19鼎太风华6期价格报告

鼎太风华6期价格报告世联地产鼎太风华项目组价格报告思路23鼎太项目价格表的制定鼎太项目推售策略及配合策略鼎太项目价格策略形成的市场背景1基于现实市场的价格观点鼎太项目6期价格目标政策调控下的房地产市场状况鼎太项目6期市场占位核心均价的生成鼎太项目6期价格表的生成鼎太项目6期推售策略鼎太项目6期配合策略现实市场下的价格观点成本价/可负担房价/限价/公开市价/回报率价/差价/目标价/报价/平均价为什么在谈论房价时，各说各话？原因在于各持各理。在市场平稳时，大家争来争去，事实上到了市场大热的时候，基本不用争论价格是否合理，只要有自愿的买卖双方，他们成交的价格就是市场价。注意，这个市场价与估价师所说的“公开市价”的不同之处在于成交的时间。“公开市价”指在一个平稳的房地产市场中（价格无大波动），自愿的买卖双方，经过合理的议价时间，所达成的价格。而在大热的时候，市场不断升温，成交时间缩短，以前的成交价只是试价的台阶。价格在此时是尝试出来的。——世联地产顾问（深圳）有限公司董事长陈劲松没有什么“合理价”，只有“目标价”、“试价”鼎太项目6期价格目标价格和速度的完美统一8个月的销售速度，利润最大化时间销售率（套数比）相应套数月均套数周均套数开盘日起2个月内35%212套10627开盘日起4个月内60%364套7619开盘日起6个月内80%485套6115开盘日起8个月内95%以上594套5514目标界定一览表：实际目标是高价高速政策调控下的房地产市场状况２月４月６月８月政策松紧度月份2007年2月：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2007年4月：国家八部委关于开展房地产市场秩序专项整治的通知2007年7月：深圳13个部门联合开展的全市房地产市场秩序专项整治行动，坚决打击“哄抬房价”2007年7月：《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》2007年7月：四大国有银行的年度贷款指标都已完成,目前各大银行纷纷收紧或停止对按揭贷款的发放．政策频出愈演愈烈，其中信贷方面的银根紧缩将会对未来的市场产生明显的影响2007年8月：个税强制征收政策调控下二级市场表现项目名称开盘时间项目地址实际销售率（开盘）均价天健·现代城（二期）2007.6.16龙岗中心城总425套，已售约149套，整体销售率为35%（其中2房售罄）12500元/平米徽王府(爱地花园二期)2007.6.24龙岗中心城龙平西路与爱心路交界处总451套，已售104套，实际销售率为23%（含内部保留约40套）11500元/平米星海名城六期城中央2007.7.1深圳南山深南大道与前海路交汇处总986套，实际销售约670套，实际销售率约为68%16500元/平米东方盛世花园2007.7.14深圳龙岗区布吉深惠公路荣超花园站旁共478套，开盘实际销售率11.5%14863元/平米价高量缩成为当前市场的主要特点：6、7月开盘项目均以片区绝对高价入市，但销售速度明显趋缓。其中星海名城项目以片区相对较低的价格入市，受到投资和自住客户的追捧，取得了相对较好的开盘局面，充分说明价格与销售速度之间的搏奕关系。政策调控下新开盘项目的状况•从房号走势看，中低楼层和便宜单位消化速度较快，从户型面积看，小面积消化快；投资客的选择集中在中低楼层，表现出其对价格的敏感，自住客的选择虽然不局限于中低楼层，但表现出强烈的观望情绪．•从价格实现的情况看，虽然市场”量缩”,但目前发展商信心十足,以搏取高价为主。