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康健休闲广场专项合作建议书08年整体市场概况1产品运营现状分析2问题与机会点分析3同策合作建议42008年整体市场概况全国市场2008年商铺竣工面积3482.48万平方米，同比下降3.95%；销售面积3010.49万平方米，同比下降17.1%，投资需求低迷租金上涨乏力，销售面积继续走低，需求放缓，商铺租金稳中有降2008商铺市场上海市场从人均占有商业面积来看上海已经超过了香港，处于整体过剩的状态下，这种情况伴随着大量商业项目的盲目开发，在土地供应较多的郊区以及城郊结合部尤其突出。按照户籍人口计算，目前上海的人均商业面积超过3平方米。按照国际惯例，城市人均商业面积基本在1.2平米左右较为合理，从这个数据来看，上海的人均商业面积已经明显供大于求。如此在目前经济形式下，非优势地段的商铺租金压力将进一步放大。同时受商家开店拓展速度的减缓，对商业地产的选址会更加有针对性，必然会实行选址优化策略，也将导致商业地产优质物业之间的竞争同样会更加激烈。0500100015002000250030003500400045000.000.501.001.502.002.50商业面积人均面积商业面积119123002857320037884200人均面积0.711.441.651.751.992.3020002003200420052006200709年商业市场发展预期随着空置率的上升，租户销售业绩的下滑，2009年商铺租金面临调整压力，消费者将减少对非生活必需品的消费，相关商铺的租金将出现一定的下调。在全球金融危机的背景下，外企缩减办公面积，零售品牌迟缓开店，上海写字楼和商业物业都面临着艰难的招商和经营难题。受2008年金融风暴的影响，09年商业市场将进入一个滞缓的阶段。部分知名连锁企业都开始放缓开店速度。另有部分连锁企业并不受金融风暴影响，但其选址方案却由一级城市向二三级城市转移。空置率租金水平商家需求产品概况康健休闲广场位于徐汇区桂平路188号，浦北路北、桂平路东，所属康健街道管辖。总建筑面积为20201.83m2，拥有车位148个，是康健地区的唯一具有规模的集餐饮、休闲、娱乐、购物和商务活动于一体的商业广场。康健街道是80年代中期建立的新型居民住宅区，辖区面积4.07平方公里，已建成风格各异的居民小区61个，既有以康乐小区为代表的普通住宅区，也有玫瑰园、牡丹园等高档别墅区。辖区内居委会36个，其中市级文明小区34个，区级文明小区2个，各种基本社区配套完善。整体现状分析中房康健广场2008年经营商家总数为25家，面积为5904.25平方米。08年已收租金为6377077.32元，08年拖欠租金1220634.03元，占总数的16%。2008年下半年商家入驻情况比上半年同比下降了近80%，欠租情况比上半年上升近30%。各种不利商场发展的事件接踵而至，受市场环境、人气等各方面原因的影响。商家因经营不善而提出了各种要求，处理各种的纠纷问题成为了工作首要，相对于广场的运营及推广方面投入不够。因此造成康健广场正陷入口碑不利与运营招商受阻的局面。经营现状分析1、受目前整体金融大环境和市场背景的不稳定影响，对商场内各个业态的商家造成很大的冲击，据我司观察，经营较好的商家的生意比之前少了30%左右，如黑三娘和米香苑；一些经营较差的商家的生意比之前少了50%左右，如辣中缘。2、由于经过几轮招商，目前康健广场入驻商家的租赁条件标准也不近相同，部分已进驻的商家租金比现有同区域可招租商铺的租金价格高出近30%左右。例如：二楼的香蔓丽儿的租金单价为4.65元，远远超过它所在区域3元均价的标准。营业利润大幅下降同类区域租金虚高3、受整体租金市场行情的下浮影响，各个商场的租金都在打折，例如红星美凯龙由于受市场的不景气的影响内部商家纷纷出现的亏损的局面，于是其制定了在一年内降低租金30%并给予几个月不等的免租期的优惠措施来扶持商家经营以度过难关。