石家庄友谊大街人防工程商业项目调研报告

石家庄友谊大街人防工程商业项目调研报告一、石家庄宏观环境一、石家庄宏观环境城市综述：石家庄市地处华北平原腹地，北靠京津，东临渤海，西倚太行山，是首都的南大门。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口939.5万，其中市区面积455.8平方公里,人口231.3万。行政区划：石家庄市辖6区17县(市)，即新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区、辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县和1个高新技术开发区。共有镇114个，乡108个，办事处43个，行政村4488个，居委会449个，家委会195个。城市人口：截止到2009年年末全市常住人口977.41万人，比上年增加10.93万人，其中市区242.78万人，增加2.06万人。全市人口出生率14.65‰，死亡率6.25‰，自然增长率8.4‰。经济发展：2009年地区生产总值跃上3000亿元台阶，达到3114.9亿元，同比增长11.1%。第一产业实现增加值305.3亿元，增长0.2%；第二产业实现增加值1558.5亿元，增长11.6%；第三产业实现增加值1251.1亿元，增长13.0%。一、石家庄宏观环境交通状况：公路交通京石、石太、石黄、石安高速公路和107、207、307、308国道以及2条省道、42条县道在市域纵横交错，公路通车总里程6379公里。铁路运输石家庄是全国铁路运输的主要枢纽，京广、石太、石德、朔黄四条铁路干线交汇于此，其中京广线是连接中外交流的大动脉，石太线是晋煤外运的主要通道。石家庄火车站是全国特等站之一，也是全国三大货车编组站之一，主要担负着京广、石德、石太三条干线的旅客输送、货物到发中转任务及列车编解、运行组织工作，日均发送旅客列车108列，日均输送旅客5万多人，日均到发货物列车230多列，办理货车11500辆。空中航线石家庄民航机场可起降各种大中型客机，现已开通44条国内、国际航线，通达上海、深圳、大连、香港等国内32个大中城市以及莫斯科、阿拉木图等国外城市和地区，引进国航、东航、南航等12家航空公司加盟石家庄机场的航线运营。一、石家庄宏观环境二、石家庄城市规划规划原则：优化都市区布局，落实城市北跨战略，强化正定组团功能，建设滨河新区、承担部分省会功能，统筹产业发展，完善产业聚集区布局；依据“规模不变、调整用地发展方向和布局”的原则对中心城区用地布局进行调整。发展目标：•总体规划期限为2010-2020年，规划分市域、都市区和中心城区三个层次。•市域：包括市区及17县市，面积15848平方公里，市域总人口达到1060万，城镇化水平达到65%。•都市区：包括市内五区及正定、鹿泉、藁城、栾城四县市，面积2657平方公里，区域总人口538万。•中心城区：规划建成区，居住人口300万，面积287平方公里。城市道路交通规划：•规划主城区道路依托现状道路，形成“四横六纵三环八射”的道路主骨架系统。•四横为：和平路、中山路、裕华路、仓安路（槐南路）等城市东西向主干道。•六纵是：泰华街-西焦街-友谊大街，中华大街-石岗大街，建设大街，体育大街，建华大街，谈固大街等南北向城市主干道。•三环是指由中华大街、和平路、体育大街、槐南路、仓安路围合而成一环路、二环路和三环路。•八射指石正公路、石岗公路、石获北路、石获南路、石铜公路、石邯公路、石栾公路、沧石公路等八条主要城市出入口道路。二、石家庄城市规划三、石家庄房地产市场及商圈分析三、石家庄房地产市场及商圈分析1.根据统计，2010年石家庄房地产市场供应量为700—800万平米，2009年石家庄房地产空集体量约为300—400万平米，未来三年，如果计算三年大变样政策下的旧城改造供应量，石家庄房地产市场将严重供大于求。2.