9巴南区界石组团N分区N02/02、N04/02、N06-1/02、N11-2/02号宗地10.8018.1145.27协信地产10北部新区B标准分区B18-1/03号宗地10.8013.8734.68康田2014年上半年成交土地总价重钢片区地块以26.56亿元略微领先；入榜门槛明显降低，理性回归。3.地王排名——总价排行数据来源：cric@克而瑞（中国）重庆研究中心地址：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦33-3号联系方式：023-633186112013年成交土地楼面价TOP10（元/㎡、万方、万方）排名地块位置楼面价土地面积建筑面积企业1九龙坡区大杨石组团N标准分区16-2-4/05号宗地72370.371.11刘远初、蒋华