房地产开发企业成本控制存在的问题及其对策研究

摘要：摘要：2论文房地产开发企业成本控制存在的问题及其对策研究申请人：史峰学科（专业）：土木工程指导教师：杨坤2013年8月摘要：3网络教育学院毕业设计(论文)任务书专业班级土木工程层次专升本姓名史峰学号11117980013003一、毕业设计（论文）题目房地产开发企业成本控制存在的问题及其对策研究二、毕业设计（论文）工作自2013年6月6日起至2013年8月25日止三、毕业设计（论文）基本要求：毕业设计是土木工程专业完成所学基础和专业课程以后所进行的最后实践性教学环节，是对所学知识的一个综合运用和对学生的全面考核。通过毕业设计巩固、深化和扩展所学知识，培养和锻炼学生运用所学专业知识和技术解决工程实际问题的能力。论文的总体结构应分为以下几部分：题目、摘要、目录、前言、正文、结论、参考文献和附录等几部分组成。论文应力求有作者自己的创见和观点，中心突出，层次分明，论述清楚，结构严谨，文字流畅，论证有理有据，具有说服能力。整篇论文字数不少于8000字。指导老师：杨坤摘要：4网络教育学院毕业设计(论文)考核评议书指导教师评语：建议成绩：指导教师签名：年月日答辩小组意见：负责人签名年月日答辩小组成员毕业设计（论文）答辩委员会意见：负责人签名：年月日摘要：5论文题目：房地产开发企业成本控制存在的问题及其对策研究学科（专业）：土木工程申请人：史峰指导教师：杨坤摘要：2012年10月16日由陕西省住房和城乡建设厅和陕西省物价局联合发文《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》陕建发[2012]275号（下文简称《通知》）。将陕西省的房地产开发企业的合理利润控制在10%左右，标志着房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成过去，必须合理利用资金，加强成本控制。本论文就房地产开发企业成本控制为着眼点，提出强化成本控制的意识，实施“全”成本控制；设计阶段的成本管控是关键，强化项目变更管理；建全成本控制体系，落实成本控制责任制：优化融资方式，利用税法优惠政策进行税务筹划；纳税筹划应遵循成本效益原则；重视节税型纳税筹划；实行区域差异化成本领先战略。解决症结的对策是建全成本控制体系，落实成本控制责任制。建全、完善一个全寿命周期、全过程、全要素、全方位、全成本的成本控制系统。按照房地产开发项目关键线路上，现金流量图现金流出的大小，合理、高效的利用资金，加强成本控制。关键词：房地产；全成本控制；成本控制责任制；差异化成本：动态成本监控论文类型：应用研究目录6目录摘要................................................................51前言..............................................................81.1选题背景....................................................81.2选题意义....................................................92房地产开发企业成本控制的定义、时代意义和研究内容.................102.1房地产开发企业成本控制的定义...............................102.2房地产开发企业成本控制的时代意义...........................102.3房地产开发企业成本控制的研究内容...........................113房地产开发企业环境条件和现状分析.................................153.1我国房地产行业发展的历程分析...............................153.2我国房地产开发企业成本构成.................................163.3我国房地产开发企业费用构成.................................173.3.1开发产品成本内容......................................173.3.2期间费用内容..........................................173.4我国房地产开发企业成本控制的现状和问题.....................193.4.1我国房地产开发企业成本控制的现状......................193.4.2我国房地产开发企业成本控制的问题......................194我国房地产开发企业成本控制的解决对策.............................214.1强化成本控制的意识，实施“全”成本控制....................214.2设计阶段的成本管控是关键，强化项目变更管理.................224.3建全成本控制体系，落实成本控制责任制.......................224.4优化融资方式，利用税法优惠政策进行税务筹划.................234.4.1纳税筹划应遵循成本效益原则............................234.4.2重视节税型纳税筹划....................................234.5实行区域差异化成本领先战略.................................25目录75结论与展望.......................................................265.1结论........................................................265.2展望.......................................................26参考文献...........................................................291前言81前言1.1选题背景1998年7月1日，在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。