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1招商局漳州开发区规划管理技术规定第一章总则第一条为了规范招商局漳州开发区（以下简称开发区）规划管理，确保《中华人民共和国城市规划法》的贯彻实施，根据《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《招商局漳州开发区城市总体规划（修编）》及其它有关规定，结合本区实际，制定本规定。第二条本规定适用于开发区城市规划区范围内各项建设工程。第三条编制控制性详细规划、修建性详细规划和城市设计应符合本规定。建设工程项目用地面积超过2万平方米的，须编制修建性详细规划或城市设计。用地面积在2万平方米（含2万平方米）以下的项目，需编制《建设用地总平面规划》。各项目建设，应按已批准的控制性详细规划、修建性详细规划、建设用地总平面规划执行。建设用地总平面规划（修建性详细规划）设计文件编制要求见表㈠2表㈠建设用地总平面规划（修建性详细规划）设计文件编制要求（试行）序号图纸图纸内容图纸比例1规划说明书说明规划设计依据；用地现状条件分析；规划原则和总体构思；用地布局；空间组织和景观特色要求；道路和绿地、消防、环保系统规划；主要技术经济指标，一般包括：总用地面积、净用地面积、总建筑面积、分项建筑面积、建筑占地面积、平均层数、各类建筑容积率、建筑密度、绿地面积（居住区、小区、组团公共绿地面积单列）、绿地率、停车面积、停车位（地面、地下分开）、居住的总户数、总人口、建筑的退距、间距和层数、高度控制等。2建设用地位置图（区位图）标明工程项目位于开发区中的位置以及和周围地区的关系。1：20003建设用地现状图标明自然地形地貌、现有道路、绿化、工程管线及各类用地内建筑范围、性质、层数、质量等，并标明用地红线图、道路红线、河道蓝线、绿地绿线及其他市政设施控制线。1：5004规划总平面图标明规划建筑、绿地、道路广场、停车场、河湖水面的位置和范围，确定主要入口方向，区内道路宽度、建筑物后退道路红线距离、建筑物之间距离、建筑层数、建筑高度、道路中心线交点标高、地下室范围、地下室坡道出入口等，以及公用市政配套设施和消防设计，如：垃圾收集点、二级生化设施或化粪池、煤气站、变配电（所）、消防水池等的位置。1：5005重要地段的空间分析、城市设计分析图表达设计意图，反映空间环境，视线分析，景观效果。1：200以上6道路交通规划图标明道路的红线位置、横断面，道路交叉点坐标、标高、停车场用地界线。1：5007竖向规划图标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地面规划高程。1：5008单项或综合工程管网规划图标明各类市政公用设施管线的平面位置，管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置。1：500第四条在开发区规划区内，各类专业性用地建设项目应符合已颁发的各专业技术规范及本规定的要求。第五条本区建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类，详见附录一。3第六条各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则，按经批准的详细规划执行。尚未经批准的详细规划的，按分区规划（或分区结构规划）和本规定附表一的规定执行。凡附表一中未列入的建设项目，应由开发区城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质、超出附表一规定范围的，应先提出调整规划，按规定程序和审批权限，报开发区城市规划行政主管部门批准后执行；特殊情况，须报开发区管委会批准。第七条根据开发区现状，按照《招商局漳州开发区城市总体规划（修编）》，开发区规划区划分为三类建设区，以不同的控制指标进行规划建设管理。具体划分如下：A类建设区：南太武中心区城市建设用地规划红线内建设区（不含旧村改造建设区），以下简称A类区；B类建设区：一区、三区、四区城市建设用地规划红线内建设区，以下简称B类区；C类建设区：除一、二类建设区以外的建设区，旧村改造建设区，以下简称C类区；第二章建筑容量控制指标第八条开发区规划区内新建、改建、扩建的建筑工程，其建筑容量（建筑容积率和建筑密度）应按本章有关规定执行。工业项目同时符合国土资发（2004）232号文《工程项目建设用地控制指标（试行）》4的规定。第九条建筑用地面积大于2万平方米的成片开发的修建性详细规划，应按照《招商局漳州开发区城市总体规划》、控制性详细规划，确定建筑总量控制指标。在不超出建筑总容量控制的前提下，区内各地块的建筑容量可参照本规定附表二、三、四的规定适当调整。第十条建筑基地面积小于或等于2万平方米的用地，其建筑容量控制指标在经批准的有关规划设计中已确定的，应按已批准的规划执行（此规划设计指控规、修规、城市设计及总平面设计等）。尚未经批准的有关规划设计的，其建筑容量控制应按附表二、三、四执行。第十一条附表二、三、四规定的指标中容积率、建筑密度为上限，绿地率为下限，适用于单一类型的建筑基地。对混合类型的建筑基地，建筑容量控制指标应将建筑基地使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标（按容积率上限，绿地率下限）换算成建筑容量综合控制指标。第十二条对未列入附表二、三、四的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托（简称文、教、卫建筑，下同）等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过附表二、三、四中相应居住建筑的控制指标。第十三条在A类建设区中心地段及区内建筑较密集或村建用地范围内等人口密集地区，其建筑容量可根据城市规划的具体实情按同类控制指标适当上浮10-20%。5第十四条基地内原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。基地内原有建筑的总建筑容量虽未超出其规定值，但申请扩建、加层对原总平及空间结构有较大改变的，亦不能进行建设。建筑的维修改造工程，不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线。否则，应视为加层或扩建。建筑加层、扩建改造，其建筑间距和退让应符合第三章、第四章的规定。