48二手房销售技巧培训-谈判

什么是沟通沟通是人与人之间、人与群体之间思想与感情的传递和反馈的过程,以求思想达成一致和感情的通畅。自我检查想想你是怎样沟通的，并回答下列问题：我是否总是喜欢假设别人总能理解我所说的话？我是否没能清晰而又未有逻辑性的思考欲以沟通的信息？每当我想赢得别人的注意力时，我是否偶尔忽视了把他们的利益和需求考虑进去？我是否没有足够的估价自己行为的后果而给人们以错误的印象？我是否总是喜欢听到自己想听的内容？我是否总是把自己想说的话留给别人去揣度呢？如果上述问题的部分或全部答案都是“是的”，那么，你或许需要仔细检查你的沟通方式了。改善之道你承认听者会经常误解你所说的话。你打算在沟通前更加具体和富有逻辑地思考。你意识到充分考虑别人的利益和要求的重要性以赢得他们的注意。你意识到树立正确的印象只是保证沟通内容获得注意的第一步。你下定决心更加不遗余力地去倾听。你理解到正确传达自己意思的必要。沟通方式及技巧研究表明：在我们的工作中有70%的错误是由于我们不擅于与人沟通，或者说是不擅于说话而造成的。成功沟通的两个因素给予有效信息获得有效信息现实的情况我是一个害羞又缺乏自信的人，每次和别人谈话，我总不敢开口。我讲了那么多，为什么别人还是无动于衷？别人为什么总对我有那么多要求和意见，我是不是做的不够好？沟通技巧---听的重要性倾听：取得智慧的第一步，有智慧的人总是先听后说“上帝给了我们一个嘴巴两只耳朵就是要我们多听少说。”故事美国知名主持人林克莱特一天访问一名小朋友，问他说：“你长大后想要当什么呀？”小朋友天真地回答：“嗯，我要当飞机驾驶员！”林克莱特接着问：“如果有一天，你的飞机飞到太平洋上空，所有引擎都熄火了，你会怎么办？”小朋友想了想：“我会先告诉坐在飞机上的人绑好安全带，然后我挂上我的降落伞先跳出去。”当现场的观众笑得东倒西歪时，林克莱特继续注视着这孩子，想看他是不是自作聪明的家伙。没想到，接着孩子的两行热泪夺眶而出，这才使得林克莱特发觉这孩子的悲悯之情远非笔墨所能形容。于是林克莱特问他：“为什么要这么做？”小孩的回答透露出一个孩子真挚的想法：“我要去拿燃料，我还要回来！还要回来！”请不要打断别人的谈话不良的倾听习惯打断别人说话经常改变话题抑制不住的个人偏见贬低讲话人只注意听事实，不注意讲话人感情在对方还在讲话时就在想如何进行回答沟通技巧---4种不同的回应方式1、鼓励---促进对方表达意愿2、询问---以探索的方式获得更多信息3、反馈---告诉对方你在听，同时确定对方完全了解你的意思4、重述---用于讨论结束的时候，确定没有误解对方的意思沟通的技巧---说内容：沟通前清晰，富有逻辑的思维充分利用非语言因素（音调，音量，眼神，面部表情，身体语言，肢体语言）让对方开口问的技巧获得无偏见需求，帮助透彻了解对方感觉，动机和顾虑沟通的技巧---看1、留心捕捉脸部表情2、洞察眼睛的变化3、肢体动作可以增添色彩与气氛4、距离代表远疏理想的沟通境界1、不批评，不责备，不抱怨2、引发别人的渴望3、保持愉快的心情4、倾听别人5、让别人觉得重要6、主动用爱心关怀别人7、真诚赞美别人8、说别人感兴趣的话成功从沟通开始！二手房销售谈判技巧引子：不同的经纪人谈同样的单子：为什么有的人谈成了……？为什么有的人没谈成……？（原因很简单，是因为有些人没有掌握有效的谈判方式及技巧）谈判的基本原则信任原则谈任何一单案子，都有一个重要的前提在做支撑：那就是房东、客户对经纪人的信任。如果房东和客户对我们一点信任都没有或信任度很低，那这单案子谈起来就很费力了。不论是在带看中还是在谈判中，我们务必要取得双方的信赖和认可，比如在带看中表现自己没有吃饭的给客户找房或花了很多时间找了多少业主去陌拜找房，来取得客户对我们服务的认可。在谈判过程中，不断强调我们一直在做对方工作，打了多少电话才争取到现在的价位，让他们感觉到现在这个价格来的不容易。