安徽省物业管理条例征求意见稿

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安徽省物业管理条例(修订草案征求意见稿)目录第一章总则……………………………………………2第二章业主、业主大会及业主委员会………………4第三章前期物业管理………………………………19第四章物业服务…………………………………28第五章物业的使用与维护…………………………38第六章法律责任……………………………………46第七章附则………………………………………50第一章总则第一条立法目的为了规范物业管理活动,提升物业服务水平,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,营造良好的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。第二条物业管理定义本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条物业管理原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。第四条物业管理行业定位县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划,建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平,落实国家和省有关现代服务业发展的支持政策。设区的市、县级人民政府应当将物业管理工作纳入政府年度工作目标考核。第五条部门职责县级以上人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上人民政府发展改革、价格管理、公安、民政、财政、环境保护、城乡规划、城市管理、工商、质量监督、司法行政等部门,应当按照各自的职责,相互配合,做好相关监督管理工作。第六条街道、乡镇职责街道办事处、乡镇人民政府在县级人民政府物业管理行政主管部门指导下,具体负责本辖区内以下物业管理主要工作:(一)协调或者组织业主大会的成立和业主委员会换届选举工作;(二)指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;(三)协调建筑物及其附属设施的维修资金(以下简称维修资金)使用及续筹工作;(四)协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,处理业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;(五)协调和监督物业服务企业的交接;(六)监督老旧小区实施物业管理。居民委员会、村民委员会应当予以协助和配合。第七条物业服务行业协会的作用物业管理协会应当加强行业自律,规范从业行为,促进诚信经营,提高服务质量和水平。第二章业主、业主大会及业主委员会第八条业主身份的确定房屋所有权人为业主。业主身份的确认,以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋,但尚未依法办理所有权登记的,在物业管理中享有业主权利,承担相应义务。第九条业主的权利和义务业主除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外,还享有以下权利:(一)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;(二)推选业主代表,并享有被推选权;(三)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利;(四)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为。业主除履行国务院《物业管理条例》规定的义务外,还应当配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。第十条物业管理区域划分一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,依据批准的规划方案,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的县级物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。第十一条物业管理区域核定新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当按照前条规定划分物业管理区域,向县级人民政府物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。物业管理区域划定后,确需调整的,由县级人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定,并在相关物业管理区域内公告。第十二条业主大会和业主委员会的宗旨物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十三条业主大会的职责业主大会决定以下事项:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(四)听取和审查业主委员会的工作报告;(五)改变和撤销业主委员会不适当的决定;(六)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项;(七)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(八)选聘、续聘和解聘物业服务企业;(九)筹集和使用维修资金;(十)改建、重建建筑物及其附属设施;(十一)改变共有部分的用途;(十二)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;(十三)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第十四条召开首次业主大会条件物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,建设单位应当筹备召开业主大会,并按照物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的规定,及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:(一)物业管理区域划分资料;(二)房屋及建筑物面积清册;(三)业主名册;(四)建筑规划总平面图;(五)共用设施设备的交接资料;(六)物业服务用房配置确认资料;(七)其他有关的文件资料。第十五条首次业主大会筹备组组成业主筹备成立业主大会的,应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导协调下,由业主代表、建设单位代表和居民委员会或者村民委员会代表组成业主大会筹备组,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。符合首次业主大会会议召开条件,但未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会筹备组。业主大会筹备组应当自成立之日起十五日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行公告。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。第十六条首次业主大会筹备组职责首次业主大会筹备组履行下列职责:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;(三)确认业主身份,确定业主人数、所拥有的专有部分面积,以及业主在首次业主大会会议上的投票权数;(四)提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单;(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并将首次业主大会会议召开的时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的,业主大会筹备组应当予以复核或者修改,并告知异议人。筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。第十七条首次业主大会会议职责首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的,应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。第十八条业主代表制度物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、行使权限由业主大会议事规则规定。第十九条业主大会会议形式和表决办法业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。鼓励采用信息化技术,改进业主大会表决方式。第二十条业主大会定期会议和临时会议业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:(一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。第二十一条业主大会重大事项表决机制业主大会决定筹集和使用维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。前款规定的面积和业主人数,按照下列规定确定:(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照专有部分面积之和计算。(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。业主总人数,按照两者之和计算。第二十二条业主大会会议告知制度业主委员会应当在业主大会会议召开十五日前通知全体业主,并将业主大会会议讨论的事项在物业管理区域内公告。第二十三条业主委员会职责业主委员会履行以下职责:(一)执行业主大会的决定和决议;(二)召集业主大会会议,报告业主委员会工作和物业管理实施情况,报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用;(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(五)监督管理规约的实施;(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;(七)组织和监督维修资金的筹集和使用;(八)调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷;(九)业主大会赋予的其他职责。业主委员会作出的决定,应当经全体成员过半数通过,并在物业管理区域内公告。第二十四条业委会公开资料义务业主委员会应当向业主公开下列情况和资料:(一)管理规约、业主大会议事规则;(二)业主大会和业主委员会的决定;(三)物业服务合同;(四)维修资金的筹集、使用情况;(五)物业共有部分的收益和使用、分配情况;(六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;(八)其他应当向业主公开的情况和资料。第二十五条业主委员会委员的条件业主委员会委员应当符合下列条件:(一)是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表;(二)具有完全民事行为能力;(三)遵守业主大会、管理规约、业主大会议事规则的决定,模范履行业主义务;(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;(五)身体健康,具有一定的组织协调能力和必要的工作时间。(六)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。第二十六条业主委员会产生办法业主委员会由5至11人的单数委员组成,每届任期不超过五年,委员可以连选连任。依法成立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