第十五条建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设：㈠低层居住建筑为300平方米；㈡多层居住建筑、多层公共建筑为800平方米；㈢高层居住建筑为3000平方米（建筑高度为9层至15层）；高层居住建筑为4000平方米（建筑高度为16层以上）；㈣高层公共建筑为4000平方米（建筑高度大于或等于24米，小于50米）；高层公共建筑为5000平方米（建筑高度大于或等于50米）；建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，开发区规划行政主管部门可予核准建设：㈠邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；㈡因开发区规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；㈢农村地区的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到前款规定面积6的。第十六条规划区A类区内的建筑基地为社会公众提供开放空间和绿地的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本规定的前提下，可按表（二）的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。表（二）提供公共开放空间建筑面积补偿换算表建设项目的容积率每提供1平方米有效开放空间面积允许增加的建筑面积＜1.21㎡1.2～2.51.5㎡2.5～4.51.8㎡4.5～5.52.2㎡5.5以上2.8㎡注:开放空间的条件和计算方法见附录四第十七条开发区规划区内的建设项目，必须建设与其相配套的机动车停车场（库）和自行车停车场（库）。停车场（库）设置指标按附表五执行，其中室外停车场（包括机动车、自行车）的车位数不低于核定标准车位数的15%，核定标准车位数为按总建筑面积换算成的最小标准车位数。第三章建筑间距控制第十八条建筑间距除必须符合消防、环保、工程管线和建筑保7护等方面的要求外，应同时符合本章的规定。（见附录三）第十九条低层、多层及中高层居住建筑的间距控制应符合下列规定：㈠平行布置时的间距（包括两建筑夹角≤30°）⒈朝向为南北向的（建筑走向与东西向夹角小于或等于45°，下同）其间距在A类区不小于南侧建筑高度的1.1倍，在B类区不小于1.0倍，在C类区不小于0.8倍。⒉朝向为东西向的〔建筑走向与南北向夹角＜45°的建筑，下同〕其间距在A类区不小于较高建筑高度的1.0倍，在B类区不小于0.9倍，在C类区不小于0.7倍，且最小间距不应小于6米。㈡垂直布置时的间距（90°≥两建筑夹角≥60°）在A类区不小于较高建筑高度的0.8倍，B类区不小于0.7倍，C类区不小于0.6倍，且最小间距不应小于6米。多层居住建筑的山墙宽度必须小于或等于15米；若大于15米，其间距按平行的控制。㈢既非平行也非垂直布置时的间距（指30°＜两建筑夹角＜60°）两幢建筑最窄处间距在A类区不小于南侧（或较高）建筑高度的0.9倍，B类区不小于0.8倍，C类区不小于0.7倍。㈣多层、中高层居住建筑的山墙间距不小于6米；低层居住建筑的山墙间距不小于4米，同时须满足消防间距或通道要求。山墙不得有任何形式的窗洞，若有卫生间、楼梯间或其他非重要房间在山墙开启窗洞，则其间距应适当增加。8第二十条与一类居住用地的低层独立式住宅相邻的建筑之间的间距，在A类区不得小于其南侧建筑高度的1.5倍，在B类区不小于1.4倍，在C类区不小于1.3倍。第二十一条在符合第十八至第二十条规定的前提下，南北向平行的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层与其北侧多层或中高层建筑的最小间距为9米。第二十二条一类居住用地的建筑间距宜在同型布置方式时的建筑间距要求上，提高10～20%。第二十三条高层居住建筑与高层或非高层居住建筑的间距应符合以下规定：㈠平行布置的间距⒈南北向布置南侧为高层时，A类区不小于南侧建筑高度0.6倍，且最小间距为30米；在B类区不小于0.5倍，且最小间距24米；C类区不小于0.4倍，且最小间距为20米。南侧高层建筑高度超过60米时，则高度每增加5米，间距增加1米。⒉东西向布置时，在A类区不小于较高建筑高度的0.4倍，且最小间距为20米；在B类区不小于0.35倍，且最小间距为18米；在C类区不小于0.3倍，且最小间距为16米。较高建筑的高度超过60米时，则高度每增加5米，间距增加0.8米。⒊若北侧为高层居住建筑，其间距按南侧中高、多、低层居住建筑控制，但最小间距为13米。⒋南侧为板式高层建筑（长度大于32米）时，其间距应根据其对9北侧建筑的遮挡程度，做适当增加。㈡垂直布置的间距，其间距在A类区不小于较高建筑高度的0.3倍，在B类区不小于0.25倍；在C类区不小于0.2倍。且最小值为13米。较高建筑的高度超过60米时，则高度每增加5米，间距增加0.5米。㈢山墙间距按消防间距计算。但山墙有窗洞的，其间距应不小于13米。第二十四条文、教、卫建筑之间的间距，其间距须在同型布置方式时的居住建筑间距要求上提高10-20%，同时须满足各专业规范要求。第二十五条非居住建筑（文、教、卫建筑除外）的间距，可在同类型布置方式时的居住建筑间距的要求上减少10-20%，同时须满足各专业规范要求。第二十六条非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：㈠非居住建筑位于居住建筑南侧的，其间距按第十八条至第二十三条控制。㈡文、教、卫建筑位于居住建筑北侧的或东西侧（含山墙），其间距按第二十四条控制。㈢非居住建筑（文、教、卫建筑除外）位于居住建筑北侧的，按第二十五条控制；位于居住建筑东西侧时（包含山墙），按第十八条至第二十三条控制。第二十七条建筑间距与建筑高度计算规则详见附录四。10第四章建筑退让第二十八条沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、铁路、海岸、河道、山体两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防讯和交通安全、景观、环保等方面的要求外，应同时符合本章的规定。建筑退红线指标分为后退用地红线和后退城市道路红线两种。建筑控制线还包括退让绿地规划绿线、海岸河道规划蓝线、电力规划黑线、文物保护规划紫线等。第二十九条沿建筑用地红线的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。㈠各类