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房地产企业投资治理论文1房地产企业投资影响因素分析1.1外部因素（1）经济因素。主要指一城市或区域的宏观经济状况，主要包括经济进展状况、经济结构、居民收入、消费者结构等方面的情况。房地产企业投资项目的所在城市或区域必须满足一定的经济条件才能支撑项目的有效运转。（2）政策因素。房地产企业投资是与政策因素息息相关的，这是房地产企业投资区别于其他企业投资的最大特点。政策因素主要包括政府对房地产行业的调控政策、政府对房地产企业投资的认可水准，以及政府的各种财政税收等优惠性政策等。房地产企业投资能否成功很大水准上取决于项目所在区域的政策环境。（3）社会因素。主要指当地人的风土人情，居住习惯、价值观点、居民消费意愿等方面的情况。房地产企业的最终客户是消费者，投资项目能否盈利的关键在于去化率的高低，这与当地人的生活和消费习惯紧密相关。1.2内部因素（1）项目产品特点。包括项目的类型、规模、性质及产品定位等要素。不同房地产企业的主导项目产品特点不同，同一房地产企业在不同区域的项目产品也会有所不同。房地产企业要将产品线的特点与投资意向区域特征有机结合，做到两者的相互匹配，已达到有效投资的效果。（2）企业所处地域集中或分散。即指本地项目或异地项目的离散性，包括形成区域性的项目开发，如项目集中在长三角地区或华北地区等。对于房地产企业来讲，在已有项目比较集中的区域的投资需求较小，在空白区域且战略意义重大的区域的投资需求较大。2优化设计对房地产建设投资的影响2.1设计方案直接影响投资在项目作出投资决策后，其关键就在于设计。其建筑和结构方案的选择及建筑材料的选用对投资又有较大影响，如建筑方案中的平面布置为内廊式还是外廊式、进深与开间的确定、立面形式的选择、层高与层数的确定、基础类型选用、结构形式选择等都存有着技术经济分析问题。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价。2.2设计方案影响经常性费用优化设计不但影响房地产项目建设的一次性投资，而且谈房地产工程建设投资的操纵还影响使用阶段的经常性费用，如暖通、照明的能源消耗、清洁、保养、维修费等，一次性投资与经常性费用有一定的反比关系，但通过优化设计可努力寻求这两者的最佳结合，使房地产项目建设的全寿命费用最低。3房地产企业投资治理操纵的对策3.1工程设计阶段的投资操纵设计是有效操纵工程投资的关键，它对工程造价的影响起决定作用。投资治理部门负责组织对所选择投资项目相类似项目的各种功能、设备和建筑材料的选用、各项技术经济指标实行调查分析，编写调研报告，提出设计标准，编制工程投资估算上报总经理办公会决策。投资治理部门参与组织设计招标和方案竞选，选择技术先进可行、使用安全可靠、造价经济合理的方案，将评选结果上报总经理审批。投资治理部门负责审核设计单位提供的设计概算，根据设计概算编制工程成本计划。3.2施工准备阶段的投资操纵根据施工图预算确定的工程造价实行招标工作，将工程造价操纵在标底内。选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案先进可行的施工队伍与之签定合同。根据施工合同修正工程成本计划。3.3施工阶段的投资操纵严格操纵设计变更经济签证。无论任何一方提出的工程变更，投资治理部门首先要分析提出的工程变更对项目的合理性及成本的影响。分析相关的合同条款、文件记录，初步确定处理变更所需要的费用、时间范围和质量要求，提出变更评估报告。增强对索赔事件处理的治理工作。以合同为依据对承包商提出的索赔实行评审、反驳和修正。对承包商延误工期、施工缺陷及不履行合同义务等给公司造成的损失实行核实提出反索赔报告。操纵结算程序，依据合同文件从以下几方面入手：核对合同条款，对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能进入竣工结算。检查隐蔽验收记录，所有隐蔽工程均需要实行验收并由监理工程师签证确认。落实设计变更签证，设计修改变更应由原设计单位出具设计变更通知单和修改图，设计、审核人员签字并加盖公章，经工程治理部门和监理工程师审查同意、签证，重大设计变更经原审批部门审批否则不应列入结算。按合同规定的结算方法、计价定额、取费标准、材料价格和优惠条款对工程竣工结算实行审核。3.4增强组织构建及人员治理建立完善的项目投资治理组织机构是保证房地产企业投资成功的必要措施。因为，治理组织机构不但确定相关工作的责任人，也确定了治理沟通的渠道。一方面，需要增强投资治理的专门部门的组织构建及人员治理，将项目责任到人，并制定严格的奖惩制度，责任与激励并举，增强项目负责人的责任意识，同时以一定的激励政策激发人员的积极性；另一方面，房地产企业的投资治理需要其他部门的协作，所以，还需建立跨部门的协作机制，举企业之全力保障投资项目的顺利进展。4结束语工程建设是一个社会的经济活动，工程建设活动按照各种工程建设程序来运作。并且通过工程项目决策，规划设计、施工，项目终结四个过程来实现。项目投资最终效益，要通过行之有效治理的现代化手段获得。防止投资突破限额，更积极的意义是促动建设、设计、施工单位等参与工程建设的各方增强治理，使得有限的人力、物力、财力等资源得到充分利用，取的最佳的经济效益和社会效益。所以做好投资操纵和治理工作对加速企业进展，经济收效有一定意义。房地产企业投资治理论文