上海万科全装修考察报告

上海万科全装修考察报告2005年3月第一部分上海公司全装修介绍一、概况二、采购模式三、成本分析第二部分改进方向第三部分朗润园生态节能住宅小区简介目录2004年全市计划建设的全装修房已达到3.2万套；2005年上海市中心预计有七成新建住宅实现全装修，郊区这一比例也将达到约二成，全市将完成的10万套全装修房。原计划在2005年，上海将基本实现新建住宅全装修的目标。政策的推动是市场的一个最好的助推剂，随着时间的推移，上海的房地产市场即将迎来一个全装修房的新时代。第一部分上海公司全装修介绍一、概况二、采购模式三、成本分析上海市全装修形势第一部分上海公司全装修介绍蚂蚁工房朗润园临湖轩一、概况二、采购模式三、成本分析序号项目名称面积（万平方米）套数成本（元/平方米）（套内建面）售价（元/平方米）目前完成情况1春申一期——18#0.4647584400003年已完成2春申二期——临湖轩1.71328271000003年已完成3春申三期—蚂蚁工房0.731301326900004年9月完成4宝山D2组团1.9154950694804年底完成5春申四期5.9434950864004年底完成6朗润园12101910501100005年完成7春申五期6.3516885705年完成合计28.992432第一部分上海公司全装修介绍1、上海公司全装修项目概况上海公司设立了以工程总监牵头的全面家居解决方案小组（原名全装修工作小组），由设计、营销、工程、采购、客服等部门人员组成，作为常设机构，全面负责全装修项目的日常工作。随着上海公司全装修项目的增多，上海公司计划在工程部下设全装修组，赋予更多权限，由工程部作为全面家居解决方案小组的召集部门。一、上海公司全装修介绍一、概况二、采购模式三、成本分析2、全面家居解决方案工作小组A.以公司建立全面家居解决方案为目标的内部管理流程。B.整合社会资源，提高材料部品的标准化和工厂化应用，推动公司装修材料一站式采购。C.建立市场反馈机制。D.提高工作质量和产品质量。E.提供全面家居解决方案。一、上海公司全装修介绍全面家居解决方案工作小组工作职能一、概况二、采购模式三、成本分析一、上海公司全装修介绍3、客户调查研究2004年8月，上海公司客户关系中心组织了对已入住的假日风景临湖轩业主的客户调查，并总结了分析报告。一、概况二、采购模式三、成本分析全装修房分级：基础级领先级豪华级程序：第一步，做市场调研，公司内外部发放问卷，根据反馈意见确定哪些材料需要分级（墙地砖、吊顶、墙面）第二步，建模，依个性化需求的可调部分分别建立标准模块。一、上海公司全装修介绍建立全装修设计标准模块——分为：厨房、卫浴、收纳系统、厅房、电器、智能化、针对市场推出高、中、低不同的产品档次4、全装修标准一、概况二、采购模式三、成本分析5、全装修工作内容构成介绍1）厨房系统2）卫浴系统3）厅房系统4）收纳系统5）电器及智能化系统6）公共区域系统7）软装服务一、概况二、采购模式三、成本分析第一部分上海公司全装修介绍系统分类子系统一厨房系统1厨具系统2厨房家电系统热水器燃气灶脱排烤箱微波炉3厨房五金系统二卫浴系统4洁具系统5墙地砖系统墙地砖抛光砖马赛克大理石6卫浴五金系列7吊顶系列三储藏系统8固定收纳系统9移动家具系统四厅房系统10地板系统实木地板实木复合复合地板新型地板11内门系统木门系统新型木门门锁五金12家电系统空调冰箱洗衣机13智能化系统14灯具系统15楼梯系统16涂料系统五公共系统17门牌标识系统18栏杆系统厨房系统厨房橱柜细部橱柜细部卫浴系统卫生间龙头座便浴缸厅房系统门及木地板门套门把手厅房系统卧室玄关天花及吸顶灯收纳系统步入式衣帽间镜柜橱柜电器及智能化系统厨房三件套空调挂机热水器浴霸弱点、安防控制箱6、制度建设由工程部牵头，已编制了《项目工程师全装修质量管理手册》，指导各项目的质量管理；开展各项目之间的交流，保证经验的传承与推广；工程部定期巡检，并在各项目部之间进行评比。一、上海公司全装修介绍一、概况二、采购模式三、成本分析8、合理工期一般全装修开工～竣工验收的工期4～5个月，其中留出2个月为检查、验收时间；之后为1个月开荒保洁时间。一、上海公司全装修介绍一、概况二、采购模式三、成本分析7、向外部学习全装修方面，上海公司提出了“国内学习仁恒，国外学习韩国”的口号；并已派出多批参与全装修工作的人员赴韩国参观考察。1、材料：主材全部甲供门（包括门套）、橱柜、木地板等大宗材料采用工厂化部品，分别按年度招标，签订区域采购协议；洁具、涂料、开关插座由集团战略供应商提供；家用电器，汇总采购需求后招标，与电器大卖场（国美、苏宁等）签订定点合作协议；除上述材料设备外，墙地砖以及灯具、五金等零星材料设备，打包后进行“一站式采购”招标，与建材大卖场（百安居）签订定点合作协议；第一部分上海公司全装修介绍一、概况二、采购模式三、成本分析2、施工单位选择有合作意愿、服务意识好的装饰公司/总包单位负责施工，逐步发展可跨上海、江苏、浙江地区的装修施工战略合作伙伴，以当前总包战略合作伙伴为基础，逐步实现土建装修一体化。