搜索
主讲：房地产标杆讲坛：体验区景观设计管理与实务中国·深圳2012.03.24-25为什么选择龙湖？为什么选择龙湖？为什么选择龙湖？为什么选择龙湖？客户111122223333客户梦想实现景观好人性化1111222233334444内部视角相对低成本震撼效果景观与营销理念配合复制++++创新4444生活情调3333体验式营销，是一个越来越常被大体验式营销，是一个越来越常被大体验式营销，是一个越来越常被大体验式营销，是一个越来越常被大家提起的话题，可家提起的话题，可家提起的话题，可家提起的话题，可何为体验？何为体验？何为体验？何为体验？体验何体验何体验何体验何物？物？物？物？眼到、手到、心到。眼到、手到、心到。眼到、手到、心到。眼到、手到、心到。客户所到之处，皆为体验。客户所到之处，皆为体验。客户所到之处，皆为体验。客户所到之处，皆为体验。卖房子＝造梦想？？？造梦空间让客户体验到我们所传递的生活信息。满足客户对生活的所有想象，继而让其产生归属感和情感维系。要让客户爱上你……接下来，要展开的接下来，要展开的接下来，要展开的接下来，要展开的就是就是就是就是一场寻找一场寻找一场寻找一场寻找dreamhousedreamhousedreamhousedreamhouse的奇幻之旅的奇幻之旅的奇幻之旅的奇幻之旅。。。。beginbeginbeginbegin……………………样板间入口样板间入口样板间入口样板间入口OpenHouseentranceOpenHouseentranceOpenHouseentranceOpenHouseentrance•俯首抬眼，皆是风景。•尚在门口，就闻到家的味道。•连廊空间，私家花园是全家户外天堂。•拒绝瑕疵，只有无尽的完美。客厅LivingLivingLivingLiving－roomroomroomroom•其实，对于我们家人来说，客厅并不重要。•可，老张、老王、老李、小赵、曾哥，却独独喜欢到我这儿来，喝茶下棋，或者只是聊天。•太太人缘也极好，那些在国外读书时的朋友，一回国，总要到家里来。•太太嫁给我时，我还什么都没有，现在，每当听到她的朋友夸她有眼光的时候，我总是不自觉的骄傲。•所以，为了不失礼于人前，我们家的客厅真的很重要。•和老婆、儿子、女儿一起吃晚餐，是我忙累一天，最大的幸福。•我的朋友到家里做客，老婆都会慷慨的亲自下厨。餐厅餐厅餐厅餐厅DinningDinningDinningDinning－－－－roomroomroomroom厨房厨房厨房厨房KitchenKitchenKitchenKitchen•虽然请了阿姨，但每个周末儿子回家的时候，老婆还是会亲自下厨；•以前，为了逃避做家务，我总是哄老婆，说她做家事的样子贤惠，可现在，我真的这么认为了；在客厅里看着女儿跑来跑去，老婆在厨房忙来忙去，闻着阵阵菜香扑鼻，这是我最惬意的周末午后。•女儿爱吃意大利面，儿子爱吃牛排，我有一个中国胃，但老婆做的菜，我什么都爱吃。地下室BasementBasementBasementBasement•一个红酒窖，是我多年来终于得以一偿的夙愿；•台球室，是太太在我四十五岁生日时候给我的惊喜；•影音室，儿子上中学后，经常带同学回来看大片；•保姆阿姨，是我们全家最辛劳的人，所以她的房间，也一定要舒服。主卧室主卧室主卧室主卧室MasterbedroomMasterbedroomMasterbedroomMasterbedroom•刚结婚的时候，老婆总是说，以后的卧室要有落地的玻璃窗，漂亮的窗帘，大大的梳妆台，柔软的大床。•每当说完这些，老婆总会甜甜的傻笑，说：只要两个人在一起，想想就很开心。•这么多年，我还记得你说的话。这间卧室，都是按你想要的样子做的，还多了一个大大的阳台，周末的早上，我们可以在那里吃早餐。女儿房女儿房女儿房女儿房AngleAngleAngleAngle•有人说，女儿是爸爸前世的情人；有人说，女儿是爸妈的贴心小棉袄。•无论别人怎么说，这个4岁的小女儿，是我们全家的宝！•无论每天多么忙，无论生意上遇到什么不开心，看到她粉嘟嘟的笑脸，我就什么都释然了。