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物业管理基本制度与政策2012年6月第一章物业管理概述第一节物业管理的概念第二节物业服务收费第三节物业服务合同第四节物业使用与维护第一节物业管理的概念一、物业管理的概论1、物业管理定义•业主选聘物企•签订服务合同•服务内容2、三种建筑物的管理方式•业主自管•不同专业公司•物业管理企业※业主有权选择适合自己的方式※《条例》调整（规范）的只有选聘物业管理企业方式3、物业服务合同意味着双方法律主体的平等4、二大块的服务内容5．《条例》调整多种类、多地区的物业管理6、市场原则是物业管理活动的前提条件独立单一产权式房产形态共有的区分所有权的房产形态权利义务非独有要求物业管理形式通过市场来实现二、物业管理的特征1、社会化业主到社会上选聘企业企业到社会上寻找物业※所有权（使用权）与管理权分离是社会化的前提2、专业化：四方面的专业要求3、市场化：物业管理最主要特点第二节我国物业管理的产生与发展一、物业管理的起源与发展•起源于19世纪60年代英国——奥克维娅．布尔女士•20世纪初美国成立第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会二、城镇住房及住房制度改革1．房地产领域的三项改革房地产生产方式城市土地使用制度城镇住房制度※1998年实施住房分配货币化三、我国物业管理的产生1．1981年3月10日，深圳市物业管理公司成立2．广州五羊村也是实行专业化物管较早的小区3．深圳莲花二村：公房的物业管理四、我国物业管理的发展1．1993年，深圳市人大颁发了全国第一部地方性法规《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》2．1994年，我国第一部系统规范物业管理制度，确立物业管理新体制的规范文件《城市新建住宅小区管理办法》（33号令）3．四次全国物业管理工作会议1995年——青岛：推广住宅小区管理经验1997年——大连：推进住宅管理的经验1999年——深圳：推进物业管理市场竞争机制2001年——坑州：推进物业管理的理论与实践4．四大事件：1993年深圳莲花北村的招投标1995年的全国优秀示范小区评比2000年中国物业管理协会成立2002年建立全国物业管理企业信用档案五、物业管理在社会经济中的地位与作用（5个作用）第三节我国物业管理制度的历史沿革一、《条例》颁布前的物业管理制度建设1．以《条例》为分水岭，分为前后两阶段物业管理制度=国家法规政策+地方性法规政策2．前期制度建设的三个特点：借鉴性、过渡性、针对性3．十项法制建设《城市新建住宅小区管理办法》（1994年，33号令，建设部）《全国优秀管理住宅小区标准》（1995年，建设部）《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》（1997年，建设部）《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》（2000年，建设部）《物业管理从业人员培训合格上岗制度》（1996年，建设部）《城市住宅小区物业管理服务收费办法》（1996年，计委、建设部）《物业管理企业财务管理规定》（1998年，财政部）《住宅共用部份共用设施设备维修基金管理办法》（1998年，财政部）《物业管理企业资质管理试行办法》（1999年，建设部）《住宅室内装饰装修管理办法》（2003年，建设部）二、《条例》颁布后的物业管理制度建设1．后期制度建设的三个特点●配套性●经验性●操作性※与前期特点容易混淆2．八项法制建设P18-19第二章物业管理服务第一节物业管理服务的特点和内容第二节物业服务收费第三节物业服务合同第四节物业使用与维护第一节物业管理服务的特点和内容一、特点：公共性和综合性广泛性和差异性即时性和无形性持续性和长期性二、内容：常规的服务内容（对全体业主、8项）特约的服务（对个体业主）三、服务标准：●三类标准，重点是一级服务标准●服务标准≠全国物业管理示范小区标准第二节物业服务收费一、物业服务收费原则1．