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金色系列，提供位于城市中的住宅城花系列，提供位于城郊的住宅四季系列，提供位于郊区的住宅高档系列，提供位于稀缺地段或占有稀缺景观资源的住宅我们始终坚守……立足上海中环带稀有百万方超级大盘协调万科08年浦东南部整体产品供应结构布局创造板块最大价值，实现整体经济价值最大化。是价值指引我们，还是我们创造价值？ChapterOne发现价值……一、宏观背景（一）、宏观经济信号（二）、宏观政策（三）、上海整体经济状况（四）、上海公寓市场发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值（一）、宏观经济信号年份2003年2004年2005年2006年2007年1-9月份CPI指数101.2103.9101.8101.5同比增幅4.1％人民币不断升值，汇率不断提高，对美元汇率突破1：7.48；【经济增长拉动购房需求】【数据一】【数据二】【数据三】1161.062675.4757732007年10月23日2006年2005年1161.062675.4757731161.062675.4757732007年10月23日2006年2005年7,712.338,249.2812,891.417,588.292004200520062007.10.197,712.338,249.2812,891.417,588.292004200520062007.10.192004200520062007.10.19上证综合指数走势全国历年证券基金开户数单位：万户1161.062675.4757732007年10月23日2006年2005年1161.062675.4757731161.062675.4757732007年10月23日2006年2005年7,712.338,249.2812,891.417,588.292004200520062007.10.197,712.338,249.2812,891.417,588.292004200520062007.10.192004200520062007.10.19上证综合指数走势全国历年证券基金开户数单位：万户1161.062675.475773发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值宏观经济信号宏观政策上海整体经济状况上海公寓市场总书记胡锦涛十七大报告——创造条件让更多群众拥有财产性收入《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》《中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）【消费者更加关注品牌开发商产品与服务，品牌开发商市场份额再扩】购房行为将趋于成熟（二）、宏观政策鼓励个人财产性收入，对投资持鼓励态度真正的市场化运作开发商的优胜劣汰发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值宏观经济信号宏观政策上海整体经济状况上海公寓市场（三）、上海整体经济状况【新一轮经济增长期】、【房地产业助力】外资投资地产本币升值发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值宏观经济信号宏观政策上海整体经济状况上海公寓市场（四）、上海公寓市场【858】【1461】【15%】【1：1.7】供需两旺价格走势稳健、快速内环内、高价房——高端物业走势强劲内环外扩，内中环表现突出，涨幅44%34%44%14%18%28%【宏观经济向好的大背景下，不动产需求旺盛、高端物业量价齐涨】发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值宏观经济信号宏观政策上海整体经济状况上海公寓市场二、上海楼市发展趋势（一）、上海楼市发展趋势——土地供应（二）、上海发展趋势聚焦——中环（三）、上海发展趋势聚焦——世博（四）、上海发展趋势总结发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值（一）、上海楼市发展趋势——土地供应近期出让地块环线位置对比市区土地稀缺，内环几无土地可供开发。土地供应开始向外围扩展——【沪上市中心外扩成必然趋势】外环附近的土地供应已经占据了较大比例。而中环附近的土地则开始显示出其市区外扩地段的价值。——【中环，中心外扩第一圈】发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值上海楼市发展趋势聚焦中环聚焦世博上海楼市发展总结土地供应集中浦东，而浦东供应集中中环各环线主要土地出让区域【“中环”·“浦东”未来沪上房产开发领军】（二）、上海发展趋势聚焦－－中环中环：中心外扩第一站，为内环与外环间地区确立新的区域价值未来稀少的供应区，集中浦东串联都市的城市干道的中坚力量发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值上海楼市发展趋势聚焦中环聚焦世博上海楼市发展总结浦东、宝山、闵行，三区成为未来供应主力区【市政高度：世博展区建设规划带动板块交通等配套】【经济高度：世博会将给上海带来巨大、长足的收益】【未来远景：区域将被世界认识，成为上海乃至中国对外商务平台，“新兴国际商务聚集区”】【政治高度：关乎中国地位，上海整个城市近5年全情投入】（三）、上海发展趋势聚焦－－世博浦东南部，世博辐射第一受益者市政支撑力度强大地产开发的外拓，珍稀地块的吸引浦东南部成为地产开发热点发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值上海楼市发展趋势聚焦中环聚焦世博上海楼市发展总结北蔡三林世博辐射圈上海土地供应趋势【世博】·【浦东南部】：世博辐射第一受益者“中环”·“浦东”未来沪上房产开发领军【中环】·【浦东】——“上海向东”——“浦东向南望”城市发展主轴沪上楼市发展重中之重，聚焦：“上海向东·浦东向南”（四）、上海发展趋势总结发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值上海楼市发展趋势聚焦中环聚焦世博上海楼市发展总结三、项目市场定位（一）、市场定位依据（二）、项目市场定位（三）、新城市中心解读发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值（一）、市场定位依据城市