第6章居住规划

理财规划6第六章居住规划居住需求空间需求环境需求家庭人口生活品质购或租？决策购否？购房规划是租否总价首付款贷款第一节居住规划的流程购房消费规划流程图居住需求空间需求环境需求购或租？决策购否？购房规划是租否总价家庭人口生活品质首付款贷款居住需求空间需求环境需求购或租？决策购否？购房规划是租否总价第二节购房或租房的选择•适合租房的人群刚踏入社会的年轻人工作地点和生活范围不固定储蓄不多不急需买房且辨不清房价走势租房购房优点负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、灵活方便、可节约交通费增值潜力、居住归属、安全感缺点不稳定、无保障、房租上涨负担重，房贷压力大所得购房自备款产生的收入增值潜力、税收优惠付出每月的房租购房自备款产生的收入、购房税款一、购房或租房的选择——年成本法购房年成本=首付款×存款利率+贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用租房年成本=房屋押金×存款利率+年租金•年成本法应结合：未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之增加。购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降。房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本。利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则租房划算。购房或租房的选择——年成本法案例•李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二手房，面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租每月3千元，押金1万元。而购买的总价是70万元，李小姐可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用5.51%的商业贷款利率向某行贷款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和装修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年5000元。李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平均投资回报率是4%）•分析：•李小姐租房年成本=10000元×4%+3000元×12=36400元•李小姐购房年成本=30万元×4%+40万元×5.51%+0.5万元=39040元•计算表明，租房年成本36400元购房年成本39040元，因此租房更划算。二、购房或租房的选择——净现值法•其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净现金流，i为折现率。•使用净现值法时，居住年数的长短影响甚大。如果不打算在一个地方居住太久，租房往往比购房更划算些，纵使房租会上涨，但购房的利息负担、房屋的交易成本及装修费用都比较大，在短期内期待房价飙升也是不切合实际的。但预期在一个地方居住的时间较长，用净现值法计算，购房往往比租房划算些。ntttiCFNPV0)1(购房或租房的选择——净现值法案例•王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。•如果租，房租每月3千元，租期4年，押金1万元，预计房租每年调涨100元。•如果购买，总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；•购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住4年后仍能按原价出售。•王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是4%）王先生租房的净现金流量现值计算：第一年净现金流现值第二年净现金流现值第三年净现金流现值第四年净现金流现值CF0-13000-13000CF12-3100-2979CF24-3200-2954CF36-3300-2927CF1-3000-2990CF13-3100-2969CF25-3200-2945CF37-3300-2918CF2-3000-2980CF14-3100-2959CF26-3200-2935CF38-3300-2908CF3-3000-2970CF15-3100-2949CF27-3200-2925CF39-3300-2898CF4-3000-2960CF16-3100-2939CF28-3200-2915CF40-3300-2889CF5-3000-2950CF17-3100-2929CF29-3200-2906CF41-3300-2879CF6-3000-2941CF18-3100-2920CF30-3200-2896CF42-3300-2870CF7-3000-2931CF19-3100-2910CF31-3200-2886CF43-3300-2860CF8-3000-2921CF20-3100-2900CF32-3200-2877CF44-3300-2851CF9-3000-2911CF21-3100-2891CF33-3200-2867CF45-3300-2841CF10-3000-2902CF22-3100-2881CF34-3200-2858CF46-3300-2832CF11-3000-2892CF23-3100-2872CF35-3200-2848CF47-3300-2822CF48100008190元141229%)33.01(CFNPV480ttt租房王先生买房的净现金流量现值计算•王先生的贷款年利率6%，15年房贷每月本利平均摊还：•月还款额=400000元÷普通年金现值系数（n=180期,i=6%/12=0.5%）=3375元•王先生4年后房贷余额=3375元×普通年金现值系数（n=132期,i=0.5%）=325592元•4年后将卖房收入700000元偿还房贷余额325592元，还剩374408元。