房 地 产 项 目 部管理制度

安徽水利第二项目部房地产项目部项目管理制度汇编编制：审核：批准：安徽水利第二项目部房地产项目部二OO五年三月图纸会审项目部接到施工图纸后，在设计单位进行设计交底之后，项目经理应再次组织项目部施工技术人员熟悉设计图纸，了解设计意图和关键部位的工程质量要求，尽量找出设计差错，图纸审核以后，把问题汇总，通过监理单位、建设单位要求设计单位进行图纸会审。图纸会审的主要内容包括：1、设计是否满足抗震、防火、环境卫生等要求；2、图纸与说明是否齐全；3、图纸中有无遗漏、差错或相互矛盾之处，图纸表示方法是否清楚并符合标准要求；4、地质及水文地质等资料是否充分、可靠；5、所需材料来源有无保证，能否替代；6、施工工艺、方法是否合理，是否切合实际，是否便于施工，能否保证质量要求；7、施工图及说明书中涉及的各种标准、图册、规范、规程等，应从何处获取。未进行图纸会审的图纸不允许施工。设计交底项目部接到施工图纸后，项目经理应组织项目部施工技术人员熟悉设计图纸，并要求设计单位进行设计交底，设计交底的主要内容包括；1、地形、地貌、水方气象、工程地质及水文地质等自然条件；2、施工图设计依据：初步设计文件，规划、环境等要求，设计规范；3、设计意图：设计思想、设计方案比较、基础处理方案、结构设计意图、设备安装和调试要求、施工进度安排等；4、施工注意事项：对基础处理的要求，对建筑材料的要求，采用新结构、新工艺的要求施工组织和技术保证措施等。交底后，由施工单位初步提出需要解决的技术难题。施工技术交底技术交底是项目部极为重要的一项技术管理工作，其目的是使参与建筑工程施工的技术人员与工人熟悉和了解所承担的工程项目的特点、设计意图、技术耍求、施工工艺及应注意的问题。单位工程开工前，应由企业或项目技术负责人组织全面的技术交底，工程复杂、工期长的可按部位分几个阶段分别组织技术交底。各分项、单元工程施工前，应由项目技术负责人向参加该项目施工的所有施工技术人员、班组和配合工种进行交底。一、技术交底的分类1、图纸交底，应由项目技术负责人向项目所有施工人员进行交底；2、施工组织设计交底，应由项目技术负责人向项目所有施工人员进行交底；3、分项、单元工程施工方案技术交底，应由项目技术负责人向参加该项目施工的所有施工技术人员、班组进行交底。4、作业指导书技术交底，由项目技术负责人向各作业班组长和各工种工人进行技术交底。二、哪些需要进行技术交底1、图纸；2、施工组织设计；3、专项施工方案；4、分项、单元工程施工方案；5、作业指导书；6、作业环境、施工班组发生变化时，也应重新进行施工技术交底三、技术交底的内容1、图纸交底内容①、设计意图；②、图纸会审内容，图纸修改变动的地方；③、图纸中重点、疑难之处；④、拟采用的施工方法；⑤、图纸的收发、保管、修改等资料管理（明确要求、责任部门）。2、施工组织设计交底内容①、工程概况（工程范围，施工作业量，专业特点）；②、施工组织设计的编制依据；③、工程实施目标;④、施工组织设计中的重点内容；⑤、主要采用的施工操作方法、要求和安全质量措施；⑥、项目主要风险；⑦、重要施工图纸的解释；⑧、应做好的技术记录内容及分工；⑨、施工质量检验评定标准；⑩、采用的革新项目和将进行的科研项目。3、分项、单元工程施工方案技术交底由于一项工程，特别是大型复杂的建筑工程项目，其分部分项工程很多，需要不同工种的作业班组分期分阶段来完成。所以，技术交底的内容应按照分部分项工程的具体要求，根据设计图纸的技术要求以及施工及验收规范的具体规定，针对不同工种的具体特点，进行不同内容和重点的技术交底。所包括的具体技术内容，择要列出如下；（1）．土方工程：地基土的性质与特点；各种标桩的位置与保护办法；挖填土的范围和深度，放边坡的要求，回填土与灰土等夯实方法及容重等指标要求；地下水或地表水排除与处理方法；施工工艺与操作规程中有关规定和安全技术措施。（2）．