发展辐射；已经赋予了本项目的初步的市场定位“上海向东”——“东中环”“浦东向南”——世博辐射圈级化、浦南无界限万科浦南规模开发——浦东南部“万科开发圈”依据一：互补共荣，弱化板块界限；三林、北蔡互动·“打造万科浦东南部5公里开发圈”发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值市场定位依据项目市场定位新城市中心解读“竞争中求发展”必须寻找和周边板块差异化，同时立足万科，寻找互补共荣，整体开发的方案在自身商配、道路、百万规模等优越的支撑下万科国际城、不是三林的附属、跟随者重新塑造，具备独特气质的板块，和三林齐头并进（一）、市场定位依据依据二：“聚焦浦南，选择万科；三林、北蔡互补共荣”——【创造差异化】发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值市场定位依据项目市场定位新城市中心解读（二）、项目市场定位浦南，唯一的百万方浦南，唯一的聚集型商规北蔡，唯一的万科重塑的广泛发挥空间打造东中环新一城，开发商品牌的再次升级万科盘踞浦南的唯一城百万方，万科重塑，全商圈，东中环第一城——全新、生活、娱乐、休闲·“惬意生活”·“新城市中心”我们：无限可能项目市场定位：东中环，新城市中心。。。。。。【批注】发现价值发现价值创造价值实现价值提升价值市场定位依据项目市场定位新城市中心解读ChapterTwo创造价值……一、市场空白点捕捉（一）、世博辐射下的浦东南部市场分析（二）、市场分析之中环开发格局（三）、万科浦东南部08年战略规划（四）、机会点总结创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值1、世博格局下市场空白点【整个浦东南部供应以常规产品为主，150㎡以上公寓产品缺失；且多为早期开发】【90㎡小户型目前市场较为缺失，在70/90政策之下，后期市场此类产品供应充足，竞争激烈】公寓别墅创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结07．（1-9）三林北蔡张江周康150-200㎡供应(万平米)1.980.270.740成交(万平米)2.392.335.470.22成交价格11191939298255551供需比1：1.211：8.631：7.39150㎡供应(万平米)22.33.467.7225.6成交(万平米)30.111.514.941.2成交价格9747996289856085供需比1：1.351：3.321：1.931：1.652、大户型产品成交特性分析5%——150㎡大户型的供应结构1：7——150㎡大户型的供求比例10%－15%——150㎡以上大户型价差张江广兰名苑三房一厅两卫155㎡【浦东南部市场中隐现出强烈市场需求下的150㎡以上产品缺失的空白点】创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结（二）、中环周边板块开发格局12345678910111213杨浦五角场虹口曲阳闸北大宁宝山大华长风、长征长宁古北闵行古美徐汇滨江浦东三林浦东北蔡浦东张江浦东碧云浦东金桥零散板块，已经有着长期发展和广泛的市场基础；中环线的串联，形成“中环开发带”；并已经有截然不同的属性及特点；在交通通达的前提下，受产业、规划支撑下，形成的特色板块【前期先导特定板块属性定位思路】：长宁古北、浦东碧云【世博的辐射带动】：徐汇滨江、浦东三林【将中环概念作为项目推广、开发要点】：闵行古美前期开发中形成的面向大众常规开发板块1、开发格局综述创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结观察一：【长宁古北】板块为一整体，涉外专区，同类产品，高层级规划，针对同类人群，产业支撑古北专区180㎡以上区域统一整体规划虹桥开发区07年1-8月供应量供应套数成交量成交套数成交单套面积成交均价月均成交套数全部1.9212510.986671652119983150㎡以上1.04607.764031932134450比例54%48%70.70%60.40%06年1-12月全部15.0095119.47124415718541104150㎡以上9.0645712.015842061853749比例60.40%48.10%61.70%46.90%【产品面积舒适，近200㎡为主力面积】【主力产品供应、成交占整个区域的60-70%以上】【两个主销项目，月均去化可以达到50套的高销量】百万重塑整体规划张江、康桥2、中环周边重点板块观察【和记黄埔的项目御翠豪庭8月开盘，推出155套房源，目前销售率为96%，月去化70套】创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结观察二：【闵行古美】——万源城中环外90多万方城开品牌——这是城市建设者以更高层次主动寻找城市与自然和谐相处的积极实践百万重塑中环边万科品牌——“西南中环，百万城邦，公园生活”——城市与人类和自然的对话“中环”、“百万”成为不变主题六大产品体系，公园系、别墅、豪宅、高级公寓、中高级公寓、时尚住宅等创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结目前开发：E区中高级公寓07年6、7月份推出一幢项目内号称“楼王”的房源，共46套房源，44套170㎡，2套250㎡复式房源。不同于前期135-140㎡的房型定位。该批房源推出后当天被客户抢光，且出现了一个客户多套购买的现象。别墅豪宅高级时尚中高级公寓供应套数比例100以下30.4%100-13024932.8%131-16031141.5%161以上18925.2%汇总749100%130㎡以上比例达到67%，中高级住宅系列：即有25.2%的170㎡以上大户型170㎡楼王被疯抢，从客户的心态了解到：这就是中环、大盘、品牌开发商对高端客户的强烈吸引楼王：【定位思路：偏高端的舒适型产品定位，符合中环、大盘整体气质，符合高端客户需求，拔高项目高度】创造价值发现价值创造价值实现价值提升价值世博格局分析中环格局分析万科浦南规划机会点总结上海70/90目前供应特点：目前开出70/90产品销售情况：小户型郊区唱主角，市区难现踪影——土地供应趋势小户型考验开发商实力——创新精装产品成主流——对应80后年轻人面积小总价低——购买力考量08年以后形成供应高峰最早两个的“70/90”项目上市（即2006年6月以后报批的项目），松江九亭的奥林匹克花园，闵行区吴泾镇的万科花园小城奥园：最早报价9000元/㎡，最