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1摘要“商业综合体”是将城市中购物中心、写字楼、酒店、高级公寓、展览、娱乐和交通等多种功能进行不同的组合，建立一种相互依存的能动关系，将聚集的人流在一块紧张的用地范围内舒展开来，最大程度和最高效率的满足人们对城市功能的需求。但它不仅仅是将不同的城市功能简单组合，而是把各功能所在空间相互交织，并将室内外的空间相互渗透，由此形成多元而复杂，丰富而整体的建筑形态。商业综合体的规模大，业态全，可辐射周边上百公里，其中又以Shoppingmall为主体；其投资大，开发过程中涉及的专业广，因而对商业综合体的开发较普通项目更加复杂而困难，其规划设计和经营管理难度也较单一功能的项目更高。目前，学术界对城市综合体规划设计的讨论很多，大多集中在前期策划和商业定位，而鲜有着眼于对商业综合体的已投入运营的项目实际数据和后评估结果做为案例的研究，作者望能填补这部分空白。本文以华润置地在全国开业的五个万象城项目为例，通过对它们的开发全周期及关键维度的深入调研，从设计管理和工程管理两个方面，剖析了城市综合体开发过程中遇到的重大问题和难点；总结了项目建设中存在的问题和不足，进而寻求改进措施，以期对以后该类项目的开发和运营起到指导和借鉴的作用。关键词：商业综合体规划设计工程管理成本管理运营管理一．研究背景中国的房地产市场自98年“房改”以来蓬勃发展，直到03年“SARS”结束后，住宅地产又出现了井喷式增长，这种趋势一直持续到2008年的全球金融危机。在政策和市场环境的双重打压下，中国的房地产开发呈现出从单纯的住宅开发向多元化综合性开发转变，特别是一些有实力的大型开发商加大了对商业地产的投资。在人均GDP较高的大中型城市，一种集合了多种业态，体量庞大的新型复杂建筑不断涌现出来。这种建筑改变了城市的经济行为和市民的消费方式，乃至成为了某些城市的名片，它就是我们讨论的主题----商业综合体。面对住宅市场的调控压力，华润置地在“住宅开发+投资物业+增值服务”的差异化商业模式的基础上，决定通过提升投资物业的收入来实现以下战略目标：计划“十二五”期间销售额突破千亿，利润破百亿，净利润进行业前三。目前，以“万象城”为主力品牌的大型商业综合体项目是投资物业的核心产品。该物业只租不售，为自有物业，以产品增值作为投资回报，以租金收入作为现金流。截至2012年，全国范围内已有深圳、杭州、2沈阳、成都、南宁五座万象城开业。为加快在全国范围内复制“万象城”，该企业于2010年底启动了对万象城建筑设计和工程管理的实际经验总结，着手建立商业地产开发标准化体系，以期提升商业物业的开发效率，进而达到企业的利润目标。（关于万象城简介，请参考百度百科“万象城”词条。）。二．研究方法本次研究依托了华润置地商业地产部总部万象城项目调研组的调查报告，作者为调研组成员之一。首先由调查组制定工作计划和框架，然后让各区域万象城项目部根据当地万象城实际情况，依框架分别提供数据给调研组，最后再由调研组汇总数据形成最终结论。期间，我们对深圳、杭州、沈阳、成都和南宁五个万象城进行了大量的数据分析，对市场、营运、物业等多个部门进行访谈，对顾客使用情况也进行实地调研。三．设计管理五大要点万象城的规划设计决定了它高品质的商场硬件条件，形成了其有别于普通商场的产品形象。只有加强设计管理团队建设，在设计阶段就考虑项目的全生命周期的成本控制，在工程建设和运营过程中又需加强设计配合，尽可能缩短建设周期，以提升开发效率。待项目开发完毕，积累多个项目的实际数据，汇总后开展城市综合体设计标准化建设，以期对下个万象城的开发起指导作用。本章将从以上五个方面来讨论万象城的设计管理经验（详见图3-1）。图3-1高品质设计的五大要点33.1设计管理模式优化如今中国商业地产市场炙手可热，越来越多的开发商加大对商用物业的投资，逐步从单一的住宅开发转向综合性物业成片开发。