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土地储备制度重大变革石家庄市国土资源局2017年8月26日目录政策出台背景主要政策文件政策出台的主要原则组织架构市区土地分配、分级入库九项基（资）金企事业单位国有土地补偿管理工具做地公司职责目录整案制奖励政策安置房政策做地流程绩效考核亮点适用范围储备土地招商储备土地管护第一部分——政策出台背景政策层面现实层面•国家土地储备政策变化大•市政府土地储备政策出台早、主体多、内容分散、补偿政策不统一•违规项目多、产生问题多、根本原因是制度设计出了问题•土地开发一、二级分离政策出台后，实际效果不佳，亟需再立新规第二部分——主要政策文件1国务院文件•国务院关于加强地方政府性债务管理的意见（国发[2014]43号）•国务院关于加强国有土地资产管理的通知（国发[2001]15号）2国务院办公厅文件•国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知（国办发[2006]100号）4国土资源部文件•国土资源部办公厅关于开展土地储备信息监测与监管工作的通知（国土资厅函[2013]1092号）•国土资源部关于规范土地登记的意见（国土资发[2012]134号）•国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知（国土资发[2001]174号）3多部委联合文件•财政部国土资源部关于印发《地方政府土地储备专项债卷管理办法（试行）的通知（财预[2017]62号）•财政部国土资源部中国人民银行银监会关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知（财综[2016]4号）•国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知（国土资发[2012]162号）•国土资源部财政部中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知（国土资发[2007]277号）•财政部国土资源部关于印发《土地储备资金财务管理暂行办法》的通知（财综[2007]17号）5财政部文件•财政部关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知（财预[2017]87号）•财政部关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知（财预[2017]50号）•财政部关于印发《地方政府专项债务预算管理办法》的通知（财预[2016]155号）•财政部关于对地方政府债务实行限额管理的实施意见（财预[2015]225号）•财政部关于印发《地方政府专项债务发行管理暂行办法》的通知（财库[2015]83号）•关于印发《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》的通知（财预[2014]351号）6河北省人民政府文件•河北省人民政府关于修订征地区片价的通知（冀政[2011]141号）7石家庄市人民政府文件•关于进一步规范土地市场秩序的意见（石政发[2014]50号）•关于进一步规范土地市场秩序的意见（石政发[2016]21号）•关于印发《石家庄市加快主城区工业企业搬迁改造和产业升级实施意见（试行）》的通知（石政发[2008]14号）•关于中心城区工业企业搬迁改造和产业升级的实施意见（石政发[2014]14号）•河北省人民政府关于修订征地区片价的通知（冀政[2011]141号）•石家庄市市区国有土地储备办法（石家庄市人民政府令第163号）第三部分——主要原则政府主导原则以地为先原则利益共享原则问题导向原则优化程序原则实事求是原则规范操作原则第四部分——组织架构决策机构市土地储备委员会第五部分——做地公司职责一二三四五编制和报批做地方案申办手续土地前期开发安置房建设协助区政府•集体土地征收•国有土地上房屋征收•安置补偿•编制市土地储备专项规划。市储委办依据土地利用总体规划和城市总体规划，对规划为经营性用地的土地，按照土地储备范围、面积、规划用途和空间分布等编制市土地储备专项规划，报市储委会批准后实施。•建立“一库四计划”制度。信息库；做地计划、储备计划、资金计划、供地计划。•各计划年内可修改调整。•严格执行计划。第六部分——管理工具新华区裕华区桥西区长安区•城中村改造、旧城改造项目。市财政收取九项基金，其余直接缴入区财政。•集体土地征收项目。土地出让总价款40%缴入市财政，其余直接缴入区财政。缴入区财政部分，包干用于安置补偿、税费、利润、工作经费等，超支不补，结余归区财政。市财政政部门不在评审、审核。第七部分——市、区土地分配、分级入库第七部分——市、区土地分配、分级入库藁城区鹿泉区栾城区高新区•纳入市级平台，统一出让管理。