仅项目周边直线距离五公里范围内在售和未售的项目就达29个，其中项目所处商圈在建和在售项目为8个，周边住宅均价为5000元左右，商铺销售均价在1万元以上石家庄房地产市场概述三、石家庄房地产市场及商圈分析石家庄商业布局三、石家庄房地产市场及商圈分析石家庄商圈特征•历史发展沿中山路两侧分为东西两个“版图”，西部板块：东购人民商圈、新华集贸市场、天元名品；东部板块：北国商圈、博物馆商圈、先天下购物广场等。•2005年以怀特国际城和保龙仓为代表的商业群，经历了三年的培育，正逐步成熟为怀特商圈。怀特商圈与原有两大商圈的区别在于，它从纯零售购物的一个商圈转化成多业态、多元化的一个专业市场商圈。伴随整个石家庄市场商圈也走向多元发展。•综合社区商业发展带动商圈的形成，随着综合社区的形成和发展，所需商业配套也要求品牌化，社区型综合商业快速发展，如卓达明珠商圈、建华商圈等。三、石家庄房地产市场及商圈分析石家庄商圈分析东购新百商圈——典型的港口物流商圈。特征：先入为主，满足传统习惯性消费，东购商圈是石家庄最早的商圈，各形态专业市场共存，突出优势、形成差异，各种大型专业市场托起整个东购商圈的繁荣，各个专业市场相互弥补、相互促进发展。三、石家庄房地产市场及商圈分析石家庄商圈分析北国商圈——综合行政商务商圈。特征：政府行政规划职能促进其发展，商圈中心为石家庄市政府，周边交通便利；商务特点明显，商圈存在大量的商务中心，商务职能性质明显。三、石家庄房地产市场及商圈分析石家庄商圈分析怀特商圈——典型专业组合商圈。特征：专业化市场为主导，各个业态不断细化从最终的初级批发市场到专业市场，补充发展餐饮、娱乐；餐饮是最初的集客手段，首先引进品牌商业，而后以餐饮带动商业口碑；商圈发展有统一规划和管理，由怀特集团开发建设。三、石家庄房地产市场及商圈分析地下商业项目分析项目名称中心线——广安商业街地理位置广安街地下业态规划服装、餐饮、休闲娱乐项目体量3.3万项目现状在建租/售价格销售均价2.4万元/平公交线路1--10--12--26--28--34--36--41--42--51--55--69--60--116--85--K1--K34--5路其他总长约1100米，东西宽约25米，总投资2.7亿元，19各出入口，10部扶梯三、石家庄房地产市场及商圈分析地下商业项目分析项目名称石门不夜城地理位置省博物馆地下业态规划餐饮、休闲娱乐项目体量3.3万项目现状在建租/售价格销售均价2.6万元/平公交线路1--10--12--26--28--34--36--41--42--51--55--69--60--116--85--K1--K34--5路其他铺面净高6.8米，遍布全景的出入口，8部电梯，主通道宽10米，最窄的通道宽3米。三、石家庄房地产市场及商圈分析地下商业项目分析项目名称联邦东方明珠地下商业街地理位置裕华翟营大街与塔北路交叉口业态规划餐饮、休闲娱乐项目体量5.3万项目现状开业租/售价格未知公交线路52、66、43路、33路、6路、12路其他无三、石家庄房地产市场及商圈分析地下商业项目分析项目名称民心广场地下商业地理位置裕华路以南、工农路以北、维明大街以西、师范街民心河以东业态规划未知项目体量4.5万项目现状在建租/售价格未知公交线路93路其他无三、石家庄房地产市场及商圈分析地下商业项目分析项目名称新万宝商城地理位置人民广场地下业态规划服装项目体量2万项目现状开业租/售价格未知公交线路1--10--12--26--29--34--116--83--85--5路其他无三、石家庄房地产市场及商圈分析地下商业项目分析项目名称华北眼镜城地理位置火车站广场地下业态规划眼镜项目体量7万项目现状开业租/售价格未知公交线路31--1--3--6--8--9--11--12--14--15--16--17--20--22--23--24--27--29--30--32--33--34--35--44--45--48--49--50--55--68--76--旅游1--62--111--106--107--旅游2路--K32--211--K1--K34--K30--快11--快9--快35路--96其他无三、石家庄房地产市场及商圈分析地下商业项目分析总结1.