相对于功能简单的住宅，商业综合体所需的设计顾问在数量上成倍增加，在各专业顾问的交叉配合上要更为深入且频密。（详见图3-2）为保证高品质的设计质量，就要求极富经验的设计管理团队在各阶段引导并管控各设计顾问，结合商业定位和市场变化，使得整个物业有能力应对来自未来的经济波动和市场竞争。图3-2商业项目和住宅项目的设计顾问差异项目开发中的设计管理各个开发商都是从社会资源中寻找合作或白来完成项目设计，，放在设计团队的组建上，需要从社会和企业内部寻求同时具备房地产开发知识和商业运营的全面素质，既懂技术又懂管理，要有跨专业沟通、协调大团队的能力的人才。而只依靠开发住宅的经验，或是仅从设计的角度去考虑商业开发是不够的。由于市场人才短缺，需要通过加强专业及管理知识的培训分享，提升团队建设及其专业管理能力。在设计管理模式上，万象城的开发分为“境外建筑设计单位总包模式”和“业主直管模式”两种（详见图3-3）。深圳万象城和郑州万象城属于前者，其中深圳万象城由美国RTKL公司负责总包以建筑设计为主的主要设计专业，而郑州万象城则由美国Callison公司总包主要设计专业。杭州、沈阳、成都和南宁万象城的设计则由开发商直接管理所有设计顾问。“境外建筑设计公司总包模式”可依靠境外建筑设计公司专业力量，统筹把控好设计效果，但该模式需要境外公司在有管控经验的同时，还须对业主的开发意图能够清晰理解。而“业主直管模式”则对开发商专业和管理能力要求更高。开发商需要投入更多精力进行协调和控制，同时统筹把控设计效果，但这样却能更直接的实现业主需求。我们发现，无论采用哪种管理方式，均要求业主或建筑设计公司在管理设计顾问方面有较强的能力。总的来说，“业主直管模式”更加有效且直接。在项目开发团队人员配置到位和胜任的条件下，建议采用业主直管模式。4图3-3万象城的两种设计管理模式3.2优化各专业配合提高设计效率通过对五个万象城从总体规划设计到竣工开业全过程的总周期进行横向对比，我们发现深圳万象城最短，仅仅用了36个月，而其余万象城的开发时间都在50个月上下，除了体量大小的原因（因为深圳万象城是建筑面积最小的），应与快速复制万象城导致的开发经验不足有关（详见4.1节），所以我们认为万象城的开发效率仍有提升空间。图3-4各地万象城开发周期统计表（单位：月）由此，我们提出了以下三种改善方案。第一方案（详见图3-5），为满足企业提出的36个月总开发周期的要求，我们建议将总体规划概念设计提到拿地之前，即土地成功获取后，该地块的总体规划设计就须业已成形。5图3-5改善方案一（单位：月）第二方案（详见图3-6），在整个项目设计过程中，将以下报批报建和设计顾问的介入点适时提前，则可大幅提升项目的设计效率。具体来讲，总规概念设计阶段就引入交通顾问，并尽早争取规划要点；方案阶段初期引入人防消防顾问，中期引入机电、结构顾问，末期引入室内、景观、幕墙、灯光等顾问，并尽早方案报建；建筑扩初阶段要引入标示设计顾问，而末期则令土方进场；施工图设计阶段亦要尽早报建，以利办理施工许可。成都万象城在方案设计阶段，消防顾问已经介入，有助于项目方案设计的推进和中庭空间的实现；但其标识专业介入过晚，应尽早与其他专业配合落实。图3-6改善方案二（单位：月）第三方案（详见图3-7），商业规划和招商要与建筑设计紧密配合，尽可能早得提出商业定位报告、业态组合规划和租户技术条件等要求给到设计部门，以提高设计质量和效率。总规概念阶段，商业定位策划就要定稿；方案设计阶段，初步的业态组合就要落实；扩初设计阶段，品牌落位方案要定稿，对大主力店开始招商；而施工图阶段，则要进入全6面招商。杭州万象城在开发过程中，紧密配合业态规划提出的技术条件，最大程度的满足租户的相关要求；而成都万象城则由于影院租户确定较晚，导致了大量的施工返工。图3-7改善方案三（单位：月）3.3设计与成本控制在提倡低碳环保和可持续发展的今天，开发商有必要关注物业的全生命周期成本管理，其中成本核算和控制是实现低能耗、高产出的关键一环（详见图3-8）。