城市房地产管理法律制度

第十六章城市房地产管理法律制度第一节城市房地产管理法概述第二节城市房地产的开发及其用地管理第三节城市房地产交易管理第四节房地产权属登记管理第五节违反城市房地产管理法的法律责任第一节城市房地产管理法概述一、城市房地产(一)房地产的含义与特征房地产没有严格的法律定义。一般认为，房地产是指房产和地产的合称。房产与地产分别是房屋和土地的财产形态，由于房屋和土地物质形态的一体性以及房产与地产内在价值的整体性，故可以合称为房地产。法律特征：不可移动性法律特征特定性第一节城市房地产管理法概述(二)房地产业意义上的房地产房地产业是从事房地产开发经营的产业。房地产业意义上的房地产，是指依法可以作为房地产业开发经营对象的房产和地产，简称为房地产业中的房地产或房地产市场中的房地产。(三)我国城市房地产的含义凡是房地产业依法开发经营的房地产，都属于城市房地产，包括城市规划区内利用国有土地进行开发经营的房地产，也包括尚未纳入一定时期的城市规划区内、但依法进行开发经营的其他房地产。第一节城市房地产管理法概述二、城市房地产管理(一)城市房地产管理的概念、目的及手段城市房地产管理，是指国家经济管理机关依法对城市房地产的开发经营活动进行的管理的总称。城市房地产管理的目的是维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。管理运用的手段主要是国家产业政策和公共政策，这些政策的运用可分两种情形：(1)政策的内容已经体现在法律规定当中，国家经济管理机关执行房地产管理法，就是运用、贯彻了政策。(2)政策的内容没有直接规定在法律中，法律只是为政策运用规定了框架、方式等，那么，应当在法律允许的范围内采取政策措施以贯彻相关政策。第一节城市房地产管理法概述(二)我国房地产管理体制房地产管理体制，是指房地产管理法规定的房地产管理规则的制定者和执行者通过机构设置、分工及管理权限划分而形成的房地产监督管理权力体系。《城市房地产管理法》第6条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合，管理全国房地产工作。”“县级以上地方政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权划分由省、自治区、直辖市人民政府确定。”第一节城市房地产管理法概述三、城市房地产管理法城市房地产管理法，是调整在国家管理房地产开发经营过程中发生的经济关系的法律规范的总称。在国外，美国作为对房地产开发、交易较少干预的国家，政府对房地产开发经营的管理主要表现在三个方面：123住宅政策税收法律制度城市建设规划第二节城市房地产的开发及其用地管理一、房地产开发的概念和管理原则(一)房地产开发的概念与种类1．房地产开发的概念《城市房地产管理法》第2条规定：“本法所称的房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”可以从两个方面来理解该法律定义：(1)依法取得国有土地使用权是实施房地产开发行为的前提条件。(2)房地产开发的行为包括基础设施建设和房屋建设两种。第二节城市房地产的开发及其用地管理2．房地产开发的种类(1)根据开发标的是否未经开发，房地产开发可以分为开发和再开发。(2)根据开发规模的大小分为成片开发、小区开发及单项开发。(3)根据房地产开发产品的用途，可以分为住宅、商业、商住、工业、交通等开发类别。(4)根据开发投资主体的构成，可以分为合作开发、合资开发和独资开发等。第二节城市房地产的开发及其用地管理(二)房地产开发管理应当贯彻的原则1严格执行城市规划的原则2坚持经济效益社会效益和环境效益相统一的原则3坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则第二节城市房地产的开发及其用地管理二、房地产开发企业的设立与资质管理(一)房地产开发企业的概念、设立的条件和程序1．房地产开发企业的概念房地产开发企业，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。2．设立的条件和程序设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：(1)有100万以上的注册资本；(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员第二节城市房地产的开发及其用地管理设立房地产开发企业的程序包括如下几个步骤：程序申请获取资质等级的核定向房地产主管部门备案办理工商企业的登记第二节城市房地产的开发及其用地管理(二)房地产开发企业资质管理制度的基本内容1．房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。2．房地产开发企业按资质条件划分为4个等级，各等级企业的资质标准均有严格规定并与其开发能力相适应。3．房地产开发企业的资质等级实行分级审批管理。4．房地产开发企业的资质实行年检制度，年检实行分级管理。5．各等级企业必须按照房地产开发企业资质等级证书确定的业务范围从事房地产开发；不得越级承接房地产开发业务。6．房地产开发主管部门对新设立的房地产开发企业实行核发《暂定资质证书》制度，作为新设房地产开发企业获得正式资质等级前的过渡管理措施。第二节城市房地产的开发及其用地管理三、房地产开发的土地使用权出让与划拨(一)土地使用权出让的概念土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，具有以下法律特征：1．土地使用权出让的主体一方为出让方，另一方为受让方，而其出让方只能是国家2．土地使用权出让人和受让人的权利和义务直接由法律规定3．土地使用权出让的客体是一定年限的国有土地使用权4．土地使用权出让是要式法律行为第二节城市房地产的开发及其用地管理(二)土地使用权出让的方式1．拍卖出让2．