老年人以房养老相关法律问题探析

老年人“以房养老”相关法律问题探析2014年7月1日起，我国将在北京、上海、广州、武汉等地试点以房养老保险业务，这意味着备受关注的“以房养老”政策已经落地。根据《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称：“指导意见”）的解释，上述四地60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，可将房产抵押给保险公司，老人可以继续拥有房屋占有使用权等，并按约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得房产处置权。拥有产权的老人们通过此种方式获得了额外的养老金，在继续享有房屋占有和使用权的前提下，有更多的资金收入来源提高了晚年的生活水平和生活质量，此种保险不失为一种养老方式的补充。但作为交换条件，老人过世后该房屋将归保险公司占有处置，如果老人有继承人，则继承人将可能无法再享受本来可以获得的遗产权益。同时，上述保监会指导意见中也明确，该保险产品将根据投保人所抵押房产增值的处理方式不同，将试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品（以下简称参与型产品和非参与型产品）。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。根据上述意见和现实情况，结合现行法律法规，作为婚姻家庭法专业律师，笔者试分析如下几点法律问题：1、投保人的主体资格。投保人应是年满60周岁具有完全民事行为能力的，并在上述四个试点城市拥有独立完整产权房屋的老年人，根据意见来看，并不要求投保人有上述四个城市的户籍或在上述四城市居住，而只是要求在上述四城市有完整所有权的房屋。另外，意见中并未明确如果房屋是夫妻俩婚后的共同财产的情况下，如何投保的问题，根据物权法及婚姻法的规定，配偶双方中一人投保以房屋作抵押投保并受益的，应经过另一方签字同意，否则保险公司无法将该房屋作为有完全独立产权的房屋来进行操作。同时，如配偶一方先去世时，另一方是否能继续获取养老金，或是保险公司是否可以终止发放养老金并在何时行使房屋的处置权，这些都需要根据投保人的实际情况在保险合同中细化约定。如果该房屋是与配偶以外的他人共有，因身份关系问题，保险公司可能会拒绝接受，因该房屋达不到完全独立产权的条件，将来处置时会涉及共有人，处理起来会增加复杂程度和其它法律风险。2、投保抵押房屋的性质。对于老年人用作抵押的房产，应当是具备国家房屋登记机关登记发证，登记在投保人名下的有大产权的商品住宅、商业用房或经济适用房。而不能是承租公房、小产权房、违建房等不具备国家承认所有权或无法获得房屋登记的其它住房。同时，根据指导意见来看，保险机构要求该房屋是完整独立产权，即意味着该房屋应当不具备他项权利，比如有按揭银行贷款或其它抵押权人，因为上述他项权人的存在将会影响保险公司再设立抵押权和影响抵押物的价值，故此类房屋应当是在解除原有的抵押登记后才能用于养老保险的抵押。当然，根据担保法相关规定，只要房屋价值大于原抵押权价值的，其多余部分可以再设定抵押，对此，需要由保险公司根据情况来决定是否接受此种方式的再抵押。3、抵押权和继承权竞合问题。由于是以房养老，老年人在生前签订合同将房屋抵押给了保险公司，实际上作为一种债权，保险公司成了债权人，但是同时，老年人可能亦有继承人，其继承人可以通过法定继承或遗嘱继承的方式主张分割该房屋遗产，当保险公司作为抵押权人与被继承人的继承权发生竞合时，根据法律规定和与老人生前的合同约定，抵押权人保险公司享有优先权，即继承人应当在遗产范围内偿还清被继承人生前的合同约定的债务，否则保险公司将按合同约定处分该房屋获得约定利益后剩余部分才能由继承人继承和分割。当然，如果老人生前与保险公司约定的是非参与型保险，如房屋市场价值上涨，保险公司不能参与分配房屋增值收益，在投保人去世后，房屋最后的价值大于投保人应缴纳的保费（部分房屋价值金额）的，保险公司也可以与继承人重新签订一个协议，由继承人来承担还款义务后，保险公司解除抵押后，房屋交由继承人继承。如果房屋价值下跌，根据常理，显然继承人不会再承担超出遗产价值部分的债务，保险公司处分该抵押房屋后将承受一定的财产损失。4、房屋抵押权与遗赠扶养协议效力问题。继承法第三十一条规定:“公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议。按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。”《最高人民法院关于执行中华人民共和国继承法若干问题的意见》第5条规定了协议应当优先适用:“被继承人生前与他人订有遗赠扶养协议，同时又立有遗嘱的，继承开始后，如果遗赠扶养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理;如果有抵触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效。”实际上，老年人通过与扶养人签订遗赠扶养协议处置房屋的，也是一种以房养老的法定形式，同样受法律保护。根据上述法律规定，遗赠扶养协议的效力优先于遗嘱。但是，如果投保老人同时与他人签订有遗赠扶养协议，又与保险公司签订保险合同，对房屋设立抵押权的，将来老人去世后，如何处理该房屋？那么从法律效力上讲，保险公司作为抵押权人仍具有优先受偿权，扶养人只能在抵押权解除后才能获得剩余房屋价值的赠与。因此，严格来说，如扶养人与被继承人签订遗赠扶养协议时，应明确被继承人不得单独处分该房屋，包括将该房屋用作抵押，否则将会面临最终可能无法获得遗赠财产权益的风险。5、相关费用的承担。投保人与保险公司签订保险合同和抵押合同时，除养老金如何按合同约定给付外，还应当就投保过程中可能产生的其它费用的支付作出明确的约定，例如房屋的评估费用，过户费用，为实现房屋抵押权而可能产生的房屋拍卖费用等，这些费用是否先由保险公司支付，将来再从抵押房屋价值里抵扣都需要双方在保险合同和抵押合同中明确，以免发生争议。综上，老年人通过投保并将房屋抵押给保险公司以房养老的方式，需要双方签订明确具体的保险合同和抵押合同，同时应本着诚实信用及公开、公平的原则履行合同，且不应影响和恶意侵犯其它第三人的合法权益，只有这样，才能真正达到老有所养、老有所乐，且社会和谐的良好局面。范林刚/文法斗士网推荐律师北京市盈科律师事务所律师2014.6.28