•她，就是我们家的公主。•儿子14岁了，他刚出生时，我的生意刚刚起步。•一直担心，给予他太多，会让他骄纵、纨绔、不思进取。•好在，儿子从来不多要求什么，只是钟爱航海和骑马，每次我出国，他唯一期望的礼物就是原版的动物读本。•看到老王为他那只知道追女仔，买名牌的儿子一筹莫展的时候，我总是无尽的欣慰。儿子房PrincePrincePrincePrince•客人的卫生间要整洁；•儿子和女儿的卫生间和他们的房间一样，由他们各自做主；•我的卫生间，必须要有一个大大的，可以看得见风景的浴缸；•老婆的要求最实惠，她要一个大大的洗脸台，可以放得下她那些我永远不知道是用来干吗的瓶瓶罐罐。卫生间卫生间卫生间卫生间BathroomBathroomBathroomBathroom•老婆最爱的，•户外的餐厅；户外的麻将桌；户外的下午茶；露台露台露台露台TerraceTerraceTerraceTerrace书房书房书房书房StudyStudyStudyStudy•全家唯一一个完全按我要求装修的房间；•地板、墙纸、书桌、台灯、壁画，都是我亲自挑的。•只有阳台上那一株绿植，是细心的老婆放在那儿的。•我们家的衣橱很大，当然，多半，是老婆的衣服。•我的衣服很单调，来去就那么几个颜色、几个牌子、几个样式。•老婆的裙子，是我们家衣橱的风景，长的短的，花的素的，丝的绒的，华丽的简约的，厚的薄的……•我喜欢我老婆穿裙子。衣帽间衣帽间衣帽间衣帽间CloakroomCloakroomCloakroomCloakroom•夜幕降临，华灯初上，一家人接受了辛苦而幸福的一天。。。。。不知道，这是不是你梦想中的家？惊艳、性感、富有生活情调。。。龙湖做到了，我们呢？1111体验区景观的分类及特征::::分类样板房样板区选址景观营建服务时间成本控制建设速度实体体验区永久用地内转换为园区景观一部分不受限制成本转化慢，受建筑建设影响临时体验区永久可异地：邻近用地、远期用地、代建绿地局部或全部拆除受限制成本消耗快，不受建筑建设速度影响临时2222体验区景观设计策略产品大于作品—让客户享受产品情景大于景观—让客户看到未来感受到的利益？感受到的价格追求最大的溢价价格≠价值价格价值值！价格价值不值！景观体验，样板航母：建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，提供卓越的品质体验感受，特别注重营造项目整体的自然环境、人文氛围、优质建筑，让人震撼和惊艳。2.1产品大于作品—让客户享受产品2.1.1产品标准化下的大规模复制：龙湖内部有成熟产品库（内部标杆项目），要求项目90%采用标准化产品，10%自行创新。全集团售楼处（未来的会所）只有几种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。不同标准间风格统一，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制。体验区景观模块化强，不同项目间借鉴；2222体验区景观设计策略；体验区景观设计策略；体验区景观设计策略；体验区景观设计策略；严格的标准化动作：不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。已开始尝试模块化景观管控。2.1.2造价与效果之间的合理平衡：软硬景比例控制；视线管理、风格和造价间的取舍；自建苗圃基地，解决植物成活率的难题，快速更换，同时节约成本。2.1.3针对敏感点的不同态度：房地产开发中的“敏感点”是指这样一些设计、营销或施工的方案，它们的变化对客户价值、成本与收益、工程质量、物业管理、商业运营等产生显著影响。根据受敏感点影响的因素，可以将敏感点分为客户敏感点、物业管理敏感点、商业运营敏感点、成本敏感点、进度敏感点、工程质量敏感点等；客户敏感点客户敏感点客户敏感点客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能敏感点购房决策敏感点和使用功能敏感点购房决策敏感点和使用功能敏感点购房决策敏感点和使用功能敏感点，使用功能敏感点又可分为交房敏感点、装修敏感点、居住行为敏感点、精神敏感点。