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中国房地产市场的发展趋势董藩教授（北京师范大学房地产研究中心）2014年谁掌握经济发展规律，谁就掌握了市场，进而掌握了未来！一、人口与财富的大整合、大迁移带来房地产市场的调整▲以户籍管理的放松和大学生就业落户的变革为契机，中国将迎来20年左右的人口、财富大整合、大迁移过程——1、由内陆向沿海流动；2、由村镇和中小城市向大城市流动；3、由偏僻、封闭区域向核心、开放区域流动；4、由落后区域向发达区域流动；5、由干旱缺水区域向水资源丰沛区域流动；6、由资源枯竭区域向资源丰富区域流动；7、由气候较差的区域向气候较好的区域流动。▲以人口与财富的空间调整为契机，房地产市场在空间上也将发生大的变化——1、需求由内陆向沿海流动，沿海开发规模也随之进一步扩大2、大城市的人口和投资聚集效应更强，房地产开发和交易规模增速一般高于中小城市的增速；3、一些偏僻、封闭区域的房地产需求向核心、开放城市流动，由此带来这些区域市场的繁荣；4、落后区域的需求向发达区域流动，马太效应表现明显，落后区域的开发企业陷入困境，或者转产，或者外迁；5、人口由干旱缺水区域向水资源丰沛区域流动，房地产也就因此与水资源产生了联系；6、资源丰富意味着现在的经济规模或者未来的开发潜力大，意味着就业规模或者潜力大，也就意味着房地产市场大，相反资源枯竭性城镇房地产市场会逐渐陷入停滞状态，甚至衰退；7、如同冬天的海南一样，会出现房地产的其他气气候性需求。以大连、青岛为代表的辽东半岛、山东半岛优势逐渐显现，昆明等城市的优势也显现出来，吉林、黑龙江、内蒙古在夏季会出现避暑性需求，特别是以中高端退休人员为代表的避暑需求，一些过热的城市夏季居住人口会减少。二、房价在区域间、城市间的差距会进一步拉大与经济发展水平以及上面提到的变化相适应，房价也不仅仅是普涨的问题，而将出现一些明显的变化——▲除传统的长三角、珠三角“价格高原”外，环渤海地区会因为经济发展和气候原因而崛起，成为新的“高原区”▲总体上看，东、中、西部地带的房价绝对差距和相对差距会继续扩大。核心大城市的均价会相当于落后小城镇的15倍以上，单个楼盘可能存在近百倍甚至超百倍的差距▲京、沪、深、杭等一线城市和一些核心城市房价在管制中上涨，涨幅仍然会超越大多数人想象。由于房价不能有效调节人口分布，城市病全面爆发，一线城市交通基本瘫痪，二线城市十年内出现同样情况▲普通住宅以大致以8-12%的速度在增值▲处于特殊资源环境中的豪宅升值潜力最大▲15年后大部分90或100平米的住宅成为垃圾住房▲少数偏僻、封闭、落后城市市场衰退、房价停涨三、不同规模公司的市场边界会进一步变化▲一些大公司的总部会迁往北京、上海、深圳，以便适应全国性开发局面(万达、泛海、融侨)。总部最主要是往北京集中，因为北京的政治优势、智力优势、管理优势（全国把控）、融资优势、信息优势、创新优势最明显，深圳优势仍在，但地位相对下降▲一些中型房地产公司纷纷在北京、上海、深圳设立办事处或者分公司▲小开发公司开发业务有进一步向三四线城市集中的倾向▲十年后可能有多家公司进入世界500强行列，成为独特的风景。当然也出现了微型的开发商，一小栋楼一小栋楼的开发，如同服装界的裁缝店一样▲策划、代理、融资、信息服务（含网站）等中介服务机构向北京、上海、深圳聚集的速度快于开发商的速度，地方性中介机构生存难度不断加大四、开发规模随着发展进程先扬后抑▲目前至2023年左右，达到开发高峰虽然中国开发规模世界第一，开发面积占世界一半，但这种扩张局面估计要持续10年左右——1、10年内规划难以稳定下来，规划变动必然带来大拆大建；2、由于质量、户型等原因，很多90年代前建设的房子将被陆续拆掉；3、未来10年城市化进程快速推进，大量农民进城，需要大量的住宅、商业面积以及城市基础设施和公共设施4、人口在继续上升，估计会增加1亿，约60%居住在城镇中5、家庭在继续分化，独居者继续增加，主要表现为大龄未婚青年和离婚者的增加6、生活方式继续变化