合理原则2．公开原则3．收费与服务水平相适应原则二、物业服务收费管理（一）收费定价形式政府指导价——等级标准+基准价格+浮动幅度市场调节价——依市场原则协商价格（二）收费形式1．包干制形式：物业服务费=物业服务成本+法定税费+企业利润2．酬金（佣金）制形式：物业服务资金=物业服务支出+企业酬金※酬金制的三项义务：1、每年不少一次公布收支情况2、及时答复业主方对收支情况的质询3、聘请专业机构财务审计（三）物业管理服务成本构成（九项成本）注意：物业共用部位、共同设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金列支，不得计入物业服务成本。（四）物业服务费的缴纳1．业主是缴纳物业服务费的第一责任人2．非业主使用人不履行缴费义务，业主负连带责任承担缴纳义务3．建设单位全额承担未交付使用房屋缴费义务4．业委会对欠费业主应当督促其交纳5．管理企业不得向业主收取供水供电等公用事业单位代收代支费用之外的费用第三节物业服务合同一、物业服务合同的认识1．物业服务合同是业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据，地位非常重要2．物业服务合同属于民事合同范畴，民事主体关系是平等的3．物业服务合同属于合同法上的无名合同范畴，即独立的合同类型。不等同于委托合同性质4．物业服务合同因不同物业管理阶段，分为前期物业服务合同和物业服务合同二、物业服务合同内容：8项基本内容+其他约定三、前期物业服务合同由建设单位选聘物业管理企业，并与其签订合同，对物业实施管理服务的合同（一）前期物业服务合同特征1．过渡性2．主体特殊性：合同由建设单位和物业管理企业签订3．要式合同（二）前期物业服务合同的时效1．前期物业服务合同可以约定期限2．前期物业服务合同是一种附终止条件的合同（三）前期物业服务合同的主要内容8项基本内容+其他约定四、物业管理企业的义务（一）维护物业管理区域秩序的义务※义务的主要方式履行告知义务履行制止义履行报告义务（二）履行物业管理区域安全防范协助义务※发生安全事故管理公司履行三项义务1．立即采取应急措施，避免扩大损失2．及时向有关行政管理部门报告事故3．协助做好救助工作五、物业管理企业的责任未能履行合同：根本不履行不完全履行第四节物业使用与维护一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任四、业主装饰装修房屋应当依法规范五、利用物业共同部位、共用设施设备经营应当遵守有关的规定图示第一节业主大会制度第二节管理规约第三节前期物业管理招投标制度第四节物业承接查验制度第五节物业服务企业资质管理制度第六节物业管理从业人员职业资格制度第七节住宅专项维修资金制度第三章物业管理的基本制度第一节业主大会制度《条例》前大多采用业主委员会制度《条例》后确定业主大会和业主委员会并存一、业主：1．业主的概念——房屋的所有权人为业主所有权证书持有人业主凭证共有权证书持有人待领证书的购房人（还未办到证的人）业主代理人—业主委托他人代表自己参加业主大会，在业主授权内可行使投票、发表意见、参加表决等业主职权但代理人无权以候选人身份参加业主委员会。业主代表——为部份业主（按幢、单元、楼层）推选出来代表他们参加业主大会的业主。业主代表本身也是业主。业主代表≠业主代理人2．业主的权利：十项权利3．业主的义务：六项义务二、业主大会1．性质——业主最高决策组织，决定物业管理区域内一切物业管理事项2．组成——全体业主组成3．筹备成立业主大会筹备组（30天使命）—政府指导业主代表+建设单位筹备组的工作内容（5项）筹备业主大会的工作要求（4项）4．成立大会——6个步骤5．职责——7项职责（见修改材料P1）1）定期会议和临时会议（重点临时会议）2）业主代理人和业主代表6．活动规则3）召开形式：①到会业主集体讨论②书面征求意见表决4）表决：第5、6项决定须2/3以上的面积和2/3以上的业主通过；其他事项1/2以上面积和1/2以上的业主三、业主委员会1．