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［立丹行机构·厦门市场］卖房炒股，卖股买房？股市只是一夜情楼市才是真爱股市很热，大家都想去看看。今年3月A股新增开户超480万，创近8年新高；“五一”前最后一个交易周（4月27日至30日），两市新增A股账户高达294.92万……股市的持续反弹，不乏强烈的声音：卖房炒股！股市虽然长期的趋势性向好，但风险是现实的，从2014年年初2000点左右到今年6月份的超过5000点，然而不到一个月的时间，又跌破4000点，狂跌20%……相对于股市的暴起暴落，楼市则表现的更为稳定，而且做为不动产，房子一直在那，稳健增值，股票跌了就没了……2015年，相对于股市的暴起暴落，楼市则表现为持续的回暖，更为的稳定，股市似乎只是一夜情，楼市才是真爱，才是稳健的投资，立丹行[深度地产365]将通过最翔实的数据，与您共同探讨2015年上半年楼市表现及后市走势。2015年·半年报货币宽松，楼市政策暖风频吹，政府对房地产是真爱——2015年，股市火了，有人说这是政策引导下的资金推动行情。货币宽松是中国股市和楼市同步走高的主要原因之一。宏观政策形势分析2014年11月以来，降息次数达4次，3次“全面、定向”降准，货币环境宽松，一年期贷款利率已降到历史最低水平。目前银行一年期存贷款基准利率已降到历史最低水平，而公积金贷款利率则达到近20年最低2014年11月22日降息：下调0.4个百分点至5.6%一年期贷款基准利率降息：下调0.25个百分点降息：下调0.25个百分点至5.35%一年期贷款基准利率至5.10%一年期贷款基准利率2015年3月1日2015年5月10日2015年6月28日降息+定向降准：降息0.25个百分点至4.85%一年期贷款基准利率2015年2月5日全面降准0.5个百分点，并定向降准2015年4月20日降准1个百分点2015年3月30日央行：二套房贷款最低首付比例降至40%财政部：营业税免征期限5年变2年2014年9月30日，央行正式发文确认放松首套房认定：还清首套房贷再贷款算首套，首套贷款最低首付比例30%宏观政策形势分析“9·30”“3·30”643252XXX商业银行二套首付最低由6成改4成公积金首套首付最低由3成改2成营业税免征期限由5年改为2年房地产政策暖风频吹，“930”房贷新政放松首套房认定标准，“330”新政明确降低二套房首付比例，改善客群置换的门槛大大降低，房地产政策环境为近年来最宽松。宏观政策形势分析2015年以来全国已有100多个城市公积金政策松绑，涉及首付降低、贷款额度提高、税费减免等；限购方面，部分城市进一步松绑，限购逐渐退出。取消限购四川、佛山、甘肃、长春、兰州等税费减免新疆、兰州等首付降低大连、浙江、深圳、珠海、厦门、辽宁、安徽、株洲、福州、南京、成都、云南、贵阳、天津、长沙、济南、西安等公积金贷款额度提高浙江、厦门、兰州、辽宁、上海、河北、贵阳、宁夏、湖南、海南、苏州、太原、天津、长沙、郑州、北京等公积金宏观政策形势分析就厦门而言，限购全面取消，公积金政策持续放松，政策环境为近年来最宽松。2014.8岛内高端住宅限购放开厦门岛外全面放开限购，岛内非普通商品住房不再限购2015.1厦门全面取消限购思明区、湖里区144平方米以下商品住房取消限购措施2014.11厦门公积金新政结清余款再贷款执行首套贷款政策连缴6个月可贷款买房二套房首付比例（由此前的70%）调整至50%2015.3福建省“闽八条”首套房首改房放宽标准公积金贷款首付降至20%2015.4厦门公积金新政降低贷款门槛首付款比例可低至20%调整可贷款额度:双职工最高100万楼市利好不断，房地产市场逐步由低潮走向回暖，各城市之间分化加大一线城市走势0501001502014012345678910111220150123452014-2015.5一线城市住宅成交量（万㎡）北京上海广州深圳1000015000200002500030000350002014012345678910111220150123452014-2015.5一线城市住宅成交均价（元/㎡）北京上海广州深圳一线城市回暖趋势明显：成交量基本从2015年2月份开始止跌回升，5月四大城市同比环比均上涨，同比涨幅基本都在5成以上；成交均价方面，除广州外，其他城市今年呈波动上行态势，2015年5月同比环比呈上涨态势。