又是从这一天起，历经整整10个年头的住房制度改革，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的一轮改革。房地产开发行业大致经历了：1.理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）；2.非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）；3.相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）；4.价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段；5.房地产市场调控政策落实为前提下的全成本控制市场竞争阶段。2012年10月16日由陕西省住房和城乡建设厅和陕西省物价局联合发文《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》陕建发[2012]275号（下文简称《通知》）。《通知》引用如下：“各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间。按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》及当年涉及建筑的各项价格指数测算出较为准确的开发成本，确定合理利润率并控制在10%左右，同时在广泛征求开发建设单位和群众意见的基础上，通过当地新闻媒体向社会公布各区域住房销售价格区间，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求。”这标志着陕西地方政府和党中央保持高度一致，把稳楼市走向，巩固调控成果，也进一步的表明了房地产开发企业的成本控制模式进一步从粗放型开始向精细化、集约型进行转变。房地产开发企业资金占用量大，开发周期较长。一个地块开发项目从土地征用（城改开发建设还包括拆迁、赔偿和安置等过程。）到项目的开工建设，从配套设施建设到商品房交付使用，这个周期一般少则2-3年，多则3-5年。在此期间会发生建设成本和费用成本，以及不可预见的诸多成本。房地产开发企业的成本在整个过程中具有相对不确定性。如果不对开发项目全寿命周期、全过程、全要素、全方位、全成本和进行的监控和跟踪管理就会造成房地产开发企业总投资逐渐加大，损失了房地产开发企业的既得利润，更有甚至造成整个开发项目决算时出现潜亏。1前言9毋庸置疑，房地产开发企业的全成本控制已是国内各大房地产开发企业的重中之重。1.2选题意义从微观上讲，研究房地产开发项目成本控制，有助于房地产企业明确开发项目成本控制的总体思路、结构框架和实施措施，并减少和杜绝开发建设中无效增量成本，节约有限的社会和经济资源。为房地产企业的成本控制提供一个理论上的平台，指导房地产企业实践中的全成本控制工作。从宏观上讲，通过对房地产开发项目全成本控制的研究，可更加合理、充分、有效的利用土地，对振兴当前低迷的房地产业起到一定积极作用。在国家不断加大调控力度的情况下，对减少整个国民经济的损失，促进其可持续、健康发展具有较为重要的现实意义和实践价值。因为房地产行业是我国国民经济的支柱产业。数据显示，2012年，我国房地产完成开发投资71804亿元，而固定资产投资为364835万元，房地产投资占比19.68%，占GDP的比重达1/5。虽然在2009年2月国务院审议通过的十大产业调整振兴规划中，房地产业落选，但其支柱产业的地位却一直未曾改变。房地产行业对国民经济相关产业的拉动作用十分明显。随着人民生活水平的不断提高，百姓对刚性需求住房和改善性住房的不断提升，伴随着家电、建材、运输等相关行业需求的提升，推动相关产业不断发展。此外，随着我国经济的发展，贫富差距越来越大，由于前些年房地产的泡沫经济，房价猛涨，生活在城市中的广大普通百姓好多买不起房。通过对房地产开发项目全成本控制的研究，可以从某种程度上促进成本降低，进而使得房价回归到理性阶段，能够在国家对房价以及房地产住宅项目开发进行调控时提供参考意义。在解决普通百姓的住房问题方面做出一丝贡献，这样就有利于我国社会的和谐发展。2房地产开发企业成本控制的定义、时代意义和研究内容102房地产开发企业成本控制的定义、时代意义和研究内容2.1房地产开发企业成本控制的定义成本控制就是对企业生产经营过程中发生的各种耗费进行控制。它有广义和狭义之分。狭义的成本控制也称成本的日常控制，主要是指对生产阶段产品成本的控制。即运用一定的方法将生产过程中构成产品成本的一切耗费限制在预先确定的计划成本范围内，然后通过分析实际成本与计划成本之间的差异，找出原因，采取对策以降低成本。广义的成本控制就是成本经营，强调对企业生产经营的各个环节和方面进行全过程的控制。广义的成本控制包括成本预测、成本计划、成本日常控制、成本分析和考核等一系列环节。本文中的成本控制指的是对构成房地产开发项目各项成本的全部控制，是广义的成本控制。2.2房地产开发企业成本控制的时代意义成本、质量、效益一直被认为是企业运营过程中最重要的三个要素，而成本控制则是重中之重。企业需具备一套完善的成本控制体系，以有序地开展各环节的控制工作。企业发展需要制定长远的战略和目标，更需要制定阶段性的短期目的。成本控制目标作为企业发展战略的重要组成部分，是对企业资材、人力进行最优配置的重要依据，更是提高有效资源利用率的重要衡量标尺。从传统意义上讲，成本控制就是降低成本，随着经济体制改革的不断深入，现代企业管理提出了更多类型的企业管理模式，更为科学的阐述了成本控制的目的——提高成本利用率。新时期企业成本控制需以科学的管理机制为前提，以运用先进的项目管理（成本管理）软件系统为媒介，建立并完善目标成本与实际成本的责任考核机制，拓宽控制路径，增强各部门沟通协调，保证各环节为成本控制的目标服务。随着国家逐步加强了对房地产行业的宏观调控，特别是加强了对土地市场的管理与整顿，房地产开发企业取得土地使用权必须按照市场经济规范的要求进行，使得房地产开发企业真正认识到以极高的财务杠杆进行高风险、粗放式的开发已成过去，必须合理利用资金，加强成本控制。