砖石砌筑工程：砌筑部位；轴线位置；各层水平标高；门窗洞口位置；墙身厚度及墙厚变化情况；砂浆强度等级，砂浆配合比及砂浆试块组数与养护；各预留洞口和各专业预埋件位置与数量、规格、尺寸；各不同部位和标高砖、石等原材料的质量要求；砌体组砌方法和质量标准；质量通病预防办法，安全注意事项等。（3）．模板工程；各种钢筋混凝土构件的轴线和水平位置，标局，截面形式和几何尺寸；支模方案和技术要求；支承系统的强度、稳定性具体技术要求；拆模时间；预埋件、预留洞的位置、标高、尺寸、数量及预防其移位的方法；特殊部位的技术要求及处理方法；质量标准与其质量通病预防措施，安全技术措施．（4）．钢筋工程；所有构件中钢筋的种类、型号、直径、根数、接头方法和技术要求；预防钢筋位移和保怔钢筋保护层厚度技术措施；钢筋代换的方法与手续办理；特殊都位的技术处理；有关操作，特别高空作业往意事项；质量标准及质量通病预防措施，安全技术措施和注意事项。（5）．混凝土工程：水泥、砂、石、外加剂、水等原材料的品种、技术规程和质量标准；不同部位、不同标高混凝土种类和强度等级；其配合比、水灰比、塌落度的控制及相应技术措施；搅拌、运输、振捣有关技术规定和要求；混凝土浇灌方法和顺序，混凝土养护方法；施工缝的留设部位、数量及其相应采取技术措施、规范的具体要求；大体积凝土施工温度控制的技术措施；防渗混凝土施工具体技术细节和技术措施实施办法；混凝土试块留置部位和数量与养护．预防各种预理件、预留洞位移具体技术措施，特别是机械设备地脚螺栓移位，在施工时提出具体要求；质量标椎和质量通病预防办法（由于混凝土工程出现质量问题一般比较严重，在技木交底更应予以重视），混凝土施工安全技术措施与节约措施．（6）．架子工程：所用的材料种类、型号、数量、规格及其质量标准；架子搭设方式、强度和稳定性技术要求（必须达到牢固可靠的要求）；架子逐层升高技术措施和要求；架子立杆垂直度和沉降变形要求；架子工程搭设工人自检和逐层安全检查都门专门检查。重要部位架子，如下撑式挑梁钢架组装与安装技术要求和检查方法；架子与建筑物联接方式与要求；架子拆除方法和顺序及其注意事项；架子工程质量标推和安全注意事项。（7）．结构吊装工程：建筑物各部位需要吊装构件的型号、重量、数量、吊点位置；吊装设备的技术性能；有关绳索规格、吊装设备运行路线、吊装顺序和吊装方法；吊装联络信号、劳动组织、指挥与协作配合；吊装节点联接方式；吊装构件支撑系统联接顺序与联接方法；吊装构件（如预应力钢筋混凝土屋架）吊装期间的整体稳定性技术措施；与市供电局联系供电情况；吊装操作注意事项；吊装构件误差标准和质量通病预防措施；吊装构件安全技术措施。（8）．钢结构工程；钢结构的型号、重量、数量、几何尺寸、平面位置和标高，各种钢材的品种、类型、规格，联结方法与技术措施；焊接设备规格与操作注意事项，焊接工艺及其技术标推、技术措施、焊缝型式、位置及质量标准；构件下料直至拼装整套工艺流水作业顺序；钢结构质量标准和质量通病预防措施，施工安全技术措施。（9）．楼地面工程：各部位的楼地面种类、工程做法与技术要求、施工顺序、质量标准；新型楼地面或特殊行业（如广播电视）特定要求的施工工艺；楼地面质量标准及确保工程质量标准所采取的技术措施。（10）．屋面与防永工程：屋面和防水工程的构造、型式、种类，防水材料型号、种类、技术性能、特点、质量标准及注意事项。保温层与防水材料的种类和配合比、表观密度、厚度、操作工艺．基层的做法和基本技术要求，铺贴或涂刷的方法和操作耍求；各种节点处理方法；防渗混凝土工程止水技术处理与要求；操作过程中防护和防毒及其安全注意事项。（11）．装修工程：各部位装修的种类、等级、做法和要求、质量标准、成品保护技术措施；新型装修材料和有特殊工艺装修要求的施工工艺和操作步骤，与有关工序联系交叉作业互相配合协作；安全技末措施，特别是外装修高空作业安全措施。4、作业指导书技术交底内容对于作业指导书的技术交底，也就是对现场作业工人的具体操作交底，交底内容基本上与施工方案的技术交底相同，但这种交底更加注重通俗化、直接化，要有针对性。