慧谷大厦物业接管方案

中国天津慧谷大厦物业接管方案(讨论稿)戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司谨呈二零零八年四月天津慧谷大厦物业接管方案戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司-2-目录一、前言..................................................................................................................3二、流程图及程序说明..........................................................................................5三、物业托管区域及系统设备的划分..................................................................9物业区域及系统设备的托管条件及权责..................................................................11四、物业区域及系统设备托管后的管理工作....................................................131人员岗位的配置............................................................................................132托管区域岗位人员的主要功能....................................................................153安全管理制度................................................................................................20五、物业区域及设备系统的验收程序................................................................281政府部门的验收............................................................................................282物业管理公司联同业主代表及施工单位的验收........................................28六、总结................................................................................................................37七、附件................................................................................................................38天津慧谷大厦物业接管方案戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司-3-一、前言在现阶段，天津慧谷大厦写字楼、商场及地下停车场等，仍在进行局部施工，天津市相关政府部门仍未进行必要的验收工作及发出同意物业使用证明。故在现阶段，物业管理公司暂无法接收整体物业及系统设备。为日后配合发展商尽快托管物业的目标，特制订此物业托管方案，以祈发展商能更清晰地了解我司将会安排的配合工作及能安排施工单位有效地配合我司的工作。我司在此托管理方案内，将天津慧谷大厦按不同使用功能划分各个区域及系统设备。由于大厦内仍进行土建及机电安装工程，我司在职责尽量安排人手在保安、物业管理、工程上作出规范性管理工作，尽量控制施工单位人员进出大厦物流控制，使工程物料不容易因偷盗而造成损失。但由于大厦仍有施工单位在工作，物管公司无法百分百防止失窃，同时由于施工单位进入大厦必须通过对发展商申请及物业公司同意，施工单位必须对申请进入地方承担失窃责任；当物业公司无法确定失窃责任时，发展商须承担失窃责任。有关工程托管，由于政府部门仍未进行验收或施工单位未完成安装调试，物业公司工程部只代管有关设备房及监察运行情况，如施工单位进入代管设备房，必须向发展商申请，并得物业公司工程负责人同意，方可进行专业工作。在系统监察运行情况中，操作员发现设备有问题，管理公司必须立刻通知发展商及施工单位，进行维修，而所有维修责任必须仍由施工单位负责。同时物业区域及系统设备的托管仅代表物业管理公司托管该区域及系统设备的天津慧谷大厦物业接管方案戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司-4-相关锁匙，并对该区域及系统设备的物品、设备进行清点及控制该区域的进出人员；而不代表该物业区域及系统设备的施工质量验收，故物业管理公司将不对该区域及系统设备的施工质量及设备管理承担任何责任。所有施工质量的验收均以相关政府部门的验收及发展商代表、物业管理公司、施工单位的联合验收签署的验收结果为准。我司希望通过此托管方案能有效地协助及配合发展商尽快托管物业的目标。天津慧谷大厦物业接管方案戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司-5-二、流程图及程序说明（1）物业托管流程图发展商确认托管物业范围物业管理公司提交托管方案，包括托管模式，管理方法，人力要求，责任等发展商物管公司总包或分包同意有关方案确认方案确认方案及在托管地方盘点有关设备物业公司执行方案制定每月报告定期与分包及发展商商讨及检讨现有托管工作表现发展商否天津慧谷大厦物业接管方案戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司-6-（2）程序说明1、发展商确认托管物业范围区域时间，并提前十五个工作天通知物业管理公司准备。2、物业管理公司提交托管方案予发展商研究，发展商于确认后，协助物业管理公司通知全体施工单位或举行联合会议，以确保施工单位必须按方案内容履行责任及相关规定。3、物业管理公司联同发展商代表及各施工单位到托管区域现场清点物品及设备，并联合签署确认数量。4、物业管理公司于方案执行及监督安全管理制度。