第一年净现金流现值第二年净现金流现值第三年净现金流现值第四年净现金流现值CF0-400000-400000CF1-3375-3364CF13-3375-3232CF25-3375-3106CF37-3375-2984CF2-3375-3353CF14-3375-3221CF26-3375-3095CF38-3375-2974CF3-3375-3341CF15-3375-3211CF27-3375-3085CF39-3375-2964CF4-3375-3330CF16-3375-3200CF28-3375-3075CF40-3375-2954CF5-3375-3319CF17-3375-3189CF29-3375-3065CF41-3375-2945CF6-3375-3308CF18-3375-3179CF30-3375-3054CF42-3375-2935CF7-3375-3297CF19-3375-3168CF31-3375-3044CF43-3375-2925CF8-3375-3286CF20-3375-3158CF32-3375-3034CF44-3375-2915CF9-3375-3275CF21-3375-3147CF33-3375-3024CF45-3375-2906CF10-3375-3265CF22-3375-3137CF34-3375-3014CF46-3375-2896CF11-3375-3254CF23-3375-3126CF35-3375-3004CF47-3375-2886CF12-3375-3243CF24-3375-3116CF36-3375-2994CF48371033316258元230340%)33.01(CFNPV480ttt购房租房净现值-141229元购房净现值-230340元，王先生租房更划算第三节购房规划一、购房的目标•购房的面积需求不必盲目求大无需一次到位量力而行•购房环境需求区位面积二、确定购房目标后的筹资计划确定需要居住的面积和区位目标住房当前的价位预测房价的增长率估算购房时所需总价目标住房所需的首付款目标住房可获得的贷款款购房前的应有储蓄率？投资报酬率？购房后的应有储蓄率？三、估算负担得起的房价•可负担的购房首付款=可用于购房的资产额度×复利终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率）+每年可供购房的储蓄×年金终值系数（n=离购房的年数，r=投资报酬率）•可负担的购房贷款=每年可供购房的储蓄×年金现值系数（n=贷款年限，r=房贷利率）•可购买房屋总价=可负担的购房首付款+可负担的购房贷款•可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求房屋面积估算负担得起的房价案例•李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？。李先生可负担的购房首付款=30万×50%×复利终值系数（n=5，r=4%）+4万×年金终值系数（n=5，r=4%）=39.92万元李先生可负担的购房贷款=4×年金现值系数（n=15，r=6%）=38.85万元届时可负担房屋总价=39.92万元+38.85万元=78.76万元李先生可负担购房单价=78.76万元÷100=7876元购房规划——按想购买的房屋价格估算每月负担费用•欲购买房屋总价=房屋单价×需求面积•需要支付的首期部分=欲购买房屋总价×（1-按揭成数）•需要支付贷款比例=欲购买房屋总价×按揭成数•每月摊还的贷款本息费用=需要支付的贷款部分的以月为单位的准年金值购房规划—按想购买的房屋价格估算每月负担费用案例•张先生欲购买100平方米的房子，目前市场上一般价格是3000~6000元/平方米，则欲购买100平方米的房子费用时30~60万元。贷款至多7成，期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。•30万元房屋总价需要支付的首付款=30×（1-70%）=9万元需要支付的贷款数额=30×70%=21万元每月摊还的贷款本息费用=1505元•60万元房屋总价需要支付的首付款=60×（1-70%）=18万元需要支付的贷款数额=60×70%=42万元每月摊还的贷款本息费用=3009元换屋规划•对房屋的需求也会随着人的生涯阶段的改变而逐渐升级换代单身或新婚时，受制于经济实力，以小户型住房为主；当小孩出生，尤其是到了受教育阶段，这时除了考虑户型大小外，还要注重教育条件和周边环境等因素；人至中年，如果经济实力许可，可以结合居住环境、休闲娱乐等方面考虑再次换房；退休时，子女已经独立，这时可考虑医疗保健齐全、居住环境较好的小户型住宅颐养天年。换屋规划考虑因素客户有无能力支付换屋所必须支付的首付款换屋需要支付的首付款＝新房净值-旧房净值＝（新房总价-新房贷款）-（旧房总价-旧房贷款）客户未来有无能力偿还换屋后的贷款换屋规划案例郭先生现年40岁，他看上了一套价值100万的新房。郭先生的旧房当前市价50万，尚有20万未偿贷款。如果购买新房，郭先生打算55岁之前还清贷款。银行要求最高贷款成数是七成，贷款利率6%郭先生换屋必须支付的首付款＝（100万元–100万元×0.7）-（50万元-20万元）＝0万元郭先生换屋后每年应偿还贷款＝100万元×0.7÷年金现值系数（n＝15，r＝6%）＝7.21万元然而郭先生不换屋，每年应偿还贷款＝20万元÷年金现值系数（n＝15，r＝6%）＝2.06万元可见，换屋后郭先生的房贷压力增加了不少（每年增加了5.15万元）。如果郭先生未来有充裕的储蓄缴纳贷款，则可以考虑换屋计划。购房时应考虑的其他因素契税。普通住宅=1.5%；非普通住宅=3%评估费律师费（公积金贷款面授）max（千分之3，100元）保险费抵押登记费印花税购房0.3‰《商品房买卖合同》贷款0.05‰《个人购房贷款合同》出售已购房屋0.5‰购房规划的主要指标房屋月供款与税前月收入的比率不超过25%~30%所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过33%~38%小王税前月收入1.5万元，收入稳定，家庭储蓄20万元，目前每月需要偿还1000元的汽车贷款（期限3年）。小王拟购买一套60万元的房屋，购房其他相关费用为房款的5%。小王应选择多少年住房按揭贷款？（银行贷款利率6%）如果小王采用15年贷款期限，则每月还