华侨海景山庄别墅物业管理方案

华侨海景山庄别墅物业管理方案第一节概述一、华侨海景山庄项目：华侨海景山庄别墅位于深圳市龙岗区深圳东部黄金海岸线上的葵涌土洋村，占地面积122,035平方米，完成建筑面积49451平方米，其中别墅162栋，建筑面积42989平方米，公寓两栋，建筑面积4656平方米，会所1800平方米，其它建筑95平方米。海景山庄别墅区背靠青山，面临大海，风景优美，交通便利，这里居住的业主有外籍华人，香港同胞和各界成功人士，具有较高的素质，广大业主强烈希望能拥有一个环境优美、空气清新、鸟语花香、安全舒适的优闲居住乐园。二、深圳市金通物业管理有限公司简介深圳市金通物业管理有限公司成立于1991年2月，注册资本312.1万元，是深圳市第一批物业管理企业，也是深圳市物业管理协会第一批会员单位，具乙级物业管理资质。公司现有员工150人，其中中级以上管理技术人员30多人，中层以上管理人员均具备大专以上学历。目前，公司管理规模达30余万平方米，所管物业类型包括写字楼、住宅、厂房、别墅，公司2001年通过了IS09001：2000认证。十多年的物业管理，十多年呕心沥血，我公司培养出一支高素质的管理队伍，建立了一套完整科学的管理运作模式和质量管理体系，所管物业多次荣获国家、省、市、区荣誉称号。公司原是一家老牌的国有物业管理企业，公司真正步入健康快速发展轨道是在2000年。2000年11月公司实行了骨干员工持股的改制工作。改制后，公司董事会及经营班子，励精图治、奋发进取，大刀阔斧、革除弊端，重建和完善了适应物业市场需求的、符合公司实际的新的经营机制、分配机制和员工激励机制。整个公司充满了新的生机和活力。三、公司优势十多年的物业管理，十多年的呕心沥血，我公司在物业管理方面积累了丰富的经验，形成了自身的优势，主要体现在：1、丰富的高层办公楼宇和物业住宅小区的管理经验。早在1991年我公司管理的金通大厦即系高层办公楼，楼高31层，为当时深圳市第六高楼，自动化程度也属于当时的先进水平。在我们的精心管理下，金通大厦历经十多年风吹雨打，依然面貌如新，先后获得国家、省市区多项殊荣。2000年5月开始，我公司参与由广东证券有限公司和广东省交通银行联合兴建的高档甲级智能化写字楼金汇大厦的物业管理工作，物业项目先后获得“广州市物业管理优秀示范大厦”、“广东省物业管理示范大厦”，“全国物业管理优秀大厦”称号，并通过IS09001认证。同时，公司还具有丰富住宅小区管理经验，所管理的通发花园、莲馨园等住宅小区均运作良好。在别墅物业管理方面，公司已承接了曦龙高尔夫花园别墅、锦绣家园别墅的管理权，并派人参与了相关的前期策划及前期物业管理工作，积累了相应的经验。2、具有一支高素质的管理及运行队伍。十多年的不断开拓创新，十多年的兢兢业业，塑造了一批高素质的金通物业人员。人员业务素质高，动手能力强，一专多能，一职多能，队伍精干，完全能满足海景山庄的管理需要。3、形成了一套完整科学管理运作模式和质量管理体系。该模式涵盖物业管理的有关设备维护保养、房管、客户服务，保安、清洁、车辆管理、消防管理、社区文化等各个环节，凝聚了金通物业人十多年的心血，吸收了深圳市同行的先进经验，并经IS09001：2000质量认证通过，管理运作的标准化、规范化程度达到深圳市先进水平，是我们对事业执着追求的结晶。4、高级物业管理人才优势。公司中高层管理人员有6人获全国物业管理企业经理上岗证，公司现有广东省及深圳市物业专家库专家成员2名，作为评委多次参与省市物业管理项目招投标工作及优秀物业管理项目的考评工作，有着丰富的项目创优经验，这些经验必将对管好华侨海景山庄、塑造物业管理的品牌形象起到极大的促进作用。5、具有珍惜机会、全情投入的激情。我公司是一个正在发展中的公司，在激烈的市场竞争面前，我们珍惜市场给予的每一次机会。华侨海景山庄是深圳市东部黄金海岸线上的高尚别墅区，通过分析投标项目的物业管理特点和我公司的实力与优势，我们坚信我们完全有能力管理好该项目，完全有能力满足业主对该项目物业管理标准的期望。如果双方有机会合作，我们必将全情投入，派出精锐人员，付出百分百努力，塑造该项目的物业管理的崭新形象，实行双赢局面。