二线城市走势60001100016000210002014012345678910111220150123452014-2015.5二线城市住宅成交均价（元/㎡）杭州武汉青岛福州0501001502002014012345678910111220150123452014-2015.5二线城市住宅成交量（万㎡）杭州武汉青岛福州二线城市出现企稳迹象：成交量2015年2月份起止跌回升，5月份同比环比均上涨，涨幅小于一线城市；均价方面呈波动上行态势，但上涨趋势相对不明显，同比与环比的涨幅小于一线城市。三线城市走势0501001502014012345678910111220150123452014-2015.5三线城市住宅成交量（万㎡）东莞中山惠州泉州500060007000800090001000011000120002014012345678910111220150123452014-2015.5三线城市住宅成交均价（元/㎡）东莞中山惠州泉州三线城市近期走势大致呈量涨价跌趋势：成交量方面三线城市明显回升，2015年5月同比环比均上涨；成交均价上涨压力较大，2015年5月大部分三线城市均价环比接近4月份，同比则呈下跌态势。全国房地产形势小结总结：2015年以来，楼市利好政策接连出台，尤其是在多个信贷“组合拳”的作用下，房地产市场逐步由低潮走向回暖，各城市之间分化加大；一线城市供给相对不足，需求压力比较大，在政策的刺激下领涨全国；二线城市房价表现相对稳定，成交量价均有不同程度的回升；三线城市普遍库存过大，且受利好政策影响程度不如一二线城市明显，成交量上涨而均价萎靡，总体仍在调整之中。需求强劲，成交量稳步上涨，企稳回升势头明显二级市场厦门自贸区FreeTradeZone厦门城市魅力十足，吸附力强，优质的城市资源和前景规划吸引着外来人口不断涌入，对厦门的房地产市场形成重要支撑。二级市场49%44%48%50%46%58%60%63%56%45%51%43%35%35%39%38%35%38%27%25%24%29%40%35%40%44%15%16%13%12%15%12%12%12%13%13%13%16%19%2%1%1%3%1%2%2%1%2%2%2%1%3%52%56%52%51%55%42%40%37%44%55%49%57%66%0%10%20%30%40%50%60%70%厦门商品住宅成交面积购房客群分类比例走势图本市省内异地本省外境外外地随着限购逐渐放松到全面放开，厦门外地购房比例持续上升，2015年第一季度异地购房比重达66%，创历年新高。二级市场2015年上半年，厦门市商品住宅月均供应20万㎡，销售22万㎡。1月成交低迷，销量为15万㎡，2月受农历春节影响，销量达到冰点，仅为9万㎡，3月救市政策刺激下，楼市回暖迹象初显，共成交17万㎡，4、5月房企积极推盘，市场进一步回暖，4月成交23万㎡，5月成交38万㎡，6月成交32万㎡。2014年市场未能延续2013年的火爆行情，转而趋冷，2015年开局以来，市场依旧低迷，在一系列宽松政策刺激下，第二季度市场回暖明显。二级市场2015年第一季度市场表现低迷，影响上半年全市商品房成交同比环比均表现下跌，成交量在200万㎡以下，处近年来低位水平，价格则表现为高位小幅回落。2015年上半年，厦门全市商品房供应219万㎡，环比缩减28%，同比下降25%，2015年上半年，厦门全市商品房销售194万㎡，环比下跌11%，同比下跌28%，2015年上半年，厦门全市商品房销售均价16917元/㎡，环比下跌4%，同比上涨5%。