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曼谷商业项目市调报告Commercialprojectreport市调时间：市调地点：泰国·曼谷市调人员：1泰国曼谷概况“曼谷”（Bangkok）,泰国首都，东南亚第二大城市，主要港口和政治、经济、文化中心，被誉为是“佛教之都”。泰国人称曼谷为“军贴”，意思是“天使之城”。将其泰文全称转为拉丁文字，长达167个字母，其意为：“天使之城、伟大的都市、玉佛的宿处、坚不可摧的城市、被赠予九块宝石的世界大都会、充满著像似统治转世神之天上住所的巍峨皇宫，一座由因陀罗给予、毗湿奴建造的大都会”。现在各国通用的“曼谷”之名则是当地语言“橄榄村”的转译。曼谷旅游业十分发达，被评选为2013全球最受欢迎旅游城市。曼谷是繁华的国际大都市，经济占全泰国经济总量的44%。曼谷特有文化特质决定了消费群体的多元化。2泰国曼谷概况中文名称：曼谷面积：1568平方公里外文名称：Bangkok人口：980万(2010年)行政区类别：首都气候条件：热带季风气候所属地区：东南亚著名景点：大皇宫、玉佛寺、黎明寺下辖地区：巴威县、空堤县等机场：素万那普机场、廊曼国际机场地理位置：湄南河三角洲火车站：华喃峰火车站3曼谷考察项目本次重点考察曼谷11个具有代表性的购物中心，呈现出各异的商业表现形态：品类齐全的典范购物中心：SiamParagon、SiamCenter、SiamDiscoveryCenter室内外结合潮流广场：SiamSquare尚泰集团商业领袖作品：CentralWorld、CentralLadprao别致主题情景MALL：Terminal21原创主题河滨夜市：Asiatique淘宝体验的传统人气商场：MBK超大双层巨型MALL：MegaBangna精致高档品牌MALL：GAYSORNPLAZA4CONTENT项目目录Terminal21航站21Asiatique河边夜市MBKMegaBangnaGAYSORNPLAZA盖颂广场5PART1Terminal21航站216所属类型购物中心开业时间2011年10月商业体量5.5万㎡建筑形式购物中心（5.5万㎡）；星级酒店（3.3万㎡）网址位于泰国曼谷市中心，是一家以机场航站楼为设计概念的主题购物中心。项目简介7区位交通项目地点曼谷素坤逸路288号项目交通情况轻轨(BTS)：ASOKE站1号出口地铁(MRT)：SUKHUMVIT站3号出口公交(BUS)：2,25,38,40,136,185,501,508,511,513项目商圈类型地处曼谷新兴时尚商圈中心地带目标客群年轻时尚客群、国外游客8商业布局分析据初步预估，Terminal21购物中心业态配比中购物类业态面积占到60%，餐饮类业态占30%，娱乐类和服务类约占10%。以航站楼为主题的购物中心，其属性中旅游元素丰富，购物类及餐饮类业态较能体现不同地区的风土人情。传统购物中心购物类主力店的概念较弱，取而代之的是数量。庞大的本地原创特色品牌商户，无一线大牌。项目规划为小铺型设计。餐饮类商户以本地大型美食广场结合世界各国特色餐饮为主，除LG层少量快餐店外，其余集中分布在4层及5层。9商业布局分析项目相对传统意义购物中心其主力店概念较弱，购物类商户数量庞大且以本土独立品牌为主，娱乐餐饮类主力店分布在两极，保证中间楼层零售店铺充足的客流。各楼层均有明确的主题定位：楼层主题定位主要业态LG加勒比海书店、音像店、生鲜超市、甜品、银行、药店GF罗马品牌男女时装、运动、箱包MF巴黎直接与BTS相连，以品牌女装、化妆品、咖啡为主1F东京本地女装、美容健康、个人护理及百货（类似淘宝铺形式）2F伦敦本地男装、百货3F伊斯坦布尔本地设计配饰、珠宝、钟表、礼品等4F旧金山简餐、休闲餐饮、甜品咖啡5F21码头休闲餐饮、美食广场6F好莱坞影院、电子数码、SPA、健身房10商业布局分析项目主力店情况：主力店业态所在楼层备注SFCCINEMACITY影院6F泰国本地院线Pier21美食广场5F泰国本地美食广场H&M快时尚MF国际快消品牌GourmetMarket生鲜超市MF国际连锁咖啡品牌星巴克咖啡LG泰国本地声线超市品牌11商业布局分析LG层加勒比海热带风情的营造在业态上表现为以中庭灯塔为中心铺设自由随意购物氛围的书店、音像店、甜品店、生活生鲜超市组合。