总之，一定要提高双方对我们的认可，客户业主越是信任我们，谈判就越顺利进行。谈判的基本原则中立原则(好多经纪人在谈判过程中，不能很好的摆正自己的位置，总是把自己牵扯到谈判中。经常有房东怒道：“到底是你买房还是客户买房，你凭什么说我的房子不好，我不卖了”！然后客户又对他说：“你要是觉得我应该加钱，那你替我加，我没钱，你觉得房子值就你买吧”！结果，把自己搞得里外不是人，谁都不说好！)原因很简单，就是没有保持中立！我们要记住：我们谈房东价格让他降的任何理由都是客户说的是客户的意思，我们谈客户价格让他加价的任何理由都是房东说的是房东的意思，我们不买房我们不能去以自己的名义去让房东客户降价加价。每次我们都要以房东的嘴谈客户，就说“客户说了大哥您的房子是东西朝向的，南北朝向的才卖8000一平，结果您卖8500，实在太贵了，所以客户想让你价格降一些！”同理，我们要以房东的嘴谈客户时就说“房东说了，大哥这个房子装修花了8万，所以一点都不贵，他希望您能加上来”！这样，我们以双方的名义去谈，双方就不会责怪我们站着说话不腰疼了！才能更好地接受我们的说服！只有，当房东和客户真的是征询我们的意见时我们才能以个人名义说话，给他们信心和建议！让他们让价！否则，一直要保持中立！谈判的基本原则软柿子原则谈判过程中，没有到底是谈客户还是谈业主一说，哪一方好谈就谈哪一方，也就是柿子捡软的捏！如果房东一分不降，我们就死谈客户加价;如果客户一分不加，我们就死谈房东降价;如果两方都能让步，我们就让双方同时让步。总之，谈判的目的是成交，两方必须有一方做出让步，否则下定无望。谈判的基本原则和谐原则整个谈判过程必须保证房东和客户之间的良好印象，谈判很容易出现僵局，这时候房东可能埋怨客户太小气，客户可能说房东太吝啬，那么我们千万不能附和双方的话语，因为一旦双方交恶，谈判根本无法进行下去，双方都开始赌气了！即使成交了，后期做单也会带来无限麻烦！所以，我们必须告诉房东客户人不错、很喜欢您的房子只是因为财务状况确实紧张才谈价的，而且他说了如果他钱多根本不会谈您价格；跟客户说房东人不错，如果不是因为对房子有感情不想贱卖，而且这个价格是让价很多次后的价格所以没法再让了，房东说了他也很想卖给您，想卖个好买主，他对您的印象很好…………总之要让双方建立良好的印象，创造和谐的签单氛围！谈判的基本原则倾听原则在整个谈判过程中，我们切记不能再电话中滔滔不绝说个没完，我们在抛出一个理由后要注意倾听房东和客户说什么，听他们的反馈，让他们说！然后继续我们的谈话，这样通过交流我们就能真正把握房东和客户的真实意思了。经常有经纪人，给双方打了3、4个电话了，还不明白房东和客户的不让步的原因。其实，就是因为没有认真倾听只顾自己说，灌输给双方东西，忽略了最关键的反馈和沟通！谈判的基本原则议价原则(要想快速签单，就必须要让双方对买卖房子这件事重视起来，比如客户看完房出价了80万，跟房东的价位差2万，如果经纪人一味的只谈客户加价即使加到82万客户同意签合同了，很可能房东会说太突然了他要考虑一下是不是房子卖便宜了，结果错失机会批单！)导致这样的原因很简单，就是房东热度不到，我们没有提前拱起他的热度，他没有感觉到谈判的难度，从而认为房价可能卖低了！所以，为了避免出现这种状况，不论客户价格是否已经到了房东的心理价位，我们都还要就继续谈房东，告诉房东客户价位出不到希望您降价，让他感觉到谈判的难度，感觉到房子的价位其实已经很高了，避免跳价！举例：比如我们给客户报86万，客户出82万，其实已经到了房东的心理价位，但我们依然要谈房东，“大哥，客户只出80万，他说您的房价太高了，您得降”然后，频繁的多给房东打几个电话假谈，即使他的82万一分不降了，也没有关系，因为客户出到价了，而且他的热度也上来了，签合同就不会跳价了。谈判的基本原则敢于要求在到了谈判的后期，双方的差距很小的时候或是谈判真到了无法进行下去的时候，我们可以大胆的要求房东“大哥，我觉得您也别坚持85万了，82万卖了绝对值，您就信我的吧！”