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房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。交易实例调查情况表实例项目名称地址标价A新**国际大厦**南路360号$2,800B**联合大厦**东路139号$2,800C**证券大厦**南路528号$3,000B.比较因素条件表比较因素条件表物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况名称＊＊银行大厦新**国际大厦**联合大厦**证券大厦坐落位置＊＊＊路＊＊号**南路360号**东路139号**南路528号所处地区**新区金融区**新区金融区**新区金融区**新区金融区建筑用途办公楼办公楼办公楼办公楼单价待估22,48022,48024,090交易日期2015年6月30日2015年8月2015年7月2015年7月商业繁华度繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区繁华,金融业聚集区交通条件有地铁和多条公交有地铁和多条公交有地铁和多条公交线有地铁和多条公交线路线路路线路公共服务设施金融区内，公共服务金融区内，公共服务金融区内，公共服务金融区内，公共服区设施齐全。设施齐全。设施齐全。务设施齐全。域自然条件优优优优因社会环境优优优优素地区性不动产销售状况优优优优环境卫生及景观好好好好市政设施七通一平七通一平七通一平七通一平建筑结构钢混钢混钢混钢混个部位整幢整幢整幢整幢别外墙全玻璃幕墙，内外墙全玻璃幕墙，因装修到公共部位。办内装修到公共部素装饰装修情况公房内为轻钢龙骨外墙花岗岩，玻璃幕外墙花岗岩，玻璃幕位。办公房内为轻吊顶，木地板，轻质墙，内装修到公共部墙，内装修到公共部钢龙骨吊顶，木地隔断。位。办公房内为毛坯位。办公房内为毛坯。板，轻质隔断物业名称待估对象可比实例A可比实例B可比实例C因素情况进口电梯，中央空进口电梯，中央空进口电梯，中央空设施状况调，消防报警、自动调，消防报警、自动进口电梯，中央空调，调，消防报警、自喷淋，水电到位，电喷淋，水电到位，电消防报警、自动喷淋，动喷淋，水电到位，话进户。话进户。水电到位，电话进户。电话进户。平面布局好好好好临路状况一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。一面临主干道。物业管理好好好好C.交易情况修正评估比较对象表实例项目名称地址标价价格修正后A新**国际大厦**南路360号$2,800￥22,480B**联合大厦**东路139号$2,800￥22,480C**证券大厦**南路528号$3,000￥24,090因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。D.交易时间修正因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。E.因素修正(详见下表)比较因素修正表物业名称比较因素交易单价（元/平米）座落位置交易日期区域繁华程度区距城市主要商服域中心距离因道路状况素交通便捷度交通受制情况待估物业实例一实例二实例三**银行大厦新**国际大厦**联合大厦证券大厦状况描述分值状况描述分值状况描述分值状况描述分值待估224802248024090**中路188号**南路360号**东路139号**南路528号2004.6.301002004.81002004.71002004.7100繁华100繁华100繁华100繁华100近100近100近100近100优100优100优100优100优100优100优100优100无100无100无100无100物业名称待估物业实例一实例二比较因素**银行大厦新**国际大厦**联合大厦状况描述分值状况描述分值状况描述距车站港口的距近100近100近离城市基础设施七通一平100七通一平100七通一平社会公共服务设齐全100齐全100齐全施社会人文环境条优100优100优件环境质量优100优100优自然环境条件优100优100优景观优100优100优城市规划限制相似100相似100相似不动产销售状况优100优100优区域因素小计111临街状况优100优100优建筑面积大100大100大层高3.8m1003.8m1003.8m内部结构的合理一般100一般100一般性物业朝向、层数较好100好102较好建筑结构钢混100钢混100钢混日照、通风程度相似100相似100相似个外装修高档，外装修高档，别装修状况高档装修10096内装修毛坯内装修毛坯因100100素设备标准及状况高高高新旧程度新100新100新物业管理好100好100好绿化环保程度一般100一般100一般特别因素一般100一般100一般个别因素小计11.02041.0417比准价格(单价)23400(取整)2293923417评估价格(总价)1,444,286,755.00实例三证券大厦分值状况描述分值100近100100七通一平100100齐全100100优100100优100100优100100优100100相似100100优1001100优100100大1001003.8m100100一般100100较好100100钢101100相似10096高档装修100100高100100新100100好100100一般100100一般1000.990123852可比实例价格修正和调整表可比实例1可比实例2可比实例3成交价格（元/平方米）224802248024090成交日期2004.82004.72004.7交易情况111区位因素111个别因素1.02041.04170.9901经过上述各种修正后，评估比准价格如下：估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数A＝22480*1*1*1*1.0204=22939（元/平方米)B＝22480*1*1*1*1.0417=23417(元/平方米)C＝24090*1*1*1*0.9901=23852(元/平方米)取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3＝23400(元/平方米)(取整)