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南新澳洲花园项目可行性研究报告-1-三亚钻石山房地产投资有限公司可行性研究报告*********有限公司二0**年*月**日三亚钻石山房地产开发有限公司-3-目录第一章:总论‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第一节:项目提要‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第二节:可行性报告依据与范围‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7第二章:项目背景‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第一节:项目承建单位简介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第二节:建设项目的有利条件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第三节:项目建设的必要性‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥10第三章:项目本身及市场情况的分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12第一节:中国房地产发展状况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12第二节:三亚市房地产市场环境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14第三节:项目定位分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16第四节:项目规划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20第五节:项目周边环境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第六节:本项目利弊分析（SWOT分析法）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第四章:项目方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第一节:场地选址‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第二节:项目设计内容与规模‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥25第三节:三亚市房产销售市场分析管理定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31第五章:管理组织机构和土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥61第一节:管理组织机构‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥6三亚钻石山房地产开发有限公司-4-第二节:土建工程‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥69第六章:项目实施进度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥70第七章:营销策略及销售计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥71第八章:投资估算与资金筹措‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥74第九章:财务效益评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥75第十章:结论与建议‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥81附表‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥82第一章总论第一节项目提要一、项目名称：三亚南新澳洲花园,以下简称本项目。二、项目建设地点：本项目位于著名的国家级旅游区三亚市荔枝沟。荔枝沟犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬18°，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把三亚浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使三亚在全球游客中具有很大的吸引力。本项目建设用地三亚南新农场生活区、南新招待所北面。项目用地面积约500亩，南临荔枝沟路；西临三亚市火车站；北靠群山，可跃远海，是一块人口密集，视野开阔，观山遥海效果极佳的土地。用三亚钻石山房地产开发有限公司-5-开发高级生活住宅、服务式公寓，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。三、项目开发商：三亚钻石山房地产投资有限公司四、项目开发商法定代表人：五、项目性质：高端旅游度假小区六、项目概况：本项目定址于三亚市北面中心位置属主城区，距三亚市城市中心区约4公里车程,地势开阔、平坦。项目用地具有丰富的住居度假元素。四周已有建成的居民区，是三亚市新城市发展的中心地带。本地块水电配套和通讯条件优越。用地一侧紧临公路，以后是从海口进入三亚和从三亚市区进入市中心区的主要干道，交通进出入情况优越。建筑整体由两期组成总占地面积500亩，总建筑面积67万平方米，容积率≤1.21，绿化率≥2.0%，建筑密度≤%，建筑高度≤米，：本项目多层住宅部分销售面积约204045平方米；高层住宅部分销售面积约453180平方米；商业用房部分约10000平方米；总销售面积约657225平方米；停车位个；七、建设单位概况本项目开发商为三亚钻石山房地产开发有限公司三亚钻石山房地产开发有限公司是一家集房地产开发与销售、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工监理、装饰建筑模型设计制作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综合性房地产公司。三亚钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策略中。公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在“珠洽会”招商项目，该项目是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约500亩。