第二节物业管理总体设想根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对华侨海景山庄日前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作：一、实施综合治理，还原一个清洁的山庄。由于种种原因，目前的社区环境不甚理想，金通物业接管华侨海景山庄以后，首先将对社区环境进行综合治理，全面整改，具体整改方案是；1、对社区的卫生综合治理，把公共场所、场地的卫生彻底打扫干净，重点清理卫生死角，全面进行“灭四害”消杀、清除所有垃圾杂物、泥沙等，还社区一个干净整洁的环境。2、对所有沙井、沟渠进行疏通清淤工作，保障排水系统畅通。3、对社区的公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设施进行全面检修维护，使其恢复正常工作状态。二、健全、完善保安系统，把小区安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全两大方面。1、建立健全适合华侨海景山庄实际的安全管理规定并严格执行。2、对全体保安人员的聘用实行严格把关，严格审查资历、经历、确认无不良记录，并实行担保人制度。3、利用技防与人防相结合，不留安全隐患与死角，对保安员实施半军事化管理，加强培训，严格管理。4、对消防设备、设施认真巡查，严格管理，使其随时保持在良好状态。5、加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传，做到全民具备防范能力。确保山庄安全万无一失。三、逐步改进绿化环境，建造一个舒适的海滨别墅小区。华侨海景山庄的绿化环境经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率较高，花草树木品种繁多，但管理不足，长势不理想，我们接管后将发挥我们十几年对金通大厦、莲馨园、通发花园的管理经验，结合小区的环境特点，对小区绿化进行改造，并精心管理，精心修造，把华侨海景山庄塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的海滨别墅。四、以人为本，实施人性化管理，重塑海景山庄形象。由于历史原因，华侨海景山庄的基建并未完善，发展商无力再续，物业管理人也几经更换，山庄环境有很多不尽人意的地方，物业管理公司与业主也颇有微词。为了管理好山庄，在对社区环境进行综合治理的同时，最重要的是重塑人气，尽最大努力去调动业主住户的积极性。大家的家园大家关心，我们将坚持我公司的“业主、住户至上，服务第一”的服务宗旨，实施“以人为本，人性化管理”，逐个走访业主、住户，广泛征求意见和建议，集思广益，事事处处为业主、住户的利益着想，以诚待人，以诚感人，与全体业主、住户及业主委员会一起共同努力，完善收费，竭诚服务，用我们的双手和智慧，重塑华侨海景山庄的美好形象，保证物业的保值与增值。第三节拟采取的管理方式及工作计划第一部分拟采取的管理方式一、管理体制接管华侨海景山庄物业管理以后，形成以业主委员会为主，居委会、派出所参与的住宅共管体制，管理处在业主委员会和公司的直接领导下，根据所签委托管理合同条款要求，严格执行《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则，对华侨海景山庄实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供一流服务。（一）外部管理体制政府主管部门深圳市金通物业管理有限公司（二）华侨海景山庄管理处组织管理架构深圳市金通物业管理有限公司根据物业管理服务合同，设立华侨海景山庄管理处，财务实行独立核算。管理处组织架构图如下：华侨海景山庄管理处组织架构图主任管理员管理员保安车辆管理保安队维修运行房管收费客户服务内勤检查消防华侨海景山庄管理处业主管理委员会社区文化清洁绿化（三）华侨海景山庄管理处组织架构说明1、管理处内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。2、在岗位设置上，充分考虑到华侨海景山庄规模偏小，硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足山庄的实际需求，降低管理成本。