5、物业管理公司每月提交托管工作的报告予发展商，以便发展商了解工作状况。6、物业管理公司每月或按需要安排定期会议，邀请发展商及各施工单位出席，以便商讨及检讨托管工作的情况。天津慧谷大厦物业接管方案戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司-7-（1）分包进入大厦申请流程图分包要求进入托管地方工作发展商工程部申请（包括日期，人数，工作内容，时间等）发展商签字确认物管公司核实同意施工分包必须带备有关申请表，作为保安巡查之用完成工作后，向物管公司申报，以便物管公司进行有否设备因施工时损坏及被盗物管公司签字确认完成工作完是否天津慧谷大厦物业接管方案戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司-8-（2）程序说明1、施工单位需要进入物业管理公司托管区域工作，必须先向发展商、工程部代表提出申请（内容包括但不限于施工日期、时间、人数、工作内容等）2、施工单位凭发展商工程部代表确认同意申请的函件，到物业管理公司核实同意申请。3、物业管理公司核实同意申请后，将发给施工单位，施工许可证及安排相关区域的锁匙借用，施工单位带同施工许可证到施工现场进行施工。4、施工单位施工完毕后通知物业管理公司，进行区域内物品及设备数量及情况的检查，并收回借出锁匙，同时如在检查时发现异常情况，物业管理公司定当向相关责任单位追讨责任。天津慧谷大厦物业接管方案戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司-9-三、物业托管区域及系统设备的划分1、写字楼（1）写字楼专用大堂及电梯（2）各楼层单元及公用地方2、物业外围及物业内走火楼梯3、地下停车场及自行车库地下1至地下二层及地库专用电梯4、商场1至4层商场及电梯5、大厦系统设备（1）空调系统（2）供电系统天津慧谷大厦物业接管方案戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司-10-（3）给排水系统（4）锅炉系统（5）电梯系统（6）保安监控系统（7）电话系统（8）消防系统天津慧谷大厦物业接管方案戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司-11-物业区域及系统设备的托管条件及权责1、物业区域及系统设备的托管仅代表物业管理公司托管该区域及系统的相关锁匙，并对该区域及系统设备的物品、设备数量进行清点，及控制该区域的进出人员。2、物业区域及系统设备的托管不代表物业管理公司已对该区域及系统设备进行施工质量验收，故物业管理公司将不对该区域及系统设备的施工质量及设备管理、维修承担任何责任。3、物业区域及系统设备的全部施工质量均以相关政府部门的验收及发展商代表、物业管理公司、施工单位的联合验收后签署的验收结果为准。4、施工单位在物业管理公司已托管物业区域及系统设备内的行为必须服从物业管理公司的管理。5、施工单位在物业管理公司已托管物业区域及系统设备内进行施工，施工单位必须对其施工人员的行为及施工区域现场的物品及装饰的安全及保护负责。如施工现场为单一施工单位，则由该施工单位负全责，如多于一个施工单位在同一施工现场施工，则由在场每个施天津慧谷大厦物业接管方案戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司-12-工单位均摊责任。6、施工单位在物业管理公司已托管物业区域及系统设备内进行施工，施工单位必须先向发展商工程部代表提出申请（内容包括但不限于施工日期、时间、人数、工作内容等），并由发展商工程部代表确认同意及物业管理公司核实同意申请后，发给施工许可证及临时工作证方可到施工现场进行施工。7、施工单位施工人员，必须带同由物业管理公司发出的施工许可证及一律佩戴由物业管理公司统一制发的临时工作证在指定区域内施工，并自觉接受物业管理公司保安人员的检查。8、施工单位在物业管理公司已托管物业区域及系统设备内进行施工，遇到紧急事故，必须尽力采取措施控制现场，并立刻通知物业管理公司。9、施工单位于施工完成后，必须对施工现场进行清洁。天津慧谷大厦物业接管方案戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司-13-四、物业区域及系统设备托管后的管理工作1人员岗位的配置物业区域托管的人员岗位配置岗位在职人数物业管理区域托管后需增加人员总人数备注商住楼外围地下停车场商场人事行政物业经理物业主任文员/钥匙管理保安主管保安领班监控室值班员保安巡逻员货梯管理员开放时间由7:00至19:00大堂保安外围出入口保安员清洁主管清洁工工程经理仓管变电站值班空调值班司炉值班电工天津慧谷大厦物业接管方案戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司-14-弱电工合计天津慧谷大厦物业接管方案（附件）戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司2托管区域岗位人员的主要功能（1）货梯管理员(a).于货梯设置岗位人员名，每天由7：00至19：00开放，分2班执勤，共需人员名。(b).登记全部使用货梯人仕的进出记录，包括临时工作证号码，进出时间/楼层、携带物品等。(c).验查进出托管区域楼层人员的施工许可证及临时工作证。(d).留意及盘查可疑人仕，包括神色慌张、携带大量物品等。(e).验查携带物品离开人仕，所携带物品是否与进入时登记物品或物品出门许可证记录相符。遇有不符者，扣留该人仕并立即通知物业管理公司处理。（2）各大堂保安员(a)于商住楼大堂内设置岗位人员名，每天由至开放，分班执勤，共需人员名。(b)于商场大堂内设置岗位人员名，每天由至开放，分班执勤，共需人员名。(c)登记全部出入人仕的进出记录，包括临时工作号码、进出时间/楼层、携带物品等。天津慧谷大厦物业接管方案（附件）戴德梁行房地产顾问（天津）有限公司(d)验查进出托管区域楼层人员的施工许可证及临时工作证。(e)留意及盘查可疑人仕，包括神色慌张、携带大量物品等。(f)验查携带物品离开人仕，所携带物品是否与进入时登记物品或物品出门许可证记录相符。遇有不符者，扣留该人仕并立即通知物业管理公司处理。（3）外围出入口保安员(a)于外围出入设置岗位人员名，每天分班小时执勤，共需人员名。(b)了解全部进出人员及车辆身份及来意，严禁闲杂人等及来意不明的人仕进入大厦范围。对来访者开具访客条，并于来访者离去时收回已由到访单位签署的访客条