从规划设计直到项目竣工开业运营，甚至到其生命终期的拆除更新，都应该将其能耗和各项成本加以考虑，并指导规划设计。成本核算的思路主要应用于项目全生命周期的一头一尾，即事前的成本测算和事后的成本核算，两者都是为了了解各产品的成本构成明细，一方面为目标成本的确定提供可靠支撑，另一方面需要真实掌握项目的实际成本控制情况，为后续项目的提供参考。成本控制主要应用于项目开发阶段，作为主控制线，它更倾向于总量级的成本控制。本节主要分析了万象城机电设备的安装和运行费用，认为其设计装机总量偏大，而在设备运行费用方面还有节能和改善空间，最后提出改进措施，以期未来项目在规划设计上能够避免浪费。图3-8商业项目全生命周期分解图73.3.1供电容量设计在以往的万象城设计中，租户所提出电量要求往往偏大。为配合招商，开发商常常满足他们的要求。但在项目开业后评估发现，高峰用电量往往不足变压器安装总容量的一半。（详见图3-9）我们认为，在基本满足租户所提要求的同时，可减低线路及变压器装机容量，使高峰用电量占总装机值的80%以内为合理。结合深圳、杭州万象城目前的运行情况，我们给出了这两个项目合理变压器安装值，供后续项目参考。考虑到商业业态调整等因素，深圳万象城后评估建议装机容量为：21900KVA，商业面积指标为140VA/m2，较原设计减小29.4%。杭州万象城后评估建议装机容量为：24700KVA，商业面积指标为165VA/m2，较原设计减小22.8%。而沈阳万象城由于未全面招租，该数据需进一步跟踪评估。图3-92011年各地万象城实际用电量对比表3.3.2制冷机组安装容量设计深圳、杭州万象城高峰制冷量达到原设计75%以上，考虑到目前使用中的节能措施（如深圳万象城有新风系统轮流运行，但并未同时全开），且照顾到商业项目的变化及全球气候变暖等因素，我们认为原设计装机容量基本合理。而沈阳万象城由于未全面招租，该数据需进一步跟踪评估。（详见图3-10）8图3-102011年各地万象城制冷系统高峰用量对比表3.3.3机电运行成本万象城运营成本中除人力成本外，机电系统的运营费用占比最大，高达28%；其次是维护改造成本，达14%。在机电系统运营费用中，冷热源能耗费用的占比高达40~60%,公共区域照明能耗费用达40%左右。（详见图3-11）图3-11各地万象城运营成本分析图例如，沈阳万象城冬季花园的空间形态虽然美观，但其冬季采暖运行能耗费用巨大（见详见图3-12）。这与当地市政供热收费标准有关，由于未采用计量收费，其标准对具有高大空间的万象城十分不利。今后这类项目前期可结合市政供热收费政策进行多方案比选，合理考虑适合项目的系统方案，如自建锅炉房等。9深圳万象城单位面积的供冷费用高于杭州，这主要是由于深圳空调系统运行时间长于杭州。所以对于制冷系统运行时间长的地区，其制冷设备的可靠性和节能性应得到重视。数据仅为制冷系统用电量（含主机、冷却塔和水泵）；锅炉燃气费或市政供热费用。数据单位：元/m2/年商业建筑面积。（沈阳、深圳万象城含办公楼）注：沈阳物价局核定及现执行的非居民供热单价为32元/㎡（建筑面积）。单位建筑层高超3.5M，每超0.3M加价10%。车库及停车场为16元/㎡（建筑面积）。图3-122011年各地万象城冷热源能耗费用表结合日常使用情况，我们提出以下改进措施：减少窗墙传热及夏季太阳辐射；合理分析并确定冷热源形式；通过经济技术分析合理采用节能技术，投资回收期一般控制在5至10年以内；制定照度及功率密度标准；选用节能灯具。3.3.4维护改造成本商业综合体规模大，使用时间长，常常在运营过程中要出现调整业态组合或者维修改造的情况，所以室内设计中就要多使用质量可靠、经久耐用的产品，且要利于商场的业态组合调整。例如在深圳万象城中，中庭内遮阳材质的选择造成商场内有较大的空气污染，在阳光直射下产生有害气体挥发的现象，且由于未设置检修马道而导致目前难以检修更换。类似这种情况，在各个万象城均有，这就一定要在设计时考虑后期运营和维修。3.4加强设计