•城中村、旧城改造项目以外的房地产开发经营性用地出让总价款10%上缴市财政部门，剩余全部归区政府（管委会）。•如项目出现亏损，由区政府（管委会）提出意见经市储委办审核报市储委会批准后可以调整上缴比例。第八部分——企事业单位国有土地补偿01原用途评估方式补偿07预估出让总价款，按4:6分成测算，一揽子补偿（新增）024:6分成方式补偿03房屋征收政策补偿04公开出让经营性用地改变用途的补偿（新增）05置换方式补偿（新增）06一事一议第九部分——九项基（资）金•农业土地开发基金，每平方米13.5元•保障性住房建设资金，出让总收入的5%•国有土地收益基金，出让总收入的5%•失地农民风险基金，出让纯收益的5%•被征地农民养老保险基金，每亩6万元•农田水利建设资金，土地出让收益的10%•教育资金，出让收益的10%•铁路建设资金，出让价款的3%•轨道交通专项资金，每亩40万第十部分——整案制01统筹、分期、分类处置土地•测算城中村改造面积、范围•村集体经济组织留用地面积、范围•市政府储备土地面积、范围•区政府（管委会）管理土地面积、范围不实行“整案制”方式的，不予审批城中村改造和村集体经济组织的其他项目第十部分——整案制02区政府（管委会）管理的土地•收回土地、解除承包经营权•区片综合地价补偿•补足新旧区片综合地价差额•区政府（管委会）统一接受土地，并负责管理•征地时，区政府（管委会）与村集体组织签订协议政策一政策二政策三第十一部分——奖励政策留用地。城中村改造项目范围以外的规划为经营性用地的使用地面积10%作为村集体经济组织留用地。市政府优先安排农用地、未利用地转用指标和耕地占补平衡指标土地出让净收益（指土地出让总价款扣除土地储备成本及国家规定用途资金）全部返还村集体经济组织单独征收集体土地时，村集体享受以下奖励政策第十一部分——奖励政策政策四集体建设用地与国有土地同地同价。集体建设用地规划为经营性用地的，可以从区政府（管委会）土地出让中提取出让净收益的45%用于支持村集体经济组织发展农用地、未利用地转用征收。可从区政府（管委会）土地出让收益中提取一定资金作为奖励用于被征收土地的村民公益事业、村民福利、村留地安置项目以及扶持村集体经济发展等事项。具体奖励细则由区政府（管委会）制订政策五第十二部分——安置房政策区域统筹提前建设安置房优惠提供安置房第十三部分——做地流程城中村改造、旧城改造、集体土地征收做地项目由区政府（管委会）或市级做地主体拟定做地方案向市储委会提出做地申请市储委办报市储委会批准后纳入做地计划严格按照计划实施，条件成熟后纳入年度土地储备计划做地完成后入库储备，适时供应。企事业单位国有土地储备原则上由市土地储备中心办理第十四部分——资金筹措土地出让收入和其他财政资金中统筹安排国家核定的债务限额内，土地储备专项债国有土地收益基金城中村、旧城改造做地项目，可由区政府（管委会）单独实施，也可引入社会资本合作主体实施，社会资本合作主体由区政府（管委会）确定。城中村集体经济组织可选择城中村改造社会资本合作主体，需区政府（管委会）批准，区政府（管委会）有权否决第十四部分——资金筹措社会资本合作主体单独出资实施的做地项目，并参与土地竞买的，如未竞得土地，按土地出让净收益的20%给予社会资本合作主体利润；如竞得土地，不再给予做地利润社会资本合作主体单独出资实施的做地项目，并参与土地竞买的，如未竞得土地，按土地出让净收益的20%给予社会资本合作主体利润；如竞得土地，不再给予做地利润•按照属地管理原则，在储备土地交付竞得人前由区政府（管委会）负责管护。•管护过程中出现的问题由区政府（管委会）负责协调解决一二三四五六日第十五部分——储备土地管护第十六部分——储备土地招商储备土地由区政府（管委会）负责招商，并统筹安排各类产业用地储备土地供应时，成本实行片区统筹，按照不同产业类型分摊房地产项目用地适当提高分摊成本；鼓励发展的文化、卫生、教育、体育、工业等产业类型项目可以降低分摊成区政府（管委会）根据各类产业制定相应政策第十七部分——绩效考核市储委会根据批准的做地计划和储备计划，向区政府（管委会）和市级做地主体下达任务任务完成情况纳入市委、市政府对区政府（管委会）重要经济工作综合考核体系，并加大权重市储委办对各区政府（管委会）和市级做地主体做地计划、土地储备计划的完成情况进行督导考核第十八部分——适用范围0102本意见适用于新华区、桥西区、裕华区、长安区、藁城区、鹿泉区、栾城区、高新区。其他县（市）、区根据实际情况，另行制定政策本意见自下发之日起执行，有效期五年。自实施之日起与本意见不符的土地储备政策统一按本意见执行。已启动的房地产开发项目，原则上按原政策执行，特殊情况由市储委会议定。执行过程中根据国家政策和市场变化，适时出台补充规定第十九部分——亮点01让利于民02权力下放，权、责、利统一03以地为先，先有地后上项目，提高效率04整案制是土地储备政策创新，为大片区土地储备提供政策支撑THEEND