目前向我们书面提出过要求减免租金的商家占康健广场总经营商家数的66%，另有24%商家由于到7月前还处免租期内所以暂时还未提出要求。在这66%的商家里其中包括黑三娘、上岛咖啡、瑞思英语、永琪美容美发、香蔓丽儿美容、米香苑韩式烧烤、传奇桌球及辣中缘火锅，还有之前已经解决的汇天然生鲜超市，这些商家中很多都是品牌商家，在市场上有较好的知名度和口碑，但皆因市场不景气，导致商家持续亏损，无法维持以往的经营局面。4、受合同法律纠纷的影响，在08年9月前有近40%的商铺处于无法收租和无法招商的双重困难中。如：森哥火锅、港式茶餐厅等商家与我案的纠纷，非但无法正常收取租金，且还因法律诉讼不断给本案的运营与招商带来了很大的不利影响，造成商场的运营口碑在周边居民中及商家中受到质疑，也间接影响了很多商家的经营。经营现状分析打折减租要求迭出租金纠纷影响不利经营实例分析香蔓丽尔位置本案钦州南路租金4.63.5楼层2F1、2F该商家即因业主回复不能降租，无法在本案维持以往正常经营水平，无奈选择了同区内的钦州南再次开店。招商现状分析1、如表图，受周边同类商业竞盘及租金市场下滑的影响。康健广场招商全面受阻，在经济形势不利的现状下，附近区域整体市场价格也从之前的4-10元每天每平方米跌至2-6元，下降比例近40%左右。在康健附近田林区域的热门项目INTOWN更推出了一年免租第二年收租，租赁单价由原来10元降至5元的优惠政策，给本项目造成极大的威胁。因此在康健广场的大部分意向客户更愿意持观望比较的态度。07，08年康健广场周边地区单价对比024681012虹漕南路桂平路浦北路江安路桂林西街田林路钦州南路地段租金平均单价07年08年案名租金单价（元/天*平方米)主力面积(平方米)物业管理费(元/每月*平方米)周边环境优惠方式康健休闲广场2.870-50011中下无INTOWN550-3009.8较好租金7.8折优惠新都会2.550-5003一般优惠期30-120天南方休闲广场3.880-5009较好每季度退税十尚坊3.380015较好无,只剩一套好爱广场1.5100-5002一般优惠期30-120天招商竞品对比分析针对个案在租赁价格上的竞争优劣势问题，我方集中对个案周边区域内的类似6个个案进行了详细租金调研，但结果如上表显示，明显可看出目前康健休闲广场在租赁条件上尚处于劣势。注：上表列举的康健广场租金价格为我司与业主方当初拟定招商价格，就目前看该拟定价格明细相较市场行情有较大差距。2、部分康健广场招商时表露过意向的知名商家开始放缓开店速度，比如豪享来、巴贝拉、辛香汇、天才宝贝、仙宝玩具王国等大部分商家都暂停了08年下半年度的开店计划，09年的开店计划也相对减少了很多，开店的方式也更为谨慎，目标选择更倾向于成熟的商业区域。3、拖欠租金的商家占康健广场总租金收入的16%，这迫使整个商业环境的恶性循环造成部分商家无心经营、信心不足，商业广场人气不足等现象。大大影响了招商工作的开展，使得有经营意向的商家望而却步。受自身商铺招商软硬件的限制，一些本应配备的基本条件无法达到从而流失意向客户。比如因排污管道过细、电压房位置、天然气无法接入等问题使得餐饮商铺无法经营餐饮，因层高不够、上下水不通等问题使得定位与实际招商产生矛盾，又因地处居民区近70%以上的娱乐业态受限这等等的现状都给招商带来一定难度。招商现状分析无法做餐饮无法做厨房上下水堵塞B1：无下水无垂直电梯招商实例分析其他客观原因分析价格定位误差运营推广不足运营操作手段不成熟纵观截止今日的招商现状，以及目前市场表现，我司与业主方当初的定价预判，明显存在误差。虽理论上来说，原定区别于当地市场价格水平的租金价格是可以实现的，但其实现本身需要一定的市场培育期，特别是在目前的市场形势下，其培育期基本上还需再次延长从同策入场至今，实际招商推广明显不足，商家拓展手段，客户告知渠道、营业推广促销、广告媒体投放、区域知名度推广等等，各方面均无明显动作，这也是明显错失之一，在今后运营过程中势必是同策重点改善、追加投入并且重点加强的方向之一。