项目名称博海名苑发展商深圳市昊创投资发展有限公司项目位置南山区沙河西路、高新南区类型/规模4栋高层推售套数248套推售户型117—235平米三房、四房及复式开盘时间2007年7月29日开盘地点大中华喜来登大酒店均价38000元/平米（开盘当天9.9×9.9折），复式6.8-9.9万元/平米销售率31%到场客户数150批客户构成主要以南山客户为主，其中部分为华侨城客户项目名称后海公馆发展商深圳地业地产公司项目位置后海滨路与蓝天路交汇处类型/规模4栋29-31层推售套数548套推售户型两房，约67平米，110套，三房，约100平米，218套，三房，约130平米，208套，复式，248-268平米，12套复式，630平米，1套开盘时间2007-7-24开盘地点后海公馆售楼处均价26000元/平方米（不含复式）销售率25.5%到场客户数约150批客户构成南山客户为主，多为发展商关系户政策调控下三级市场的表现深圳：二手房交易量疯狂暴跌搜房网2007-07-28深圳美联物业向本报记者提供的统计数据显示，进入7月份以来，在美联物业报盘售房的业主中，有三成业主主动要求调低报盘价格，价格调低幅度在5％－10％左右。很明显，与原来一味“捂盘”、提价相反的是，卖方态度出现明显的转变。与此同时，占据深圳二手楼交易市场份额最大的中原地产，6月份录得的二手房成交量比5月狂跌2／3。上周（7月23日—7月29日),蛇口南海玫瑰园，半岛城邦三级市场报价调低3000元/平方米。交易量缩，各项政策调控的效果明显。各项税费加重了卖家的负担，卖家“一口价”的现象得到遏制，价格回归理性。销售方面：•6、7月楼盘开盘销售价高量缩的局面从侧面表明新一轮政策新规出台有可能使市场再次进入观望期。价格方面：►在市场新政频出的情况下，深圳楼盘价格持续走高，上半年房价平均涨幅高达42%，二级市场的价格依然持搏高之势，而三级市场价格随着量缩有所松动．外资进入模式楼盘热销局面渐冷，新一轮政策出台下市场进入观望期客户方面：•在政策一轮轮打压、价格达到一定高点、回报低的情况下，投资型客户面临投资比例大、风险大、回报率低的局面，导致其对价格的敏感度增加，自住客也更加趋于理性。政策调控下的房地产市场状况小结宏观\政策：►CPI消费者物价指数4.4%;►国家对房地产行业的宏观调控不断升级,由“价格调控”到“结构调控”到“经济调控”,表明降温的决心.基本经济指标：•占地面积：20691.7•住宅建筑面积:43006.60•户均面积：70.97•商业：6399.01•停车位：299个大南山1235678创业路6期园林前海工业区前海填海区6期概况6期位置：社区东南角，属于社区边缘地带、紧邻高压线、噪音大、有工业污染、远望大南山、临时海景北面：鼎太3期西面：前海填海区约50米约12米6期地块东、北面环境略好北：楼体南：噪音/高压线高压线高压线污染/噪音10栋12栋房型面积套数套数比3*2*286.56-103.44443*2*186.5-88.04843房小计12821.12%2*2*175.34-83.58872*2*169.39-72.38422*2*171.96-76.07452*2*171.49-75.12232*2*177.52-79.05672*2*175.08-75.45212房小计28547.03%1*253.32-56.92881*246.78-46.93221*249.82-53.9421*252.25-53.52231房小计17528.88%复式小计182.97%累计606100.00%户型面积不大，属经济型户型，两房占据主力6期户型配比鼎太风华６期的价值占位大盘、城市、教育、配套是鼎太品牌永恒的价值稀缺、经典、品质、格调是项目6期独特的价值6期价值梳理8年积淀，42万平米国际名门社区46-95平米一房至三房，经典户型酒店式入户大堂、清新质感外立面法式精致水景园林、半地下车库设计关内稀缺的大社区关内稀缺中小户型通过公共空间的档次营造居住品质高起点硬件配套提升项目附加值优质名校教育，成熟配套完善社区氛围宝能三湘皇庭鸿威地业后海公馆澳城1期半岛城邦2期澳城2期湾厦填海项目兰溪谷2期星海名城6期鼎太风华6期城市山林2期园景园月亮湾别墅08年推售项目07年推售住宅富力轩泰海月4期碧榕湾2期鼎太风华7期城市山林3期方鼎华庭广森项目汉京置业项目鼎太风华６期市场占位东填海区：26000元/平米后海公馆蛇口：43000元/平米兰溪谷2期科