3、要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员定编数量。二、监督约束机制（一）山庄监督约束机制示意图（二）山庄监督约束机制说明1、由政府部门、业主及业主委员会、物业管理公司对管理处实行全方位监督。2、管理处内部运作公开透明，便于大家监督。3、强化物业管理公司及管理处的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇挂钩。政府主管部门专项检查物业管理考评业主委员会工作会议、财务审查金通物业公司目标责任书华侨海景山庄管理处员工监督栏公布有关投诉电话服务承诺制回访业主意见调查双周检制度定期巡查员工定期考核员工业主ISO9001内审业主意见调查三、激励机制（一）激励机制示意图（二）激励机制说明1、公司激励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。2、通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工长期的工作热情及动力。3、通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供培训再教育的机会，随着企业的发展，使员工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。四、管理工作的控制方式1、采用定点检查方式，通过管理处受理投诉，追溯处理问题的全过程，检查有无推拖、应付之现象，发现问题及时纠正。2、实行“走访管理、层层检查”，主任、管理员定期、不定期对各类人员的工作进行检查、量化考核奖优罚劣，从而不断改善工作质量。3、实行动态信息反馈控制，定期或不定期走访住户、街道办及派出所，听取他们对管理处的意见和建议，并在工作中予以改进。激励机制奖惩体系报酬体系沟通体系培养提升体系企业文化体系第二部分工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为接管管理和常规管理两部分，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划。一、接管管理工作计划华侨海景山庄因为各方面的原因，物业管理人已几经变换，因此，对于现在进驻管理、对于接管管理工作尤为重要。一方面要接管原来开发商所移交的山庄建设施工验收的各种图纸资料，另一方面还要接管有关业主的各种入伙、交费资料，以便今后进行完善的管理服务，更为了山庄业主的切身利益，所以在接管时我们将认真从前任物业管理公司和业主委员会处进行接收，严格进行科学分类、编号、建档、整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，认真核对，办好接收手续。序号项目内容时间一档案接管1、山庄建筑施工竣工全套资料2、业主资料档案3、历年业主交费记录签订委托管理合同后一周内二设备接管1、公共设备接管2、公共设备技术、维修档案三环境整治山庄内环境绿化的整治二、正常期管理工作计划序号项目内容时间一机电设备的维修养护1、设备的基础资料管理2、设备的运行管理3、设备的维修管理4、设备能源和安全管理2004年8月起二保安管理1、治安管理2、交通、车辆管理3、消防管理2004年8月起三小区环境管理1、园林绿化管理2、清洁卫生管理2004年8月起四财务管理1、费用收取2、财务记帐2004年8月起五社区文化活动开展1、社区宣传2、举办社区活动2004年8月起六便民服务和完善配套为住户提供便民服务2004年8月起第四节管理人员的配备及培训一、管理服务人员的配备（一）华侨海景山庄管理处人员配备方案人员配备说明：华侨海景山庄管理处拟配备各类人员22人，其中管理人员3人，技工1人，一般层员工18人。在管理人员中，大专以上学历3人，占100%。（二）人员素质要求岗位性别要求年龄要求文化程度要求工作技能及工作经验要求人员素质主任男50岁以下大专以上1、经管专业或机电专业2、五年以上工作经验3、具物业管理经历4、有较强沟通及协调能力内部选派管理员不限35岁以下大专1、物管或经营专业2、三年以上工作经验3、熟练使用电脑4、熟悉会计业务内部选派与外聘相结合管理员男35岁以下大专以上1、建筑或机电专业2、三年以上物业管理经验3、熟悉物业管