自同策开始招商伊始，即因前期招商问题一直纠缠不清，致使在整个招商过程当中法律纠纷不断，从而对整案的招商执行及后续运营造成了很大的负面效应，而同策与业主的交涉以及实际处理当中也存在一定问题，这也是今后进步的方向主要问题分析阻碍招商执行定位受限严重租金定价失误经济形势恶化硬件配套业态限制租金定价市场经济环境简单的话来说，就是经济形式的恶化导致当初租金定价失误的问题变得更加突出，同时业态定位的受限以及部分硬件配套问题的无法解决又从根本上加剧了招商执行的困难。但有一点显而易见的是，这些问题其实都可以通过调整实现解决。主要问题解决方案简述1采取系列手段，调整租金价格策略，从运营、招商、业态定位调整等等多方面入手，缓解因租金压力问题导致的退租、租金延迟交付、商家运营压力、招商阻力等问题2采用清退、业态调整、重新定位包装等手段，扬长避短，强化优势业态，保证优势商家运营，降低市场运营不良风险3根据实际定位及业态调整，加强硬件配套缺陷改造，在提升物业业种适应性及商业价值的同时，降低物业运营招商难度现有机会点分析机会点BECDA人口资源消费潜力先入优势集中优势运营经验当然，现有机会点依然十分明显人口、消费潜力康健街道是80年代中期建立的新型居民住宅区，辖区面积4.07平方公里，已建成风格各异的居民小区61个，既有以康乐小区为代表的普通住宅区，也有玫瑰园、牡丹园等高档别墅区。辖区内居委会36个，其中市级文明小区34个，区级文明小区2个。辖区内居民总户数35547户，总人口76063人，其中高中及中专以上学历占58.6％，大专以上占25.9％；60岁以上老人14281人，占总人口的18.77％。辖区内共有单位800多家，除此外，还有上海师大、上海运用技术学院、上海市委党校等大专院校6所，世界外国语中学、世界外语小学等中小学12所。其消费潜力及消费人口基数均十分可观楼盘信息建成时间总户数目前售价(总价(单位:万)︱单价(单位:元/m2))玫瑰园99年80016000牡丹园99年15060027273紫薇园95年9698211549欣园小区90年代618769870月季园80年代804899889茶花园94年11768010256玉兰园90年代初10807812000紫竹园90年代6210877桂康小区90年代末5177212000迎春园97年5849011250桂平小区97年567618971丁香园95年1600659848桂莘小区94年7006611000东樱花园99年6525510185楼盘信息建成时间总户数目前售价(总价(单位:万)︱单价(单位:元/m2))桂花园80年代7276110000师大新村80年代20009311625寿祥坊95年14006210333百合花苑99年4321258929紫藤苑99年2768610238梅花园99年2884710000康宁坊95年9066511404长海坊94年9107110441长虹坊98年5887210141长丰坊95年12725410588长青坊94年6255510185寿益坊99年11768512687长兴坊92年12047010769长顺坊95年829569492康乐小区97年1596489796先入优势、集中优势路段物业类型业态配比钦州南路靠桂平路街铺服装22.2%，宠物店3.7%，中介门店25.9%，美容美发11.1%，便利店18.5%，书店3.7%，其它14.9%。桂平路街铺餐饮33.3%，宠物店8.3%，中介门店8.3%，美容美发16.7%，面包房8.3%，便利店8.3%，其它16.7%。浦北路街铺餐饮41.7%，棋牌室8.3%，美容美发8.3%，面包房8.3%，便利店33.4%。江安路街铺餐饮33.4%，汽修16.6%，美容美发11.1%，便利店22.3%，其它16.6%。桂林西街街铺餐饮12.3%，社区服务54.4%，休闲娱乐22.8%，其他10.5%。桂林路街铺餐饮26.9%，社区服务53.8%，休闲娱乐7.7%，其他11.6%。钦州南路靠桂林路街铺餐饮16