，需要房地产提供支撑▲2023-2030年处于稳中有降1、规划逐渐稳定下来，与此前相比变化较小2、仍然存在不少拆迁活动，但规模上变小了3、城市化进程趋缓4、人口仍在增加，但也有趋缓的迹象5、家庭分化趋于稳定，估计平均每个城市家庭2.6口人左右6、生活方式相对稳定下来，需求也因此稳定下来▲2030年后开发规模明显下降1、拆迁活动大大减少2、城市化过程趋于结束3、人口规模达到或者临近顶峰，相对稳定下来▲由于开发规模变化以及产业规律影响，10年后房地产业态发生较大的变化，二手房交易、房地产金融服务活动大大增加，20年后一手房交易大大萎缩五、住房自有化率先升后降，住房私有化率则先微微下降然后上升▲对居民来说，住房市场不是一个自由进入的市场，存在比较高的进入门槛。▲真实的住宅市场不但要让一部分人买不起房，还要仍曾经拥有住房的家庭在某些情况下失去住房▲有没有“泡沫”不是以平均收入或者某些人的收入来衡量的▲现在大约85%的家庭拥有自己的房产，11%的家庭住着公房；4%的家庭没有房产▲10年左右时间内住房自有化率上升，然后趋于稳定，20年左右的时间后趋于下降，最后估计要有30%左右的家庭没有自己的房产▲在住房保障思路变化的影响下，未来20年内，住房私有化率先微微下降，然后会继续上升，出现一批出租食利阶层六、人均住房面积继续增加，品质不断提升,住房过滤现象明显▲住房永远少一间——人均居住标准不断提升，欲望是无穷的▲新住房与旧住房相比总是更加节能、环保、配套，科技含量更高▲旧房存在价值贬损，新房价值量更高▲对规划、设计、景观、户型等内容的理解不断演化，新出现的产品与目前的需要更吻合▲从小康目标到中康目标——政府的推动▲结论：面积是第一阶段的追求，达到一定程度后，将进入面积、品质并重的阶段，过滤仍然存在七、贴牌生产成为一种的合作开发模式▲OBM（OrignalBrandManufactuce），即原始品牌制造商。A方看中B方的产品，让B方生产，用A方商标，对A方来说，这叫OEM（OrignalEquipmentManufactuce）；A方自带技术和设计，让B方加工，这叫ODM（OrignalDesignManufacture）；对B方来说，只负责生产加工别人的产品，然后贴上别人的商标，这叫OBM。▲OEM，ODM，OBM，最早都流行于欧美等发达国家，它是国际大公司寻找各自比较优势的一种游戏规则，能降低生产成本，提高品牌附加值。▲房地产其实没有品牌，但企业的声望、业绩积累不同，可以借鉴贴牌生产的思路，知名企业可以输出“品牌”，竞争力弱的中小企业可以“引进品牌”。▲大开发商“输出”品牌，在控制好品质的前提下，以最小的代价获得名下开发量的增加，从而获得更大的行业影响力，并获得无风险回报；而小开发商则“借船出海”，在宏观调控下获得另一种生存。▲对小开发商来说，贴牌开发的好处是：1、便于拿地（成本低、成功可能性大）；2、策划、规划、设计、施工、销售方面可获得成熟的技术支撑；3、降低大宗建材的采购成本；4、分享成功企业的市场效应，确保投资回收，并获得一定的溢价回报；5、通过招商引资，从地方政府获得其他形式的回报八、追求绿色、低碳成为共识▲绿色首先是源于对健康、长寿等人生目标的追求这一目标至少要求关注：（1）房屋的朝向与结构——关注自然通风；（2）房屋的外样与围护——关注采光与保温；（3）房屋的建造过程——关注木材的使用量；（4）小区的园林景观——关注居所的生态环境。▲绿色其次源于对人口与生态环境协调发展的追求这一目标还源于对过去挖大湖、造小山、建豪华会所、贴玻璃砖等一系列做法的反思：强调尽量不破坏周边生态，有效利用周边环境，房屋装修与使用的材料要尽量减少垃圾，减少并便于维护；▲对低碳的追求主要源于能源成本上升带来的压力能源价格上升迫使关注节能环保问题，要求考察房屋的持用成本而不单纯是购置成本，广义成本包括：（1）每天生活和工作的交通成本；（2）房屋的装修装饰成本；（3）房屋的“水、电、气、空调、家电”成本；（4）房屋的物业管理成本；（5）包括孩子、老人在内的社交成本；（6）房屋折旧成本。