人大财会 第九+章投资性房地产

中级财务会计第九章投资性房地产1.了解《企业会计准则第3号——投资性房地产》及其应用指南，熟悉投资性房地产的概念、确认条件和计量。2.掌握以成本模式计量和以公允价值模式计量的投资性房地产的形成、折旧（摊销）、价值变动的会计处理。3.掌握投资性房地产转换和处置的会计处理。学习目标重点1.投资性房地产及其确认和计量2.投资性房地产的取得和价值变动3.投资性房地产的转换和处置难点投资性房地产的转换和处置教学重点与难点第一节投资性房地产及其确认和计量第二节投资性房地产的取得和价值变动第三节投资性房地产的转换和处置第一节投资性房地产及其确认和计量一、投资性房地产的概念及其范围（一）投资性房地产的概念根据投资性房地产会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或二者兼有而持有的房地产。（二）投资性房地产的范围房地产包括房产和地产，即建筑物和土地使用权。投资性房地产的建筑物是指已出租的建筑物；投资性房地产的土地使用权是指已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产应当能够单独计量和出售。（三）不属于投资性房地产的范围1.自用的房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；2.作为存货的房地产房地产开发企业开发产品，达到预定可销售状态时，从“开发成本”科目转为“开发产品”科目，待销售后，从“开发产品”转为“主营业务成本”科目。二、投资性房地产的确认和计量（一）投资性房地产的确认投资性房地产同时满足下列两个条件的才能予以确认：1.与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的计量1.投资性房地产应当按照成本进行初始计量；2.投资性房地产的后续计量有两种模式，一种是成本模式，另一种是公允价值模式。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，有一定的条件，那就是投资性房地产所在地有活跃的交易市场，企业能够持续取得投资性房地产的公允价值。3.企业对所有的投资性房地产应当采用统一的计量模式。4.采用公允价值模式计量的投资性房地产不能改用成本模式计量。投资性房地产的计量后续计量初始计量返回第二节投资性房地产的取得和价值变动一、采用成本模式计量的投资性房地产（一）取得（形成房地产的同时出租）借：投资性房地产——××建筑物或土地使用权贷：银行存款在建工程（二）赚取租金借：银行存款贷：其他业务收入（主营业务收入）（三）计提折旧或摊销借：其他业务成本（主营业务成本）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）（四）资产负债表日计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备与固定资产和无形资产的会计处理原则相同。采用成本模式计量的投资性房地产取得赚取租金计提减值准备计提折旧或摊销借：投资性房地产——建筑物或土地使用权贷：银行存款或在建工程借：银行存款贷：其他业务收入或主营业务收入借：其他业务成本或主营业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备二、采用公允价值模式计量的投资性房地产1.取得（形成房地产的同时出租）借：投资性房地产—××建筑物或土地使用权（成本）贷：银行存款在建工程2.赚取租金借：银行存款贷：其他业务收入（主营业务收入）3.资产负债表日对公允价值的变动进行处理，不计提折旧或摊销价值，不计提减值准备公允价值提高借：投资性房地产——××建筑物或土地使用权（公允价值变动）贷：公允价值变动损益公允价值降低作相反的会计处理。采用公允价值模式计量的投资性房地产取得赚取租金公允价值变动（提高）公允价值降低作相反的分录借：投资性房地产——建筑物或土地使用权（成本）贷：银行存款或在建工程借：银行存款贷：其他业务收入或主营业务收入借：投资性房地产——建筑物或土地使用权（公允价值变动）贷：公允价值变动损益【例】亨通公司2007年1月1日将自行建造的一幢建筑物，装修后对外出租，采用公允价值模式计量。其建造成本为1000万元，花费装修费500万元，款项全部以银行存款支付。2007年12月31日，该投资性房地产期末公允价值为1600万元。假定2008年12月31日该投资性房地产期末公允价值为1580万元。根据上述经济业务，亨通公司所作会计处理如下：（1）2007年1月1日取得投资性房地产借：投资性房地产——成本15000000贷：银行存款15000000（2）2007年12月31日调整投资性房地产账面价值借：投资性房地产——公允价值变动1000000贷：公允价值变动损益1000000（3）2008年12月31日调整账面价值借：公允价值变动损益200000贷：投资性房地产——公允价值变动200000返回第三节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产与其他资产之间的转换（一）投资性房地产与其他资产的转换形式房地产转换实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。转换形式主要有：投资性房地产开始自用，作为存货的房地产改为出租，自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，自用建筑物停止自用改为出租等。（二）成本模式下房地产转换的会计处理(二）成本模式下房地产转换的会计处理投资性房地产转为自用房地产1摊销未确认融资费用借：固定资产投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备转换日【例6-2】2007年7月末，康泰企业将出租在外的建筑物收回，8月1日开始用于本企业的商品生产，该建筑物相应由投资性房地产转换为自用房地产。该项房地产在转换前采用成本模式计量，截至2007年7月31日账面价值为15000000元，其中原价22500000元，累计已提折旧7500000元。