总建三亚钻石山房地产开发有限公司-6-筑面积672545平方米。建设内容包括：145栋多层住宅、21栋高层住宅、4栋服务式公寓、商业网点用房、以及幼儿园、商务中心、会所等配套服务设施，项目投资估算12亿元。公司地产包括住宅、零售、娱乐、文化物业、商业、酒店、教育、户外康乐、绿化设施、公共娱乐设施、旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。“诚信卓越、精品永恒”，公司励精图治，以客户需求为导向，为业主为社会提供真正符合需求的精品。南新澳洲花园项目可行性研究报告-6-三亚钻石山房地产投资有限公司八、组织管理根据公司发战略和业务展规划，三亚钻石山房地产开发有限公司实行董事会领导下的总经理负责制。九、环境保护本项目属于旅游度假生活小区，是生态环境为主题，既有地面绿化，又有垂直和架空绿化层；建筑材料选用环保节能型材料，给排水和电气设备选用节能型设备和材料；生活污水和雨水分流，生活污水经化粪池处理之后可方便排入市政污水管线；所有水泵基础均设隔震垫，且水泵进出水管上均设置可曲绕橡胶接头，安装缓闭式只回阀，可隔噪音。十、项目实施进度安排2010年月日之前为前期准备阶段，预计到年月日项目竣工验收，整个项目开发经营期估计为年时间。详见第六章项目进度安排。十一、项目总投资经测算，项目总投资由土地费及前期工程费用、建安工程及小区配套费用、其他费用、不可预见费用及房地产开发费用组成,项目总投资额为12亿元。费用估算详见项目总投资估算表和项目各种财务数据估算，详见附表“项目投资计划与资金筹措表”。企业自筹4600万元，占总投资%；申请银行贷款万元，占总投资的%，预售回笼，占总投资的%。贷款利率按一至三年期银行利率％计，贷款期限为年。十二、资金筹措（一）、申请国内金融机构贷款万元；（二）、企业自筹资金万元；（三）、预售回笼万元南新澳洲花园项目可行性研究报告-7-三亚钻石山房地产投资有限公司十三、社会效益（一）、可以改善目前三亚市中心对总价要求在35-80万，单位面积在55-120左右平方米的高品质的旅游度假生活小区地产产品的市场需求量。（二）、项目引入“人文关怀”的服务理念，为国内、国际所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化旅游度假的舒适的居住生活空间。（三）、三亚南新澳洲花园项目定位为:结合该项目所处的区域及所吸纳的以家庭居住和异地客户养老度假为主要目的的目标客户需求，项目的功能应该体现休闲度假功能和家庭居住功能。（四）通过项目产品品质的提升，进一步提升三亚市中心城区的房地产项目档次，打造三亚市标志性旅游度假的公寓典范。（五）、有利于促进三亚房地产市场消费的多元化发展。（六）、有利于打开本地房地产市场向外地扩展的新局面。（七）、带动三亚及其他周边地区相关产业的发展。（八）、有利于调整产业结构，增加社会就业机会。第二节可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。南新澳洲花园项目可行性研究报告-8-三亚钻石山房地产投资有限公司第二章项目背景第一节项目承建单位简介项目开发商为三亚钻石山房地产开发有限公司三亚钻石山房地产投资有限公司是一家集房地产开发与销售、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工监理、装饰建筑模型设计制作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综合性房地产公司。三亚钻石房地产是中国具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色和现代城市风情融入项目的设计及业务发展策略中。公司目前投资兴建的南新澳洲花园是省政府在“珠洽会”招商项目，该项目位于南新农场北区，南新招待所北侧，是发展高品位休闲度假旅游房产，用地面积约500亩。总建筑面积672545平方米。建设内容包括：145栋多层住宅、21栋高层住宅、4栋服务式公寓、商业网点用房、以及幼儿园、商务中心、会所等配套服务设施，项目投资估算12亿元。公司地产包括住宅、零售、娱乐、文化物业、商业、酒店、教育、户外康乐、绿化设施、公共娱乐设施、旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。“诚信卓越、精品永恒”，公司励精图治，以客户需求为导向，为业主为社会提供真正符合需求的精品。第二节建设项目的有利条件一、气候条件三亚环境优美，自然景观条件良好，属热带海洋季风气候，年平均气温为25.5℃，夏季平均气温为28℃，冬季平均气温为20℃，极端最高气温35.7℃，极端最低气温5.1℃；年平均降雨量1263mm，5-10月南新澳洲花园项目可行性研究报告-9-三亚钻石山房地产投资有限公司为雨季，其中8-10月的降雨量占全年总降雨量的47%。三亚地区相对湿度79%，年蒸发量195007mm，属半旱地区，日照长，年日照时数为2586.5小时。三亚市主导风向为东北风，市中心地震烈度为6度。三亚市所属的南中国海的表层海流主要受季风影响，在三亚临海侧，3-10月之东北季风时海流为西南方向，而5-8月之西北季风时，海流是朝东北方向。一般来说，季节风期间的海流有较高安定性，日平均海表温度一年中均超过21℃。二、生态条件1、三亚的海水清澈透明，能见度达8至16米，有些地方达到25米；海岸线由众多的珊瑚礁组成，海底景观绚丽多姿，被国际潜水专家认定为南太平洋最适宜潜水的旅游胜地之一。三亚众多的海湾各有佳景。大东海、小东海、三亚湾、亚龙湾与三亚市民生活关系最为密切，海上的东岛、西岛仿佛是南海的两扇大门，为宽阔的海面增加层次感。海雾飘过，两岛隐掩其中，凭添了几分神秘感。漫步沙滩，作为三亚市标志的鹿回头雕像映入眼帘。2、三亚三面环山，绵延起伏，层次分明；山脉的延伸将市区分成若干青山围成的空间，为城市不同地区提供了各具特色的空间景观环境。海上回望，群山如绿色屏障，辉映出三亚的妩媚多姿。众多山头也提供了眺望大海、河湾和城市景观的制高点。3、三亚是首批中国优秀旅游城市。近几年来，全市共投资数十亿元建设亚龙湾、南山、天涯海角、鹿回头、大东海、蜈支洲岛六大名牌景区。以“天涯文化”为代表的天涯海角人文景观已蜚声海外；按国际水准设计的南山文化旅游区堪称一座巧夺天工的生态园林和佛教文化精品；以绝佳自然条件著称的亚龙湾国家旅游度假区早已名扬天下；梦幻般的海棠湾，不远的将来将以旷世佳作吸引世人的眼球。南新澳洲花园项目可行性研究报告-10-三亚钻石山房地产投资有限公司4、三亚全市森林覆盖率达63%，城市建成区绿地覆盖率达44.3%，人均公共绿地面积达18.3平方米；其海洋负氧离子超过8,000个单位；城市空气质量仅次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全国人民的“大阳台”，“后花园”，“大氧吧”，自然资源得天独厚，无与伦比。三、交通条件1.本项目距三亚凤凰国际机场25公里。三亚凤凰国际机场现已开通北京、上海、广州、沈阳、武汉、青岛、深圳等国内23个城市