对低碳的追求不只涉及新科技与新材料运用，还切实要求房屋和社区从规划、设计、施工到营销的系列转变。九、普通住宅的智能化水平也大大上升十、房地产市场的国际化程度明显上升十一、商业地产渐趋饱和，风险加大十二、精装修渐为大众接受，工厂化程度逐渐提高▲毛坯房的三大害处1、浪费现象严重2、装修污染严重，而且严重扰民3、容易带来安全隐患▲精装修推广为什么难？2002年6月18日建设部出台《商品住宅装修一次到位实施细则》，但多年来推广实施十分困难——1、税收政策不支持，价格上升，存在经济压力2、购房者认为买精装修房开发商又赚了一块利润，自己吃亏3、消费者存在一些个性化需求，精装修难以满足4、质量纠纷多，影响购房者兴趣（1）施工过程和质量缺乏监督（2）入住后不太关注风格，而是关注功能（3）为控制成本，往往选用低端材料，与楼书宣传资料差别很大▲需求增加，精装修时代逐渐来临1、竞争导致分工细化、服务质量提升、利润下降，需求逐渐上升2、异地购房行为增加，装修不方便3、购房者趋于年轻化，他们往往嫌自己装修麻烦4、豪宅增多，自己的装修能力不够，又信不着装修游击队或者小公司▲精装修时代的装修特点1、将标准化供应与个性化需求结合起来，事先选定装修方案；或者分拆购买、分拆供应，通过两个阶段进行2、工厂化生产、集中供应部件、家居集成渐成潮流，陆续出现一些设计、施工、材料加工等沿着产业链扩张的装修企业，或者与品牌部件供应商或集成供应商合作，竞合特点明显十三、七种开发商将被淘汰掉七种人被淘汰——▲靠关系拿地，自己没有能力开发▲知识陈旧、不学习▲技能单一、目光短浅▲反应迟钝▲自以为是▲心里脆弱▲智能低下十四、财富排行榜上大量开发商和物业经营商涌现▲未来10-20年，中国富豪在世界财富榜上将大量涌现1、市场因素的影响中国市场大，便于财富积累中国人口多，产业创新能力强2、文化因素的影响不信宗教，逐利欲望强能灵活地应付各种法规出人头地的意识强烈有共苦意识有血缘关系制约工作主动性强对工作有兴趣，不把休闲当做必需的事情▲地产商在财富排行榜上占据领导地位1、资本密集型行业最早开放2、市场容量第一，容易造就富豪3、杠杆作用大4、中国人多地少，使得房地产的价值得到凸显董藩教授简介著名青年经济学家、房地产专家，北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任，土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师，兼任民革中央委员、建设部专家委员会委员、国家审计署特约审计员及多所大学兼职教授。26岁硕士毕业后直接破格晋升，成为当时全国社科领域最年轻的副教授，32岁时再次成为最年轻教授之一。提出了构建“缘西边境国际经济合作带”、实施“双向经济环流战略”两个国家经济发展战略主张和“工业化进程规律”等多种（个）具有创新意义的理论观点和范畴，主持国家和省部级课题5项，主编国家“十五”重点图书等6套丛书，出版著作近10部，其中关于房地产的著作、教材发行量达40万册。在国际会议和海内外报刊发表文章300余篇，70次获国家、省（部）、市级奖励。成果60余次在内参刊出，20余次直报江泽民、朱鎔基、胡锦涛等国家主要领导人，50余次受到温家宝、李岚清、曾培炎等国家、省部级领导重视、批示、表扬，影响到国家和地方发展。在房地产领域，他是公认的对国家决策和舆论具有重要影响的人物，曾被评为“年度中国争议人物”、“中国房地产年度人物”。其个人业绩和观点被美国之音、美国之音电视台、美国《世界日报》、新加坡《联合早报》、《华尔街日报》、新华社、CCTV、凤凰卫视等媒体广泛传播。国家领导人也曾高度评价其观点，温家宝总理阅后曾特别批示“请给董藩回个信”，曾培炎副总理批示“董藩的文章很值得读”。他也是外国政府和金融界高度关注的中国经济学家之一。在业内，他被誉为“国策高参”、“影响中国发展进程的四位中青年经济学家”之一、“学术界的彭德怀”、“给房地产市场算命最准的人”、“中国房地产四大名嘴”之一，当然也受到反对者的强烈