土地使用权制度

第三章土地使用权制度一、土地使用权的概念、特征、分类土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所使用的土地享有占有、使用、收益的权利特征：1.权利的派生性权利的受限性、相对独立性2.客体的有限性3.取得的法定性4.使用的期限性分类：1.国有土地使用权与集体土地使用权2.建设用地使用权和农业用地使用权3.划拨土地使用权和出让土地使用权甲欠乙债务500万元，将自己位于某机关大院内的一幢楼房抵押给了乙，并于2003年5月10日正式签订了抵押合同，后又到房屋管理部门办理了登记。2003年10月，甲经批准在楼房顶层上面加盖了一层用于存放杂物。2004年5月10日，甲的500万元债务到期未能清偿。那么关于乙行使抵押权的说法正确的是（）A.乙可以拍卖房屋，并就拍卖所有所得优先受偿B.乙可以拍卖房屋，但必须将拍卖新增的一层所得返还给甲，就剩余的全部优先受偿C.乙无权拍卖房屋，因为该房屋是在划拨的土地上建的D.乙可以拍卖该房屋，但是应当先从拍卖价款中缴纳相当于土地出让金的款额，并扣除新增一层的所得后，就剩余的所得优先受偿假设甲企业是通过划拨方式取得的国有土地使用权，并在这一土地上建设了一栋办公楼，现将这座大楼抵押给银行，同时出租给乙企业，下列说法正确的是（）A.房屋租赁合同无效，甲企业应当先补交土地使用权出让金，已取得的租金予以没收B.房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲企业，但甲企业应将租金中所含的土地收益上缴国家C.划拨取得的土地使用权不能单独设立抵押，土地上有房产的，可以抵押房产，房产所占的土地使用权一同抵押D.抵押合同有效，银行拍卖房产时，应从拍卖的价款中缴纳土地使用权出让金的价款为举办2008年奥运会，需要建设场馆征收北京市朝阳区一部分农民集体所有的土地，问需要办理哪些手续()A.农用地转为建设用地的审批手续B.征收农用地的审批手续C.支付土地补偿费、安置补助费D.办理土地使用权的出让手续下列关于集体土地使用权说法正确的是（）A.集体所有的土地不得直接用于房地产开发B.集体所有的土地不能转让、出让用于非农业建设，但是可以出租用于非农业建设C.只要经过村委会的一致同意，集体所有的土地可以改变土地用途D.农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员，无须经人民政府审批某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。据此，请回答以下问题：（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？（2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？•答案要点•（1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。•（2）不合法。依照《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例》的规定，工业用地最高年限为50年。•（3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。一、土地使用权的划拨划拨土地使用权即通过行政划拨的方式取得的土地使用权。“划拨”是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。1.特征：（1）通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（2）无须支付土地使用权出让金，但要缴纳补偿、安置等费用。（3）不能转让、出租和抵押。第一节土地使用权的划拨与出让2.划拨土地使用权取得的适用范围（1）国家机关用地（2）军事用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）公益事业用地（5）城市基础设施用地（6）法律、法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他建设项目用地依据有关法律规定，下列哪一建设用地项目不能取得划拨土地使用权？（）A.刘家村乡政府办公楼建设用地B.红门镇水库建设用地C.南山市军事基地通往市区的道路建设用地D.南湖市某私立贵族学校校区用地下列关于划拔土地使用权的表述，哪些是正确的()A.划拨土地使用权可以由使用者无偿取得，也可以有偿使用B.划拨土地使用权转让的，转让方必须先办理土地使用权出让手续C.划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租D.以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋，应当将租金中所含土地收益上缴国家3.划拨土地使用权取得的程序（1）用地单位提交用地申请（2）土地行政主管部门审查和报批（3）土地划拨（4）核发国有土地使用证4.划拨土地使用权的行使（1）地使用权人不得擅自改变土地用途；（2）土地使用权人在行使权利时，如遇社会公共利益需要，有义务服从人民政府收回土地使用权的决定；（3）划拨土地使用权的转移必须遵守有关法律、法规的规定二、土地使用权的出让1.国有土地使用权出让的原则(一)国家主权原则(二)政府垄断原则(三)合理利用土地原则(四)先规划后出让原则(五)自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则2.国有土地使用权出让的方式（一）协议出让方式（二）招标出让（三）拍卖出让（四）挂牌出让远大房地产开发公司通过出让方式取得了300亩土地的土地使用权进行商品房的建设，约定的动工开发期为2002年2月10日，由于银行紧缩银根，远大公司的开发资金无法到位，直到2003年7月仍无法动工开发。对此事件，应采取什么措施（）A.无偿收回土地使用权B.征收相当于土地出让金20%的土地闲置费C.如果是耕地应交由原集体经济组织恢复耕种D.