四版项目开发业务管理办法

第1页共32页AA房地产发展股份有限公司项目开发业务管理办法二〇一七年三月二十二日第2页共32页提纲一、市场拓展1、土地信息获取·································································（第四条，N天）2、投资意向前期市场调研·····················································（第五条，15天）3、意向土地持续跟踪···························································（第六条，45天）4、土地公告及竞买······························································（第七条，21天）二、营销策划1、项目可研前期市场调研·····················································（第八条，15天）2、土地购置前期深度市场调研················································（第九条，15天）3、项目启动前期市场深度研究················································（第十条，30天）4、项目亮相前准备·························································（第十一条，192天）5、项目亮相··································································（第十二条，60天）6、项目公开期································································（第十三条，30天）7、项目开盘销售······························································（第十四条，15天）8、项目日常销售·······························································（第十五条，N天）9、项目清盘···································································（第十六条，90天）三、工程建设（一）建筑安装工程1、规划方案设计及内部审批··································（第十七～二十一条，100天）2、项目规划方案政府报批····································（第二十二～二十四条，62天）3、单体工程设计···············································（第二十五～二十七条，43天）4、单体工程预算与招投标······································（第二十八～三十条，102天）5、单体工程施工·················································（第三十一～三十四条，N天）6、单体工程竣工、验收、备案、交房······················（第三十五～四十二条，N天）（二）市政配套与园林景观工程1、市政配套与园林景观方案设计···························（第四十三～四十六条，N天）2、施工图设计·················································（第四十七～四十九条，N天）3、市政配套与园林景观工程预算编制与招投标···············（第五十～五十二条，N天）4、市政配套及园林景观工程施工与竣工验收···············（第五十三～五十四条，N天）四、物业管理1、物业招标································································（第五十五条，N天）2、单体工程施工·················································（第五十六～五十七条，N天）3、接管验收、入住准备········································（第五十八～五十九条，N天）4、前期物业管理服务··············································（第六十～六十一条，N天）第3页共32页总论第一条制定本办法的目的是为了使公司运营程序化、规范化。在明确项目开发各项业务主体职权的同时，用科学规范的流程和标准来指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。第二条项目开发业务是指以“项目”为单位进行“市场拓展”、“营销策划”、“工程建设”、“物业管理”等工作。项目开发过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、所涉单位、工作事项等内容，在公司实际运营中由所涉业务主体参照执行。第三条本办法以取得土地、项目启动、项目开工、项目开盘、项目竣工、办理入住为关键工作节点。工作流程及相关时间节点详见《AA发展项目开发流程时标网络图》。本标准及网络图中所指的各项工作的开展时间均为最迟的时间，在实际工作中为了科学、合理的节约开发周期，可以根据具体情况提前开展相关工作。第一章市场拓展第四条土地信息获取一、开始条件：发展部（分子公司开发部）设立二、标准时限：由公司每年年度计划中土地购置计划所列时限决定三、工作成果：获取符合公司发展战略的地块信息，包括政府出让地块、合作型地块和其他类型土地信息。