由于承包范围内不包含主材，施工单位利润相对较低（据上海公司统计约5%），主要以工程量的优势弥补。一、上海公司全装修介绍一、概况二、采购模式三、成本分析一、上海公司全装修介绍精装修成本对比分析（一）分类造价差异项目星园7＃（A户型）春申4期（二房）差异差异分析平米单价(套内建面)平米单价(套内建面)精装房平米单价460.57956495.43施工费用施工费用单价总计153.87386.23232.36地板龙骨；吊顶；隔断；栏杆；防水0124.36124.36上海公司采用地板龙骨、吊棚、隔断、栏杆、防水等项目电气安装2.2996.8994.60上海公司含棚内管线、空调安装、热水器安装等以上差异合计2.29221.25218.96结论：施工费用与上海公司相仿扣除差异后对比151.58164.9813.40一、概况二、采购模式三、成本分析精装修成本对比分析（二）分类造价差异项目星园7＃（A户型）春申4期（二房）差异差异分析平米单价(套内建面)平米单价(套内建面)精装房平米单价460.57956495.43材料费用材料费用单价总计306.7569.77263.07涂料15.4620.414.95北京公司涂料根据暂定价格统计，价格略低。另外，上海公司单位墙面面积大于北京公司。橱柜76.8510629.15上海公司厨房龙头龙头价格偏高，1014元/套;橱柜包含拉篮壁柜05.875.87热水器；空调；消毒柜；浴霸；0126.36126.36地板；踢脚40.5113.8373.33星园复合地板单价65元/m2；春申实木复合地板单价145元/m2。墙、地瓷砖39.7839.780星园厨、卫墙地面面积高于上海；厨房地砖：星园37元/m2，春申56元/m2；厨房墙砖：星园35元/m2，春申73.5元/m2卫生洁具、五金35.2152.2117上海公司有镜柜、卫浴五金灯具；开关面板13.7524.4310.68上海公司灯具较多。室内门、门套63.8376.8613.03北京公司室内门1326元/樘；上海公司室内门1387元/樘。以上均为含门套价格。以上差异合计285.38565.75280.37施工费用、材料费用差异合计499.33一、概况二、采购模式三、成本分析一、标准化、工厂化1、工厂化部品的推广采用工厂化部品的优点显而易见：提升品质、降低成本、增加卖点在星园7#楼试点木门及门套的工厂化生产2、建立并完善技术标准建立适合北方地区使用的木门、门套、钢质栏杆的技术标准，逐步推广使用工厂化的生产方式采购部、设计部、工程部牵头建立适合北方地区的《精装修部品技术标准》工程部、星园项目部牵头建立适合北方地区的《精装修质量管理手册》第二部分改进方向一、标准化、工厂化二、采购方式的改进三、精装修全面家居四、反馈与改进机制二、采购方式的改进扩大甲供材料范围，降低采购成本、易于控制品质、便于标准化、工厂化部品的推广。逐步与有良好合作经历的施工单位、大型建材供应商建立长期合作关系，降低管理成本、降低工程缺陷率。第二部分改进方向一、标准化、工厂化二、采购方式的改进三、精装修全面家居四、反馈与改进机制三、精装修全面家居关注业主需要，完善使用功能收纳系统：储藏室、橱柜、衣柜、镜柜、浴柜功能性设施：橱柜拉篮、米桶晾衣架需配合装修安装的电器：厨房电器、空调、冰箱第二部分改进方向一、标准化、工厂化二、采购方式的改进三、精装修全面家居四、反馈与改进机制四、反馈与改进机制1、客户反馈机制在销售期间及业主入住后，分别由销售中心及客户关系中心牵头，对（潜在）业主进行问卷调查、访谈，收集客户维度对全装修的意见，便于我们在以后的项目中改进。2、学习与提高在向集团内标杆上海公司学习的同时，应该在北京地区或国外先进国家（韩国、日本）找到学习目标，通过考察、交流等手段，促进北京公司全装修水平的快速提高。第二部分改进方向一、标准化、工厂化二、采购方式的改进三、精装修全面家居四、反馈与改进机制第三部分朗润园生态节能住宅小区简介2003年8月，朗润园项目在上海市房地局、环保局联合组织的评审中，被评为上海市第一家“生态型住宅小区”。朗润园项目采用了26项生态节能技术，从室内和小区内的水、声、光、热、空气等多个角度创造立体、多层面的生态环境。生态型住宅小区的技术运用三、朗润园生态节能住宅小区简介节能环境：外墙外保温体系太阳能集中供热水系统太阳能照明技术新型墙体材料屋顶绿化、西山墙绿化南立面住宅门窗采用断桥隔热铝合金型材南立面住宅门窗和东西立面卧室门窗采用LOW-E玻璃各种玻璃隔热效果实验三、朗润园生态节能住宅小区简介声环境：无机房电梯隔音进户门空调设备减震装置箱变技术隔音墙绿化降噪林带与全地下库等降噪技术三、朗润园生态节能住宅小区简介水环境：雨水收集处理系统中水回用系统人工湿地与人工湖生态自平衡三、朗润园生态节能住宅小区简介空气环境：自平衡式通风系统变压式止逆烟道燃气自动关闭系统绿色环保装饰材料有机垃圾生化处理