性质—业主大会的执行机构2．职责—5项职责3．备案—向行政主管部门备案（30天内）不同于登记审核4．委员的资格—6项当选条件：7项终止情况（重点是终止条件）5．会议定期会议临时会议：1/3以上委员提议，或主任认为有必要决定：（两个“过半数”—1/2以上委员出席、1/2以上委员同意）6．换届：任期届满前2个月召开业主大会进行换届改选换届后10天内移交7．委员变更—业主委员会或20%以上业主提议，经业主大会作定（1/2以上）8.业主委员会的工作经费经费由全体业主承担经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则决定经费使用情况公告四、限制规定业主大会、业主委员会只能在物业管理区域内并就物业管理有关的事项行使权利。第二节管理规约一、管理规约1．概念—全体业主共同制定，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。※实质—就是全体业主基于共同的财产和利益关系建立的共同契约。2．理解：全体业主共同制定≠每个业主都要参与制定工作体现全体业主共同意志≠100%的业主都同意对全体业主有约束力，包括反对的业主管理规约对物业的继受人（新业主）自动产生效力业主对其物业使用人履行管理规约负连带责任3．内容—4个方面二、临时管理规约——实践中取代管理规约1．概念—在业主大会制定管理规约之前存在的业主公约2．制定主体——建设单位，是物业销售之前的唯一业主3．制定时间——物业销售之前，经业主大会审议通过可转化为正式的管理规约，具有过渡性。4．内容——5项第三节前期物业管理招投标制度一、前期物业管理招投标概念1．概念：由建设单位通过招标方式选聘物管企业2．意义：择优选聘好的物管企业防止不正当交易行为创造公平的市场竞争环境3．原则：公开、公平、公正和诚实信用4．强制性要求—住宅物业应当通过招投标选聘物管企业（二种情况除外）二、前期物业管理项目招标规则1．招标原则不得以不管理条件限制或排斥潜在投标人不得对潜在投标人实行歧视待遇不得对潜在投标人提出与招标项目实际不符的资格要求2．招标形式①公开招标②邀请招标（定向招标，3家以上单位）≠协议方式选聘（1家单位）3．招标规则招标文件编制招标项目备案招标程序要求4．投标规则招标文件：A招标函B报价C管理方案D其他材料招标方案：四项禁止行为5．开标、评标和中标开标—应当在招标人、监标人、投标人、评标人到齐后公开进行。评标—评标委员会由招标人的代表和评标专家（2/3）组成，推荐不超过3家有排序的合格的中标候选人。中标—招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人，招标中标人应当自中标通知书发出之日30天内签订书面合同。第四节物业承接查验制度一、物业承接查验制度的意义1．意义：三项意义二、物业承接查验的内容1．物业管理资料移交竣工验收资料技术资料质量保修文件和使用说明书文件其他资料2．物业现场验收物业共同部份共用设施设备验收物业管理区域环境验收3．物业的保修责任●《建筑法》●《建筑工程质量管理条例》●《房屋建筑工程质量保修办法》●《物业管理条例》》●《住宅质量保证书》●《住宅使用说明书》第五节物业服务企业资质管理制度一、企业的性质1．从事物业管理活动的企业必须是独立的法人2．成立的必要条件依法成立必要的财产或者经费自己的名称、组织机构场所独立承担民事责任3.物业管理企业资质制度的内容——资质的条件、分级申请、审批、动态管理二、资质等级1．一、二、三级资质2．颁发一级资质——建设部颁发二级资质——省、自治区建设主管部门、直辖市房地产主管部门三级资质——市房地产自管部门、直辖市房地产主管部门3．项目承接◆一级资质——各种物业项目◆二级资质—30万㎡以下住宅项目，8万㎡以下非住宅项目◆三级资质—20万㎡以下住宅项目，5万㎡以下非住宅项目4．管理程序资质申请——五方面文件新设立企业其资质等级按最低等级，设一年的暂定期资质等级的核定：20个工作日不得批准资质的行为：13项资质等级的变更、注销与撤销注销——分立、合并、破产、歇业撤销——