应协商变更合同甲企业以出让方式从国家手中获得了一块土地的使用权，出让合同约定的土地使用期限为50年，甲企业已使用了5年，现在想转让其房地产给乙企业，请问应当符合哪些条件（）A.按照出让合同，已经全部支付土地使用权出让金并且取得土地使用权证书B.按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资开发总额的25%以上C.乙企业受让这块土地后，使用年限为45年D.乙企业可以和甲企业协商改变这块土地的用途第二节宅基地使用权•争议的热点问题•1.城镇居民购买农村房屋•2.外嫁女•农村外嫁女权益问题，是指户籍关系在农村，身份为农民，并且是某一特定农村集体经济组织成员的妇女，因为结婚(包括初婚和改嫁)、婚姻状况改变等情况，被村民委员会或者农村集体经济组织、基层政府通过强制性政策和措施，取消土地承包经营权，完全或者部分放弃集体经济收益分配资格，取消农村集体土地征用补偿金分配资格，造成妇女权益被非法侵害的各种现象。1.农村房屋买卖合同无效,理由有：1.宅基地的性质特殊2.《土地管理法》第63规定：“农民集体所有的土地所有权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。3.国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，”4.2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造住宅发放土地使用证”。•有效，理由有：1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定，“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。2.63条的目的是为了维持农用地数量，而宅基地本来就是建设用地，该房屋的买卖即主体的变更，并不影响集体土地的利用整体规划。3.如果确定无效，一方面鼓励不诚信行为，二是执行难。画家村坐落在北京东部潮白河畔的宋庄镇小堡村一带，如今这里拥有很多农民房改建的艺术家工作室、商店，以及造型各异的美术馆、画廊等。从1994年多名画家入住宋庄到现在，画家村已经聚集了海内外近1500名艺术家，成为中国最大的、国内外知名的画家聚居地，并于2006年被规划为北京市十大文化创意产业集聚区之一。目前在画家村定居的近1500名艺术家中，有200多人买了农民房。据了解，画家村陆续发生卖房农民因反悔起诉画家的案件，至今形成了13起农民讨房诉讼，这就是广受社会关注的“宋庄房讼”。13起农民讨房案起诉的理由基本相同：购房者不是农民，所以双方的房屋买卖协议无效，依据则是“城里人不许买农民房”的政策。•李玉兰，谭小勋vs马海涛•2002年7月1日，原告李玉兰与被告马海涛签订了房屋买卖协议，双方约定马海涛以45000元的价格将位于北京市通州区宋庄镇辛店村的正房五间、厢房三间及院落出售给李玉兰。当天李玉兰交清了房款，马海涛交付了房屋。李玉兰对该房屋进行了整修，添加了卫生间等附属设施，新建了三间西厢房。后马海涛诉至法院要求确认其与李玉兰签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。一审认为，李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰将诉争房屋及院落腾退给马海涛。马海涛给付李玉兰补偿款93808元。李玉兰不服提出上诉。经北京市第二中级人民法院终审，判决双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋，马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款93808元。•同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿•2008年1月，李玉兰以信赖利益受损为由，要求马海涛赔偿。期间，经李玉兰申请，通州区法院委托北京中企华房地产估价有限公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估，结果为房屋宅基地区位总价为264700元。通州法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应该基于出卖人因土地升值或拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失两因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，法院判房屋所有人马海涛赔偿买房李玉兰经济损失185290元，约占房屋市值的70%。第三节农村土地承包经营权•农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。•1.主体：•发包方：村集体经济组织或者村民委员会发包•承包方：家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户；其他方式承包的，为集体经济组织以外的单位和个人•2.期限：耕地30；草地30-50；林地30-70期限届满，由土地承包经营权人继续承包。•承包期内发包人不得收回承包地。•林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。•3.土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。•4.通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。•5.通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，必须履行以下哪些程序(ABC)A.经村民会议三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意B.发包方与承包方订立承包合同，约定双方的权利、义务C.报乡人民政府批准D.报县农业行政主管部门批准•关于土