石家庄现有地下商业尚不成熟，经营状况一般2.石家庄现有地下商业体量相对较小3.石家庄现有地下商业经营状况过多的依赖于地上楼盘和周边项目，对于整个城市的消费尚未形成影响力4.地下商业的停车问题尤其值得关注5.地下商业的业态定位尚有补充空间四、国内成功地下商业介绍项目名称规模体量业态规划北京东方新天地10万平采用连贯的长廊式设计。东方新天地依托王府井悠久的商业历史及极高的知名度，同时借助东方广场超大面积办公区形成的商务流，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，成为北京一个非常重要的高档商业中心大连胜利广场14万平集百货、餐饮、娱乐、文化、服务、运动、休闲等多种业态于一身，能充分满足高、中、低全客层一次购足之需求今为止亚洲最大的地下购物中心。南京时尚莱迪购物广场11万平为南京核心商业区，分为地下两层。日均客流量达20万人次以上设有精品街、服装街、鞋街、百货大厅和美食广场等五大专业经营区，并配有商务中心，金融网点等配套服务设施南宁金湖地下商业广场7.1万平包括一个2万平米的服装城，4千平米的家电数码港、还有一个面积达1万平米的大型超市重庆金源地下不夜城4.7万平总面积4.7万平米的“扇形”建筑体内包括：激情夜总会、桑拿中心、国际标准健身中心、双层迪厅、双层KTV、6694平米双层大型超市、115间风格各异的精品店和3460平米双层小吃城由国内成功地下商业想到的：1.国内成功地下商业体量一般较大，大体量方便地下商业充分的填充各业态商家；2.成功的地下商业业态必须要与当地其他商业项目形成差异化；3.无论市场定位和业态定位如何，适当的餐饮和娱乐休闲业态是必须的业态补充；4.地下商业不宜层高过低，否则压抑感太强烈，不利于消费者购物；5.便捷的停车、科学的动线设计、方便的交通都是影响地下商业项目成败的关键因素。五、本项目概况及分析本项目地理位置本项目益友百货图批市场本项目基本情况南北长900米东西宽24米原始层高7.5米预计施工时间4个月周边大型商业益友百货、图批市场周边在售楼盘中环国际、百度空间本项目公交线路15、58、68、117本项目周边情况本项目周边只有益友百货和图批市场两个大型商业项目，其余为部分商业银行和手机专卖店，整体商业氛围不浓，周边社区历史较长，居民收入稳定并且大部分属于中产阶层。本项目SWOT分析S项目优势•拿地成本较低，不涉及拆迁，因此整体投入不高，利润预期较好；•交通比较便捷，可到达性强；•属待建项目，因此可根据商户需求进行合理规划W项目劣势•商业氛围不够浓厚，聚集效应不强；•地下商业，没有更多的地上展示空间；•停车问题需要重点解决；O项目机遇•现阶段石家庄地下商业开发大势所趋；•益友商圈需要一个大型商业项目进行引爆；•石家庄地下商业业态细分不够，需要补充；T项目威胁•宏观调控给投资者带来的观望情绪；•其他竞争对手对于商户资源的垄断；•项目建设周期短，没有足够的时间进行商户蓄水和前期推广；六、项目定位与规划建议项目业态定位经过调研，认为此项目有两个合适的业态定位供开发商选择：1.适合以创意小商品、家居饰品、图书、消费类电子产品为主业态，以餐饮、休闲娱乐为辅助业态；项目名称：淘宝街理由：1.石家庄零售商业业态中尚无以经营创意小商品为特色的项目；2.项目周边尚无以创意小商品为主业态的商业项目；3.大量的新盘面向市场后，住宅业主需要创意小商品和个性家居饰品对家庭氛围的营造。项目业态分布益友百货图批市场创意小商品图书、家居饰品餐饮、休闲娱乐益友百货所在的裕华路与友谊大街交叉口作为此项目主入口，则自北向南依次分为三个组团，第一组团为小商品业态组团；第二组团为图书、家居饰品和消费类的小电子产品为业态，第三组团为餐饮和休闲娱乐。由于餐饮休闲娱乐的消费者具有开车出行的习惯，将餐饮休闲娱乐业态安排在项目南端，可合理利用项目南端地上住宅项目小区停车较为方便的因素。2.适合以特色餐饮、休闲娱乐