12商业布局分析GF罗马层的质感通过诸多主流国际连锁品牌工整的排列来实现，并结合公装部分特色设计凸显罗马风格。13商业布局分析MF楼层主题城市为巴黎，主力店为星巴克咖啡及H&M，商户以品牌时尚女装为主，香水、化妆品等业态作配搭，营造国际范女性休闲购物区域。14商业布局分析1F楼层主题为东京，商户由100多家经营女性服装服饰的本地设计师品牌店组成，咖啡甜品店、美甲店、内衣等组合丰富楼层女性购物体验。15商业布局分析2F主题为伦敦，楼层商户主要由一百多家经营男性服装服饰的本地设计师品牌店组成，商品年轻时尚、个性鲜明。16商业布局分析伊斯坦布尔主题的3F的店铺以珠宝首饰、礼品及鞋包配饰为主，店铺数量为所有层中最多，绝大多数为本地独立设计品牌。17商业布局分析4F全部为餐饮店铺，店铺外观总体以唐人街城市街道为主题，餐饮类型多以简餐为主。18商业布局分析5F餐饮以大型美食广场结合休闲餐饮形式出现。19商业布局分析6F除娱乐类主力店外其余分布众多时尚潮流的数码产品店。20项目特色和亮点1、Terminal21在楼层间公共区域处以航站楼风格以导向，机场的各个要素渗透其中，每个楼层则注入各个城市的特色因素。21项目特色和亮点2、Terminal21定位年轻时尚，无论品牌定位，还是室内美陈装饰、体验娱乐设施均与年轻时尚相契合。22项目特色和亮点3、购物中心每层根据其地区主题布置相关楼层风格，立柱、店招、吊灯、导视、卫生间等均与各楼层风格相匹配。立柱装饰23项目特色和亮点卫生间24项目特色和亮点公共装修25项目特色和亮点4、GF罗马层中庭常作为打折商品促销区域，节假日也会作为演出场地。26项目特色和亮点5、餐饮楼层动线弧形规划避免直角，内退和外摆设计消除空间压抑感，店面装修一店一色，极具创意店铺风格和独特的公共装修相得益彰。27项目特色和亮点6、中庭外扩弧形区域设为休闲餐饮区，座位朝向均朝外侧，自成一体，形成别样情致。28项目特色和亮点7、项目建筑形态为异形建筑，项目主入口设置一部直达4F的自动扶梯，全长36米。29PART2Asiatique河滨夜市30所属类型夜市商场开业时间2012年5月商业体量5.5万㎡建筑形式两层独栋建筑、集中小型店铺网址项目简介Asiatique位于湄南河畔，其前身是丹麦TheEastAsiatic公司于拉玛五世（1907-1947）时期修建的仓库，之后随时代发展渐渐被荒废。如今，经过精心的规划和改造，将原本的码头和仓库样貌保留下來，再重新设计包裝，变为集合吃喝玩乐于一身的AsiatiqueTheRiverfront观光夜市，不但把原本的码头赋予了新的生命，吸引了人潮，也让这个老城区注入了新的活力，堪称曼谷的新天地。现有1500多家商铺和40多家餐厅及啤酒吧。营业时间为17：00至24：00。31区位交通项目地点湄南河畔，石龙军路2194号项目交通情况乘坐BTS到SaphanTaksin站，然后转乘Asiatique的免费Shattleboat摆渡船前往。摆渡船时间：18:00-23:00。项目商圈类型非传统旅游观光河畔目标客群国内居民、国外游客32商业布局分析石龙军区城市广场区工厂区河滨区33商业布局分析区域业态石龙军区（1-4区）(CharoenkrungDistrict)共有1000多家商铺，涵盖纪念品店、手工艺品店、服饰及小饰品等。汇聚品牌连锁餐厅，如KFC、MK、yayoi、yamsaap。