2015年上半年，厦门全市商品住宅供应117万㎡，环比下跌28%，同比下跌33%，2015年上半年，厦门全市商品住宅销售134万㎡，环比下跌7%，同比下跌22%，2015年上半年，厦门全市商品住宅销售均价19361元/㎡，环比下跌6%，同比基本持平。二级市场2015年上半年开局低迷，推盘意愿不强，成交跌入冰点，二季度以来政策刺激效果逐渐显现，市场热度逐渐提升，上半年住宅成交较去年同期小幅下滑，价格略有下跌，主要由于岛外同安、翔安销量占比提升，相对较低的成交均价，导致全市均价结构性下滑，但整体仍处高位水平。二级市场2007-2014年，厦门全市商品住宅上半年平均供应157万㎡，平均销售170万㎡；2015年上半年，厦门全市商品住宅供应117万㎡，销售134万㎡，成交均价为19361元/㎡。与历年同期水平相比较，2015年上半年供需均出现萎缩，明显低于历年同期平均水平。2015年上半年成交均价为19361元/㎡，处历史高位。二级市场区域2014下半年成交均价2015上半年成交均价涨跌幅思明32230352709%湖里3604234320-5%海沧2002319793-1%集美1716516687-3%同安12372129675%翔安11896127887%分区域来看，相比去年下半年，今年上半年各区销量仅海沧区、翔安区表现上涨，其中翔安区环比涨幅最大，达51%。价格方面，各区涨跌各半，总体仍处高位。集美区销量虽表现下跌，但仍为厦门楼市主战场，销量占全市40%，成交主力为水晶湖郡（7.2万㎡）、龙湖嘉誉（6.4万㎡）、华润橡树湾（5.1万㎡）、禹洲中央海岸（4.7万㎡）等项目；翔安区主要受中澳城（6.5万㎡）、首开领翔上郡（2.8万㎡）、世茂御海墅（2.0万㎡）等项目热销带动，销量环比上涨51%。二级市场政策利好带动明显，全市存量和存销比均出现下降。截至2015年上半年，全市在售存量约为265万㎡，存销比约为11.5个月。市场存量集中在同安、思明两个区域，合计占全市库存量的53%；集美区、湖里区、海沧区占比分别为17%、13%、11%，翔安区仅为5%。思明区、同安区受区域内个案（思明区云顶至尊，同安区金都海尚国际、金帝中洲滨海城、和谐天下）滞销影响存销比较高，分别为38.0个月、24.3个月，集美区供销两旺，存销比最低，仅为4.7，海沧区、翔安区分别为11.4、5.9个月。二级市场刚需主导市场格局，特色、优质项目受市场热捧，其保值增值潜力亦较强二级市场成交量前10名均为岛外项目，刚需主导市场格局，单盘均价集中在1-1.25万，1.6-2万。排名项目名称销售面积（万㎡）市场占有率总销额（亿元）均价（元/㎡）1水晶湖郡7.25%14190312海投天源6.95%14206453中澳城6.55%577164龙湖嘉誉6.45%8125325禹洲香溪里5.44%5101036华润橡树湾5.14%8166087禹洲中央海岸4.74%9191518住宅莲花新城4.33%7167829泰禾厦门院子4.23%82019010中交和美新城4.03%717849合计——54.741%85——水晶湖郡水晶湖郡沿集美湖而建，依托6.9万平方公里的湖域，打造出独有的“湖·岛·慢生活”的湖居养生典范社区，湖岛资源与优质养生人居项目吸引众多的购房者，项目近期于5月中旬开盘热销，勇夺今年上半年住宅销量冠军。开盘时间2015.5.17楼栋/套数C区5-7#楼/637套主力户型89㎡小3房115-124㎡3房133-137㎡3房140-142㎡3+1房180㎡4房、227㎡4房开盘均价19100销冠中澳城开盘日期推售楼栋推售套数主力户型开盘均价开盘认购率20150101（一期）5#6872㎡2房100㎡3房7600100%20150131（一期）4#6#13672㎡二房100㎡三房750070%20150403（B15地块）1#14482-84㎡2+1房97㎡3房760093%201505122#14480-84㎡小3房97㎡3房780090%201