201404房地产开发营改增全面准备与应对策略

纳税人俱乐部400-650-9936房地产开发营改增全面准备与应对策略纳税人俱乐部400-650-9936营改增政策猜想----营改增已提交国务院审批，争取5月份出台，税率:建筑业和房地产业适用11%税率，均适用一般计税方法。不动产进项税:将新增不动产进项税100%纳入抵扣范围，但试点初期分年度按5%比例抵扣，剩余部分作为期末留抵结转下期继续抵扣试点实施时间：选择2015年10月1日全面实施三个行业营改增并同步简并税率关于调整个人住房转让营业税政策的通知财税2015年39号.doc纳税人俱乐部400-650-9936第一部分：房地产开发营改增全面准备与应对策略1、营改增前要做好充分学习、准备；2、企业全员参与。特别是项目经理；房地产及建筑安装企业关注的营改增九大问题.doc3、建筑业税率11%；房地产11%?上升。4、营改增前后的发票管理、税金核算、跨期合同、税企沟通一定要集团统一操作；5、发票！发票！经营成败必将靠发票！！！纳税人俱乐部400-650-9936一、准备工作要点（1）尽可能提前掌握初步情况。如相关行业、税负、发票使用等；（2）根据掌握信息按照以前“营改增”主要工作环节测算工作量，按照环节、数量、人手、任务要求倒排任务表；（3）根据基本信息判断人力资源、硬件设备承受能力，尽量提前准备；（4）做好工作预案，特别各纳税关健点工作预案；（5）做好分析测算，做好应对预案。纳税人俱乐部400-650-9936二、营改增给房地产开发带来的影响（图）纳税人俱乐部400-650-9936二、营改增税收政策解读及对房地产行业影响分析1、营改增对房地产企业的经营模式影响？销售2、营改增对企业财务指标及绩效评价的影响？3，营业税改增值税后对会计核算的影响4，营改增对企业经营预算工作的影响？5、营改增对企业资金管理的要求？纳税人俱乐部400-650-9936三、企业如何避免在营改增实施过程中多交冤枉税？①资金是否结算完毕？②是否已全部申报营业税？③发票是否开具？④对方索要增值税专用发票是否可以延迟开具？⑤发票缴销后后续事项如何处理？增值税纳税义务发生时间.doc纳税人俱乐部400-650-9936进项税抵扣时间风险防范《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函〔2009〕617号）规定，增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。2011年49、50号、78号公告纳税人俱乐部400-650-9936四、营改增前后与供应商的博弈梳理采购业务，确定可抵扣范围首先要列出各种成本费用明细，核对规定或者咨询税局，看哪些可以抵扣，一一记下，做成成本费用、购置资产、工程建设抵扣情况清单。需要注意的是，已有采购业务要梳理，以前未发生、即将发生的采购业务也要梳理，经常更新清单。纳税人俱乐部400-650-9936五、营改增前后与客户的谈判将自家的营改增情况通知供应商和客户，并约定已签订未执行完毕的合同如何履行应有律师出面拟统一的函，措辞温和，言简意赅，说理清晰，叙述清楚为何原来提供服务发票的合同改给增值税票了，感谢客户的支持等等。如果客户也在营改增范围内，他们拿到新的增值税专用发票是可以抵扣的，影响下一单合同的价格谈判的。纳税人俱乐部400-650-9936企业营改增前必须面对的工作事项1、专票和普票无票的税负比较.doc2、清包工、包工包料怎样开票？3、外出施工证明？财务处理合理性。4、工程已完工，款没到，财政的，账务怎么处理？5、签订工程施工合同，材料采购合同，机械租赁合同等业务，在签订合同注意什么？如何约定发票条款？纳税人俱乐部400-650-9936六、怎样提高可抵扣进项税额修改销售、采购内控流程，体现增值税了解客户是否也营改增，发票在报价中考虑。批准权限的级别也要改变，是否含税价？必须在公司内部流程中描述清楚，否则会引起不必要的歧义。供应商清单要梳理。设置供应商入围门槛逐一联络供应商，询问是否能提供专用发票，如果不能，也行，降价或不买。纳税人俱乐部400-650-9936合同中规定发票条款即是防范风险也是一种节税策略.doc明确按规定提供发票的义务明确供应商（承包商）提供发票的时间明确供应商（承包商）提供发票的类型明确不符合规定发票所导致的赔偿责任最佳办法是暂缓支付相当于开具此发票相关的税款。纳税人俱乐部400-650-9936七、进项税额构成要件：1、必须取得增值税专用发票，普通发票没用2、增值税专用发票必须通过税务局认证3、必须及时申报抵扣4、必须用于生产经营，集体福利和个人消费除外，特别注意非正常损失房地产开发可以抵扣增值税的范围.doc纳税人俱乐部400-650-9936八、房地产建筑业企业集团营改增准备工作方案要点（2015）.docx成立应对小组1、成立平台公司：供应链、劳务派遣2、重新审阅合同版本3、梳理集团各项目运营情况4、核实供应商纳税资质5、梳理甲方直接采购抵扣应对方案6、提前规划各项目成本结算工作安排7、梳理各项目甲方项目业主信息纳税人俱乐部400-650-9936九、房地产开发应对营业税改增值税的准备小结1、成立相应的应对部门。整理相关的增值税法规，分析策变化，增值税的思维；2、销售、供应链、结算、发票、会计处理、内控、流程、计算机系统风险点，提出改进建议；3、分析营改增后税负和毛利率变化；4、对财务和其他相关人员的培训和储备。5、编制公司增值税处理业务指南。包括政策，会计核算，发票及申报、定价策略等。推荐：罗牛山税务管理制度.pdf纳税人俱乐部400-650-9936第二部分，营改增前后项目公司设立与取得土地环节全面准备与应对策略一、营改增后房地产开发各种出资方式税务处理现金出资。股权出资。房屋土地出资。货物出资，需要缴纳增值税，且被投资企业不得抵扣增值税进项税额。股东不得用房屋使用权出资。解决办法：只有减资。股东以土地出资涉及哪些税收.doc关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知41号.doc纳税人俱乐部400-650-9936房地产开发企业跨地区项目部纳税地点问题.doc一项目一公司模式跨地区经营房地产企业，不办理营业执照的，以项目部模式经营。房地产开发企业合法的项目部不属于独立纳税人，不在项目所在地分税，应汇总由总机构统一汇算清缴所得税。增值税纳税地点原则上在机构所在地。