技园：38000元/平米博海明苑前海：16500元/平米星海名城6期前海：鼎太风华前海价值的引领者南山各片区目前在售楼盘价格高点鼎太风华６期价格定位基于现实市场的价格观点鼎太项目6期价格目标政策调控下的房地产市场状况鼎太项目6期市场占位项目的价格定位:超越于区域之上成为区域价格的领导者目标制导高价高速价高量缩品牌价值+项目价值领导者策略，扩大可比价格视野，建立片区的价格标杆；细分产品，区别对待,分类实现不同产品的价值,将市场接受度高或内部竞争性小的产品作为资金回笼单位,与利润实现单位进行好坏搭配保证销售速度的达成；拉大极差，通过明星产品的价值牵引作用实现利润最大化；预留充足折扣，保证开盘热销和未来调整空间。价格策略平开高走，规避风险同时实现开盘30%的销售率，为后续顺利销售建立良好口碑和基础；利用价格杠杆，实现产品的梯度消化，确保利润最大化的实现。推售策略鼎太风华６期价格策略分解价格报告思路23鼎太项目价格表的制定鼎太项目推售策略及配合策略鼎太项目价格策略形成的市场背景1基于现实市场的价格观点鼎太项目6期价格目标政策调控下的房地产市场状况鼎太项目6期市场占位核心均价的生成鼎太项目6期价格表的生成鼎太项目6期推售策略鼎太项目6期配合策略1:比准生成二级市场在售项目比较三级市场项目比较=静态比准价溢价空间+注：世联定价将技术层面与客户摸查相结合，本次仅从技术层面对价格进行推导，后期将结合现场客户摸查的情况进行相应地调整。核心均价区间的推导:鼎太风华６期核心均价的生成项目核心均价区间项目核心均价2:验证价格的占位1、筛选可比楼盘2、确定权重3、打分4、比准价形成产品结构相似、区域接近目标客户相似，销售期重合根据与项目的竞争关系。评定指标：1)客户重叠程度2）和项目距离的远近2８项比准指标：片区优势：周边环境/标志性地段/生活便利性/升值潜力/噪音污染/治状况/小区独立/车行路线/公交路线本体素质：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/会所规划/梯户比/实用率/户型/采光通风/楼间距/园林效果/公共部分品质/售楼部、销售通道/建筑外观/样板房展示项目品牌：发展商和承建商品牌、前期推广形象物业管理：物业管理品牌/收费二级市场在售项目比较鼎太风华６期核心均价的生成比较项目星海名城•城中央后海公馆高发•城驰云栖西岸阁区位特征★★★★★★★★★★★★★★★★★★★目标客户相似★★★★★★★★★★推售时机★★★★★★★★★★★★★产品类似★★★★★★★★★★★卖点类似★★★★★★★★★★★原则：区位特征类同目标客户相似推售时机接近产品类似卖点类似云栖西岸阁30%高发城驰20%后海公馆20%城中央30%筛选可比楼盘、确定权重鼎太风华６期核心均价的生成项目名称均价折算系数折算价格权重分项价格云栖西岸阁150001.1131669530%5009城中央165001.0511734230%5203高发城驰225000.9942236520%4473后海公馆260000.9702522020%5044二级市场静态比准价格19729本项目二级市场静态比准价格鼎太风华６期核心均价的生成溢价空间A市场增长溢价B规划利好溢价C展示营销溢价外部溢价因素内部溢价因素D产品创新溢价E品牌溢价实际溢价空间本项目的溢价空间：4%注：溢价空间幅度通常为5%以内，若各溢价因子能够100%溢价，则溢价空间可达到5%，即溢价空间由各溢价因子的溢价能力决定。溢价因子权重溢价率实际权重市场增长50%100%50.00%产品创新20%00.00%品牌30%100%30%100%80.00%鼎太风华６期核心均价的生成项目核心均价=静态比准价溢价空间+（19729元/平米）=+[（19729/平米）×4%]即：项目核心均价：20518元/平米手动调整为：20000元/平米鼎太风华６期核心均价的生成目前关内供应稀缺，鼎太6期在这样的市场环境下的价格比较体系一定是分眼深圳关内确定价格可比项目，因此本次选择的比较区域锁定