城市广场区（5-6区）(TownSquareDistrict)精品服饰、各国风味餐厅、啤酒馆、表演场地，每天定时表演人妖秀和泰式木偶剧。工厂区（7-10区）(FactoryDistrict)是一家有100多年历史的锯木厂改变而来，展示先辈们的生活工作方式，有500多家精品服饰店。河滨区(WaterfrontDistrict)展示了湄南河滨人家的传统生活方式，河滨步行街长达300多米，是泰国最长的步行街，共有各式餐厅和红酒吧。项目集合零售、餐饮、轻餐、酒吧、SPA、剧院、舞台表演、游乐活动等多种业态，融合泰国当地文化和建筑风格，将旅游观光和休闲购物巧妙结合，与消费者的需求紧密联系，相互契合，形成独具特色的步行街区。根据初步估算，零售、餐饮和休闲体验类业态（游乐、剧院、表演、SPA）占比约为4：3：3。其中，零售业态多以10-20㎡小面积商铺为主。项目均依据地理位置进行分区定位：34商业布局分析配合夜市主题，考虑到曼谷湿热气候，餐饮、轻餐多设置在主通道节点和地理位置优越的区域，各区均由分布，且主通道的餐饮多采用开放式就餐，增设外摆区，增加舒适的休闲体验感受。35商业布局分析1-4区临石龙军路，展示面较好，采用独栋建筑，引入KFC、MK、味千拉面、yayoi等知名连锁品牌，结合影院和旅游特色工艺品及土特产品门店，一方面体现泰国文化特色，另一方面吸引多元化客流。36商业布局分析剧院定点设有泰拳和人妖歌舞表演MK：泰式著名连锁平价火锅店37商业布局分析1-4区零售店铺多以精品服饰和特色旅游工艺品为主，多为平价单品和泰国当地品牌，类似淘宝商场或升级版的跳蚤市场。临街面商铺装修及商品品质相对较好，但内区商铺无明显业态划分，按照统一装修，形成小商品集合区。38商业布局分析5-6区区域面积相对较小，5区零售业态以服饰、配饰为主，均按照统一装修，形成小商品集合区。6区餐饮为美食街，有泰式小吃、日式简餐等。39商业布局分析5-6区位于城市广场区，结合特色小吃、舞台表演、水景展示、娱乐项目等，自然而然过渡至7-10区的酒吧、餐吧区域。40商业布局分析7-10区零售以小面积商铺为主。7区以年轻服饰为主，8区以泰国本地设计师品牌为主，9区以潮品为主，10区和临湄南河沿线则以高级餐厅和酒吧为主。41商业布局分析临湄南河沿线则以高级餐厅和酒吧为主，配以游乐设施及舞台剧表演。Asiatique的营业时间为17：00-24：00，形成较为集中的消费时段。42项目特色和亮点1、欧式建筑风格和翻新的传统仓库相结合，集中营业时间，形成独树一帜的具有多元文化色彩的夜市市场。43项目特色和亮点2、项目融入本土文化，将当地特色、游乐体验和商业相结合，并未一味追求高端，而是从消费者的需求出发，以亲民的姿态打造商业街区，既有日常生活小商品、创意产品，也有旅游产品，满足休闲娱乐体验。44PART3MBKMaBoonKhrongCenter45所属类型购物中心开业时间1985年商业体量10万㎡网址项目综述MBKCenter是曼谷人气较高的商场，位于曼谷核心商圈，交通便利。项目最大优势为低廉的价格和丰富的品类，汇聚手机数码、服饰、书籍、杂货特产等2000多家店铺。项目不属于严格意义上的shoppingmall，商铺多以中小散铺为主，更像百货商场或大卖场，业态业种非常丰富，但无明确规划，商品可还价，硬件设施一般，与国内中档百货商场相类似。46项目综述楼层业态1F百货、时尚服饰、国际连锁快餐（麦当劳、KFC）2F-3F百货、时尚服饰、配饰4F百货、电子产品、数码产品5F家居、家具6F精品百货7F影院、国际连锁快餐（DQ、Subway、星巴克）项目各楼层定位：47项目实景：购物中心部分48项目实景：购物中心部分49项目实景：购物中心部分50项目实景：百货部分51项目实景：百货部分52PART4MegaBangna53所属类型购物中心开业时间2012年5月商业体量18.5万㎡网址