，同样对客户“大哥，都谈到这份上了，您别82万了，85买了绝对值！”在谈判的最后一步，临门一脚的时刻我们有些时候必须要站出来给双方信心，敢于要求！（但要把握好时机）谈判的基本原则电话次数要大于电话时长好多经纪人都有一个误区，总是希望通过一个电话就想把问题全部解决，殊不知这样做的后果是一个问题都解决不掉。因为，一个电话中你抛出去的谈价理由越多，房东和客户都需要时间去消化和理解，在他们对你的理由正在思考的时候，你又抛出了第二个理由以及多个理由，结果就是房东客户都不知道该去从哪开始思考，只能挂电话了事。而且，你的理由一个电话就说完了，下个电话就不好再找理由了，增大了谈判难度。正确的做法是，把你的谈判理由分解，一个电话过去主要说一到两点，让对方思考，听他的反馈！然后，结合他的反馈在组织话术打第二个电话，然后听他的反馈再组织其他理由打下次的电话。通过这样每隔20到30分钟的一个电话，房东和客户能够充分思考的理由，从而收到不错的效果。一句话，我们要靠电话次数来让双方让价，而不是单个电话的时间长短！毕竟，电话次数打得多了，就能刺激双方的紧张感和拱起双方的热度。谈案的流程客户房东永远是一对矛盾体，房东总想多卖一些，客户总是想少掏一些！那么如果你轻易的就告诉房东客户价位出到了，房东就会想是不是房子卖亏了，反而容易抬价；同样，如果轻易告诉客户房价谈下来了，客户就会觉得是不是房子买亏了，怎么这么轻易就谈下来了！反而容易缩回价位！所以，为了谈判顺利，双方都不反价，我们就要通过密集的电话来降低他们的心理预期！一般，如果客户看满意房子了，出价进入在谈了！我们首先应该双方给去谈判的第一个电话，告诉他们我们已经开始谈判了，请您别关机！谈案的流程头一个电话头一个电话就是起到告知的作用，让双方紧张起来，开始拱热度了，做好签单的心理准备！同时，告诉双方出的价位，当然是留有筹码的价格，比如房东要82，我们告诉客户房东85万一分不降，同样客户出82万，我们告诉房东客户80万一分都加不了！然后就可以挂电话了，不要多说什么！谈案的流程第二个第三个电话第二个第三个电话呢，也不要多说，这次郑重的告诉双方价格对方都卡的很死，价格根本谈不下来，对方希望您能加或降一些！用这两个电话降低双方的心理预期，稳定他们现在的出价！谈单的流程第四个电话以后一般从第四个(第三个）电话正式发力开始谈判，实质性的开始说服双方降价或加价！开始遵循上述的原则开始谈判。谈案的流程意向金重视意向金的作用，意向金对于锁定客户价位及稳定客户有很大作用，同时在谈判时如果告诉房东客户已下意向金或带着钱去找房东谈会收到相当好的效果谈案的流程谈妥之后一般谈妥了之后，我们错开时间把双方约到店里，如果觉得哪一方不是太稳定就先提前半个小时把这一方约到店里铺垫呆会怎么见面和对方谈判！这样有利于我们把控整个谈判的节奏！谈案的流程双方见面后对于双方见面后价格上出现僵局了，这时候就要和经理或同事配合，一人拉一方去谈，把双方分开，期间再和同事或经理换位把双方的意思互相反馈！等谈妥了再坐在一起签，如果还不行再分开谈！谈案的流程面谈的前提实在谈不拢了，就马上约见，争取在谈判桌上搞定！在双方见面之前解决90%或100%的问题或大部分问题，谈租案的关键点（1）租金、押金是否一致（2）起租期什么时候开始双方是否一致（3）付款方式是否一致，年付还是半年付及物业费用的承担（4）是否带家电家具及明细（5）中介费谈卖案的关键点（1）房屋总价及所含项目的明细（2）付款方式:一次性还是贷款，房东是否同意以及付款详细时间，定金及首付款金额（3）产权情况:是否还有按揭？如何偿还？有没有共有人？是否产权人到场，是否满五年，过户时间（4）交房时间及物业费的承担（5）佣金给多少及支付时间（6）家具家电、车位怎么算谈案话术思路指引谈房东思路首先谈大的国家环境，宏观政策调控，要控制房价，银行信贷紧缩批贷很难，导致市场上贷款买房的人贷不到款（70