客户敏感点从性质上可以分为““““保健保健保健保健””””敏感点和敏感点和敏感点和敏感点和““““激励激励激励激励””””敏感点敏感点敏感点敏感点。所谓“保健”敏感点，是指就是这样一类敏感点，它们的高性能并不能（或不明显地）提升购房者的购买意愿或业主生活质量，但一旦出现质量问题，绝对地降低购房者的购买意愿或业主生活质量。而“激励”敏感点与“保健”敏感点相反，提高它们的性能可以明显地提升购房者的购买意愿或业主的生活质量。针对敏感点的不同态度：地产景观的逻辑客户土地产品景观定位景观配置景观成本不同品类产品的景观侧重点有什么不一样？景观品质提升靠什么体现？增加配置面积or增加景观成本？满足各品类需求的景观配置面积是什么？配置内容，服务半径，布置原则？在哪里增加成本最有效？增加多少？在哪里缩减成本最不影响品质？哪些方面不能“砍”景观品质怎样提升，提升什么？代号代号代号代号敏感点示例敏感点示例敏感点示例敏感点示例特征特征特征特征建议做法建议做法建议做法建议做法A1车行道铺装；绿化背景客户对负向价值敏感，但成本不太敏感想方设法满足基本功能需要，保证工程质量A2花园大小和私密性的保障客户对正向价值敏感，但成本不太敏感尽量多一些这样更方便、更人性、更好看、更环保、更可靠的细节设计，做到惠而不费AB1大乔木移植的成活保证、路沿石、井盖客户仅对负向价值敏感，成本也敏感，用最低的成本满足基本功能需要，保证工程质量AB2私家入户、主入口景观、冬季效果客户对主要对正向价值敏感，成本也敏感在边际收益（新增收益减去新增成本）为正的前提下提高产品功能和档次B景观铺设垫层、公共挡墙成本敏感，但客户不容易感受到其价值用最低的成本满足规范或公司标准对激励敏感点钱花够了吗？对非敏感点花了冤枉钱了吗？2.2.1情境的理解：情，情调，使体验区景观富用感情。使客户体验时能体现浪漫性感的景观效果，达到震撼的目的！境，意境，身临其境，景观切题，心境，放松自然，心静如水。触觉Tactile嗅觉Smell味觉Taste听觉Hearing视觉Vision直觉Intuition2222体验区景观设计策略体验区景观设计策略体验区景观设计策略体验区景观设计策略2.2情境大于景观—让客户看到未来全方位服务客户器官，达到信息量的最大传递再创造先验景观，触景生情托斯卡那欧洲最纯粹的乡村古典主义，以乡村之名铸就的避世居所。将恬静、悠闲、健康的庄园情怀融入最原始的自然。自然的洒脱与居室的艺术混合在一起，如同一组摄人心魄的交响乐。品味慢调的地中海岸风情，是享受生命向自然致敬的另一种奢侈。托斯卡那的庭院处处充满了生活的气息,温馨的爱意散布在庭院的各个角落--------.细细地品味生活,漫漫地享受阳光,静静地倾听花语,这是梦想的生活.花草的芬芳充斥在透明的空气中,让托斯卡那的艳阳洒在熏衣草的海洋里.选择最令人神往的风景画面，用本地化的植物语言，描述托斯卡纳的诗句。。。。48484848好比一次托斯卡纳的精神旅行————————随心随性，呼应人居价值与生活态度的人生景致。在体验区，超越物质本身，悠闲舒适、热情浪漫于自我的生活世界。针对这些客户的特点和心理需求，其战略就是创造区域前所未有的震撼景观效果，前所未有地满足目标客户的精神需求。体验区与体验客户的关系2.2情境大于景观—让客户看到未来2.2.2未来生活情境：提供更宜居的生活氛围，体验的是感受和生活理念。每户主题花园2222体验区景观设计策略体验区景观设计策略体验区景观设计策略体验区景观设计策略生活动线全程不同节点关注客户感受入口外秩序化种植雪松辅以低矮的花灌木突出礼仪性与归属感入口内部秩序化的银杏简洁大气限定出导向性强烈的空间院墙外的植被景观渐趋自然缓和客户的心态水景的加入成为秩序与自然的过渡宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我通过示范区、售楼处和样板间展示出客户未来的生活场景，