纳税人俱乐部400-650-9936二、营改增前后筹办项目公司期间开办费发票抵扣处理与风险规避1，新公司筹建，发票的名头开给投资方，发票可以入账吗？如何解决？2，企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费扣除方法。3，签合同时约定当新公司成立后所有费用由新公司承担，款项由新公司支付，同时发票开具给新公司。现行筹办费的财税政策.doc纳税人俱乐部400-650-9936三、营改增后房地产企业取得土地的十六种模式税务处理.doc1、招、拍、挂2、操纵政府补缴出让金。3、购买转让土地项目4、购买股权5、创造境外买股权6、设立SPV购买股权纳税人俱乐部400-650-9936关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知.doc7、直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权8、有地一方投资到地产公司，然后卖股权9、非地产公司投资到非房地产公司，然后同地产企业合并或者申请房地产开发资质10、投资到新公司，然后卖股权11、新设分立一公司，然后远期买股权（实际权益转让在先）纳税人俱乐部400-650-993612、分立一个新公司，然后合并13、购买方将资金投入到有地的目标企业，然后分立（让产分股与让产赎股）14、甲方拥有土地，乙方拥有资金及资质合作建房，然后分房子15、甲方拥有土地，也有开发资质，乙方有资金，合作建房，然后分房子16、委托代建17、租赁—小产权房纳税人俱乐部400-650-9936四、营改增后土地出让金返还情况下应该如何开具票据？企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理.doc1，政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房。2，政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）3，政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设、建设公共配套设施（学校、医院、幼儿园、体育场馆）4、土地出让金返还最佳处理方法与风险管控之道纳税人俱乐部400-650-9936五、国发[2014]62号清理财税优惠政策影响与应对国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知.doc财政部关于贯彻落实国务院清理规范税收等优惠政策决策部署若干事项的通知.doc严禁对企业违规减免或缓征行政事业性收费和政府性基金、以优惠价格或零地价出让土地；未经国务院批准，各地区、各部门不得对企业规定财政优惠政策。冀东水泥资源综合利用返还增值税。科技资金、环保资金补贴、贴息返还。纳税人俱乐部400-650-9936六、一级开发差额征税？拆迁安置视同销售如何进行营改增？营改增后，一级开发商仍然可以按净额缴纳增值税？在拆迁补偿安排下，回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作为项目公司的成本？项目公司是否可以进行增值税抵扣？纳税人俱乐部400-650-9936第三部分：营改增前后项目公司前期报批报建阶段全面准备与应对策略一、前期立项规划设计环节需要考虑的增值税与发票问题？前期开发费用核算的内容.doc哪些可以抵扣1，临时设施费用计开发成本还是开发费用？如何调整税会差异？2、房企支付的行政事业单位各项费用？收据可以抵扣吗？纳税人俱乐部400-650-9936二、营改增前后拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题.doc1，营业税：政府收回土地使用权不征收营业税。也不需要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。增值税需要视同销售。2，企业所得税：对补偿的房屋应视同对外销售。同时计入土地成本中的“拆迁补偿费支出”。3、对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。4、以房屋进行拆迁补偿土地增值税的最佳方法：拆迁补偿确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费纳税人俱乐部400-650-9936三、营改增前后房地产开发产品视同销售营业税、所得税、土增税税务争议处理.doc关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告2014年2号.doc1，视同销售的税收基本规定：改变资产所有权属。2，所得税视同销售计税价格：（总局、江苏、大连三种计算方法）3，营业税与增值税视同销售计税价格不同。4，土地增值税视同销售计税价格确认：纳税人俱乐部400-650-9936无偿建造廉租房的税是税非.doc土地拍卖9亿。出让合同明确还须在项目内无偿建廉租房。1、契税（财税〔2004〕134号）2、营业税（廉租房）无偿移交（赠送）应视同销售3、土地增值税（国税发〔2006〕187号）220号。4、企业所得税（国税发〔2009〕31号）视同销售收入的同时，按相同金额确认土地成本。5、土地使用税（财税〔2008〕24号）财税[2010]88号免征土地税、印花税。纳税人俱乐部400-650-9936四，房企向国外支付费用代扣所得税争议处理.doc1，向境外支付设计费等应凭协议和增值税发票抵扣。2，扣缴非居民所得税增值税计算说明.doc3，向境外支付所得税征管问题：（国税函〔2009〕507号）解析大企业总部企业特别纳税调整风险指引.doc4，世界性难题：特许权使用费与劳务的区分世界性难题特许权还是劳务费.doc是特别纳税调整还是一般纳税调整.doc纳税人俱乐部400-650-9936五、营改增前后房地产开发企业代建行为的确认标准.doc是否认定为代建，主要看立项时土地使用权人。（一）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续；（二）与委托方不发生土地使用权、产权的转移；（三）与委托方事前签订委托代建合同；（四）不以受托方的名义办