四、所涉单位：发展部、分子公司开发部五、工作事项：公司发展部、分子公司开发部：1、信息获取渠道建设加强与政府职能部门（以土地、规划部门为主）的关系建设，特别注重与主管领导关系的建立；加深与业内人士（包括房地产开发企业市场前期人员、中介代理公司、媒体等）沟通，以及加强其他各种社会资源关系（产权中心、清算中心、拍卖行等）的建立。2、土地信息获取（1）政府职能部门拟出让土地（2）其他开发商拟转让或寻求合作（3）其他土地信息（拟清算可直接开发或变更手续简易且可用于房地产开发的土地）3、深入了解土地信息、土地项目初步判断和甄选、土地项目上市运作（1）政府拟出让土地①通过土地职能部门详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划限制性条件（用地面积、四围退红线、用地属性、容积率、第4页共32页建筑密度、限高等）、土地拟定上市计划（土地上市时间、上市方式、土地起价总款、土地款支付、土地竞买人资格要求、竞买保证金等）以及土地交付使用条件。②初步估算土地合理成交价，测算土地开发预计利润、开发周期和项目启动所需资金投入。③根据②中的初略测算，甄选适合公司发展战略的项目或“短平快”项目（资金投入小、利润相对较好和投资周期短）。④当地块项目适合公司发展，迅速地与土地交易部门（特别是主管土地上市工作的相关领导）联系，积极与土地相关部门沟通、运作，重新拟定土地上市计划（使得政府土地上市时间安排最宜于公司资金安排），提高土地竞买人资质要求（国家一级开发资质）和履约保证金等。（2）其他开发商拟转让或寻求合作①与合作方取得联系，达成初步合作意向，并详细了解拟出让土地基本情况，包括土地现状图（土地具体位置、四至以及周边情况）、土地规划条件（用地面积、退红线距离、用地属性、容积率、建筑密度、建筑限高等）、合作方初步拟定土地价（土地转让价或合作开发折价）、以及土地开发转让资金支付方式。②通过土地、规划职能部门核实合作方所提供土地所有权、规划条件准确性，以及详细了解地块的其他限制性条件。③根据合作方拟定土地价，估计初步地块预期开发利润、项目现金流以及项目启动所需资金投入。④根据③中的初略测算和公司资金现状及安排，同时结合公司发展战略，初步判断该合作项目是否适合公司开发（含合作开发）。⑤当④中的初步判断项目适合公司开发（含合作开发）时，一方面通过各种渠道了解合作方（包括实力、背景、信誉等），分析合作方拟转让或合作开发项目深层次目的；另一方面通过加大市场调研力度，为项目后期开发提供有效支持（特指项目转让）。⑥根据市场调研数据，重新评估分析合作项目，拟定土地心理底价、项目合作方式、款项支付方式等，与合作方进行深入沟通，制定谈判技巧策略，最终达成项目合作。第五条投资意向前期市场调研一、开始条件：土地信息的获取二、标准时限：15天三、工作成果：土地初步判断四、所涉单位：发展部、分子公司开发部、工程部五、工作事项：（一）发展部、分子公司开发部：1、地块现场踏勘对地块现状（主要是指地块地面状况和空中状况）、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。2、了解地块周边配套了解地块周边商业、教育、卫生、交通、娱乐等配套设施情况。3、了解地块区域未来规划详细了解地块所属区域的未来3—5年的规划，并分析区域未来规划对项目以后开发的影响和支撑作用。4、项目成本初步测算了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况。第5页共32页5、当地房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期安排。6、获取地块现状图（四至电子文件），提供给前期规划部（二）工程管理部1、建筑行业调研（10天，土地信息获取后开始执行）了解当地建筑行业企业基本状况（包括建筑企业的经济实力、技术水平、产品质量、信誉等）、各种结构建筑（砖混、框架、剪力墙等）的建安成本、建筑材料（钢筋、水泥、砂石料等）价格水平。2、工程成本初算（5天，上一项工作完成后开始执行）结合当地建筑市场基本状况和项目自身情况，初步测算项目的工程建设成本。第六条意向土地持续跟踪一、开始条件：投资意向前期市场调研完成二、标准时限：应大于45天，投资意向前期市场调研完成后开始执行,土地公告发布前完成。三、工作成果：项目投资意向书、项目可行性研究报告、项目投资决策四、所涉单位：战略委员会、发展部、分子公司开发部、工程部、营销策划部、前期规划部五、工作事项（一）发展部、分子公司开发部1、土地初步判断并出具详细结果（5天，投资意向前期市场调研完成后开始执行）①宗地详细情况②项目主要经济技术指标分析等③获取意向地块预计底价、履约保证金要求和上市时间计划等信息。④潜在竞争对手的初步了解。2、草拟项目投资意向书（项目投资意向书模板见附件一）（10天，土地初步判断完成后开始执行）①宏观市场基本情况（购买力、消费特征、同业水平、竞争程度）；②微观环境（位置优势、价格水平）；③项目初步经济测算分析；④项目投资的理由和项目前景分析；⑤项目主要障碍和基本风险分析；⑥项目立项前期费用等。3、向战略委员会提交项目投资意向书草案。4、如项目立项，进行区域市场深度调研。（10天）5、在调研的基础上，草拟项目可行性研究报告（可行性研究报告模板见附件二）（项目投资立项确定后15天内完成）①项目区域背景分析：区域内宏观经济、微观经济以及发展前景等分析。②区域市场深度分析：项目周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。③项目在区域房地产市场的基本定位和发展，以及项目所在城市地理位置分析。④可研基本定位：项目可行性研究的基本定位一般包括项目定位、客户定位、产品定位等。⑤拟定项目开发进度计划（主要是项目开发建设和销售进度计划）。第6页共32页⑥项目经济指标测算：成本利润测算（针对多个方案进行初步成本测算、利润分析及比选）、敏感性分析、现金流量分析、项目资金来源与支出分析（包括付款计划）等。6、向战略委员会提交项目可行性研究报告草案。7、如项目获准投资，准备项目土地竞买。（二）战略委员会1、项目投资审批①项目投资意向书的审批（即是项目投资立项审批）。（15天，收到发展部提交项目投资意向书后执行）