招标出让3．双方协议出让(三)土地使用权出让的法律管制1．禁止城市规划区内集体所有土地使用权的有偿2．土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划3．土地使用权出让必须拟订年度出让土地使用权总面积方案4．土地使用权出让方案必须依照法定程序制定5．限制土地使用权的最高年限第二节城市房地产的开发及其用地管理(四)土地使用权的终止和续期1．土地使用权终止土地使用权终止，是指因出现法律规定的情况，致使受让人丧失了土地使用权。(1)使用期限届满(2)根据社会公共利益的需要提前收回(3)因逾期开发而被无偿收回(4)土地灭失2．土地使用权期满后的续期《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金第二节城市房地产的开发及其用地管理(五)土地使用权划拨1．土地使用权划拨的概念土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。适用国家建设用地的审批程序。第二节城市房地产的开发及其用地管理2．土地使用权划拨的范围与意义(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。在房地产管理上有两方面的意义：一是对土地利用的竞争领域和非竞争领域作出明确的法律界定，从而有利于分类管理。二是有利于明确产业政策和公共政策在土地利用领域的作用范围。第三节城市房地产交易管理一、房地产交易管理的概念(一)房地产交易房地产交易，是指以转移房地产的财产权控制为对价的交换行为。《城市房地产管理法》第2条规定：“本法所称的房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”(二)房地产交易管理及其基本内容房地产交易管理，是指以维护公平交易秩序为主要价值目标，对房地产交易环境和交易过程实行的管理。交易环境主要是房地产交易的价格发现和确定机制。第三节城市房地产交易管理二、房地产的价格管理(一)房地产价格管理的概念房地产价格管理，是指政府主管部门依法运用价格政策手段，对流通领域的房屋买卖、租赁、交换、抵押和土地使用权出让、转让的价格发现、确定机制所实行的管理活动的总称(二)房地产价格评估的管理与评估基准价格房地产价格评估，是指房地产专业估价机构，根据估价目的，遵循一定的估价原则和估价方法，结合估价经验和对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能实现的合理价格所作出的测算和判断。第三节城市房地产交易管理房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。我国房地产价市场价格评估的基准价格有三种1．基准地价国家根据土地管理的某种需要，按照土地等级或土地收益状况，计算或评定出来的一定时间内某一区域的土地平均价格。2．标定地价县级以上人民政府根据需要评估的，在正常土地市场、正常经营和政策作用下，某一具体地块在某一时期、某一使用年限的价格。3．房屋重置价格按照当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、人工和运输费用等条件下，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋所需的费用。第三节城市房地产交易管理三、房地产转让及其管理(一)房地产转让的概念房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。(二)房地产转让的基本条件房地产转让的基本条件，是指法律规定的，在房地产转让中应当具备的条件。第三节城市房地产交易管理以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报经有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第三节城市房地产交易管理(三)房地产开发项目的转让123转让房地产开发项目应当符合法定条件转让房地产开发项目应当备案拆迁补偿安置合同权利义务的转移第三节城市房地产交易管理(四)房地产转社的禁止事由1．以出让方式取得土地使用权，不符合该法第38条规定的条件，即不具备上述以出让方式取得土地使用权的房地产转让必备条件的；2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3．依法收回土地使用权的；4．共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5．权属有争议的；6．未依法登记领取权属证书的；7．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三节城市房地产交易管理(五)房地产转让合同及受让方的土地使用权年限根据《城市房地产管理法》第42条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。(六)对房地产转让合同受让人改变土地用途的处理根据《城市房地产管理法》第43条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，答订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第三节城市房地产交易管理(七)商品房预售管理商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房屋价款的行为。预售登记许可制度是目前我国商品房预售管理的主要手段。第三节城市房地产交易管理四、房地产抵押及其管理(一)房地产抵押的概念与范围房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式