根据上述经济业务，企业所作的会计处理如下：借：固定资产22500000投资性房地产累计折旧（摊销）7500000贷：投资性房地产——××建筑物22500000累计折旧7500000（二）成本模式下房地产转换的会计处理自用房地产或土地使用权转换为投资性房地产2摊销未确认融资费用借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备转换日甲企业拥用一栋办公楼，用于本企业总部办公。2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日，为期5年。2007年4月15日，这栋办公楼的账面余额450000000元，已计提折旧3000000元。借：投资性房地产——XX写字楼450000000累计折旧3000000贷：固定资产450000000投资性房地产累计折旧（摊销）30000002007年4月15日（二）成本模式下房地产转换的会计处理作为存货的房地产转为投资性房地产3摊销未确认融资费用借：投资性房地产存货跌价准备贷：开发商品转换日【例】新天地公司是从事房地产开发业务的企业，2007年3月15日，与甲企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给甲企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的成本为65000000元，未计提跌价准备，转换后采用成本模式计量。公司根据上述经济业务，所作会计处理如下：借：投资性房地产——××写字楼65000000贷：开发产品65000000（三）公允价值模式下房地产转换的会计处理投资性房地产转为自用房地产1摊销未确认融资费用借：固定资产（公允价值）贷：投资性房地产——X（成本）投资性房地产——X（公允价值变动）公允价值变动损益转换日“公允价值变动损益”是转换日投资性房地产的账面价值和公允价值的差异，所以发生额也有可能为借方兴业公司将原采用公允价值模式计量的建筑物收回，作为企业自用的固定资产处理。在出租收回前，该建筑物账面价值为8000000元，其中成本7000000元，公允价值变动1000000元，转换当日该建筑物的公允价值为8400000元。根据上述经济业务，兴业公司所作会计处理如下：借：固定资产8400000贷：投资性房地产——成本7000000——公允价值变动1000000公允价值变动损益400000如果转换时该资产的公允价值为7800000元，其他条件不变，则企业作如下的会计处理：借：固定资产7800000公允价值变动损益200000贷：投资性房地产——成本7000000——公允价值变动1000000（三）公允价值模式下房地产转换的会计处理自用房地产或土地使用权转换为投资性房地产2摊销未确认融资费用借：投资性房地产——X（成本）累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益贷：固定资产资本公积——其他资本公积转换日转换日投资性房地产的公允价值转换日当投资性房地产的公允价值小于固定资产的账面价值时转换日当投资性房地产的公允价值大于固定资产的账面价值时2007年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为2008年1月1日，租赁期限为3年。假设2008年1月1日，该办公楼的公允价值为350000000元，其原价为500000000元，已提折旧142500000元。（三）公允价值模式下房地产转换的会计处理借：投资性房地产——办公楼（成本）350000000公允价值变动损益7500000累计折旧142000000贷：固定资产5000000002008年1月1日（三）公允价值模式下房地产转换的会计处理作为存货的房地产转为投资性房地产3摊销未确认融资费用借：投资性房地产——X（成本）存货跌价准备公允价值变动损益贷：开发产品资本公积—其他资本公积转换日转换日投资性房地产的公允价值转换日当投资性房地产的公允价值小于开发产品的账面价值时转换日当投资性房地产的公允价值大于开发发产品的账面价值时二、成本模式转换为公允价值模式以成本模式计量的投资性房地产转换为以公允价值模式计量，反过来不行。首先应将以前年度计提的折旧和摊销予以冲销，将投资性房地产的账面价值还原为初始成本，借：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：利润分配——未分配利润其次将投资性房地产初始成本按照变更日当年年初的公允价值进行调整，借记或贷：投资性房地产——公允价值变动贷记或借：利润分配——未分配利润最后将投资性房地产变更日当年年初的公允价值调整为变更日的公允价值，借记或贷：投资性房地产——公允价值变动贷记或借：公允价值变动损益二、成本模式转换为公允价值模式【例】第一部分甲企业于2003年1月1日以银行存款10000000万元取得一项土地使用权并准备对外出租。2003年1月3日将其对外出租，每年获得租金2000000元。企业对该投资性房地产采用成本模式进行计量，该土地使用权按20年进行分摊。2007年12月31日，该土地使用权的账面价值为7500000元，减值准备为800000元。二、成本模式转换为公允价值模式第二部分2008年1月1日，企业认为所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该土地使用权由成本模式转换为公允价值模式计量。经测算转换日的公允价值为6800000元。假定企业按照净利润的10%计提法定盈余公积。根据上述经济业务企业所作会计处理如下：（1）2003年1月1日借：投资性房地产——土地使用权10000000贷：银行存款10000000（2）每年确认租金收入借：银行存款或应收账款2000000贷：其他业务收入2000000（3）每年摊销投资性房地产的价值借：其他业务成本500000贷：投资性房地产累计折旧（摊销）500000（4）提取减值准备借：资产减值损失800000贷：投资性房地产减值准备800000（5）改为公允价值模式计量借：投资性房地产累计折旧（摊销）2500000投资性房地产减值准备800000贷：利润分配——未分配利润2970000盈余公积330000借：利润分配——未分配利润2880000盈余公积320000贷：投资性房地产——公允价值变动3200000三、投资性房地产的处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投