如对于某一具体部位的模板施工，每一道梁的起拱度是多少，不能还用千分之几来表示，而应说明“某某梁的起拱度是几厘米”，这样才具有操作性、针对性。四、施工技术交底的实施办法1、会议交底图纸交底、施工组织设计交底、专项施工方案技术交底，一般采用技术会议交底形式。2、书面交底向各作业班组长和工人进行技术交底，应强调采用书面交底的形式，这不仅仅是因为书面技术交底是工程施工技术资料中必不可少的，施工完毕后应归档，而且是分清技术责任的重要标志，特别是出现重大质量事故与安全事故时，是作为判明技术责任者的一个主要标志。项目负责人根据该项工程施工组织设计或施工方案和上级技术领导的技术交底内容，按照施工及验收规范和规程中的有关技末规定、质量标准和安全要求，本企业的工艺标准和操作规程，结合本工程的具体情况，按不同的分部分项工程的内容，参照分部分项工程工艺标准，详细写出书面技术交底资料，一式四份，向工人班组交底。在接受交底后，班组长应在交底记录上签宇，同时所有接受交底的人员均应在交底记录上签字。班组长在接受技术交底后，要组织全班组成员进行认真学习与讨论，明确工艺流程和施工操作要点、工序交接要求，质量标准、技术措施、成品保护方法、质量通病预防方法及安全注意事项，然后根据施工进度要求和本作业班组劳动力和技术水平高低进行组内分工，明确各自的责任和互相协作配合关系，制定保证全面完成任务的计划。3、施工样板交底对新技术、新结构、新工艺、新材料首次使用时，为了谨慎起见，建筑工程中的一些分部分项工程，常采用样板交底的方法。所谓样板交底，就是根据设计图纸的技术要求、具体做法，参照相近的施工工艺和参观学习的经验，在满足施工及验收规范的前提下，在建筑工程的一个自然间、一根柱、一根梁、一道墙、一块样板上．由本企业技术水平较高的老工人先做出达到优良品标准的样板，作为其他工人学习的实物模型，使其他工人知道和了解整个施工过程中使用新技求、新结构、新工艺、新材料的特点、性能及其不同点，掌握操作要领，熟悉施工工艺操作步骤、质量标准。由于这种交底比较直观易懂，效果较好。如砌砖墙以前，先砌出样板墙；在抹灰之前，先抹出样板间。在广播电视厅、高级宾馆等内外装修施工中．常采用这种技术交底形式。4、岗位技术交底一个分部分项工程的施工操作，是由不同的工种工序和岗位所组成的．如混凝土工程，不单单是混凝土工浇筑混凝土，事先由木工进行支模，混凝土的配料及拌制，混凝土进行水平与垂直运输之后才能在预定地区进行混凝土的灌筑，这一分项工程由很多工种进行合理配合才行，只有保证这些不同岗位的操作质量，才能确保混凝土工程的质量。因此项目部应制定工人操作岗位责任制，根据施工现场的具体情况，以书面形式向工人随时进行岗位交底，提出具体的作业要求，包括安全操作方面的要求．五、建筑工程施工技术交底应注意的问题1、技术交底应严格执行施工及验收规范、规程，对施工及验收规范、规程中的要求，特别是质量标准，不得任意修改、删减。技术交底还应满足施工组织设计有关要求，应领会和理解上一级技术交底等技术文件中提出的技术要求，不得任意违背文件中的有关规定。2、项目召开的会议交底应作详细的会议记录．包括参加会议人员的姓名、日期、会议内容及会议作出技术性决定。会议记录应完整，不得任意遗失和撕毁，作为会议技术文件长期归档保存。所有书面技术交底，均应经过审核，并留有底稿，字迹工整清楚，数据引用正确，书面交底的签发人、审核人、接受人均应签名盖章。3、一个建筑工程项目是由多个分部分项工程组成，每一个分项工程对整个建筑物来说都是同等重要的，每一个分项工程的技术交底都应全面、细心、周密。对于面积大、数量多、效益比较高的分项工程必须进行较详细的技术交底；对比较零星、特殊都位、隐蔽工程或经济效益不高的分项工程也应同样认真地进行技术交底，对于重要结构、荷载较大的都位进行详细的技术交底，但也不应忽视次要结构部位，如预制过梁等，而且这些部位易出质量事故和安全事故。4、在技术交底中，应特别施工质量通病，工伤事故，尽量做到“防患于未然