第二章.消费支出规划

消费支出规划中国注册理财规划师协会培训师李春玉李春玉同志简历1979~1982哈理工大学企业管理专业学习并荣获管理学学士；1982~2000在哈尔滨电站研究所工作，任工程师、高级工程师；1994~加入中国民主建国会；2000~在平安保险公司工作。任产品和保险代理人讲师。2006~获理财规划师资格证书任中国注册理财规划师协会首届培训师制定住房消费方案学习目标：1、能够分析客户的住房消费需求；2、能够选择适当的支付方式；3、能够根据因素变化调整支付方案；4、能够向客户提供相关的服务。住房方案一、住房支出的分类（1）住房消费（租金价格衡量）①购房；②租房。（2）住房投资将住房看成投资工具。住房方案二、购房的目标（时间、面积、房价）（1）购房面积需求①不必盲目求大（面积闲置问题）；②无需一次到位（时尚、人口调整问题）（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；③量力而行（考虑首付款金额）。（2）购房环境需求房价取决于区位和面积。住房方案三、购房的财务决策1、购房财务规划的基本方法（1）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限；▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限；▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷；▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。住房方案三、购房的财务决策例2-1王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。首付部分=27.66（万元）贷款部分=53.2（万元）可负担房屋总价=80.9（万元）房屋贷款占总价的成数=53.2/80.9=65.8%若王先生计划购买100平方米的房子，则可负担房屋单价=809000/100=8090（元/平方米）住房方案三、购房的财务决策1、购房财务规划的基本方法（2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积；▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价×（1--按揭贷款成数比例）；▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价×按揭贷款成数比例；▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。住房方案三、购房的财务决策例2-2，张先生要购买100平方米的房子，目前市面上一般价格是3000—6000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年。贷款利率6%，等额本息还款。30万的房屋首付及贷款情况：▲需要支付的首期款=30×30%=9（万元）▲需要支付的贷款数额=30×70%=21（万元）▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元）60万的房屋首付及贷款情况：▲每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元)住房方案三、购房的财务决策2、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购置费）①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通按成交价的3%缴纳。②评估费：各商业银行有不同的规定。③律师费：商贷时按每单申请贷款额3‰支付，每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每件200元。④保险费：商贷时需要加购房综合险。⑤抵押登记费：按每平方米0.3元计算。⑥印花税：按购销额3‰。--5‰。贴花。住房方案三、购房的财务决策3、购房财务规划的主要指标①房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%~30%②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在33%~38%住房方案四、购房消费信贷1、住房消费信贷的种类（1）个人住房公积金贷款住房公积金贷款的特点▲贷款期限短，最长15年；▲利率较低，3.96%~4.41%；▲贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；▲基本上没有年龄上限制；▲贷款额度大于商业银行个人住房额度；▲贷款额度不超过购房合同金额的70%。但还有最高限额。如北京40万，上海20万。住房方案四、购房消费信贷例题2-3，一位公积金制度的客户，打算购买一套50万元的自住普通住房，拟申请贷款。假定目前客房本人名下的住房公积金本息余额为6000元，上个月公积金汇储额是150元，本人离退休还有30年。客户可缴存公积金总额=6000+150×12×30=6万元；假定该客户还有其他3名家庭成员，可缴存公积金总额为12万元。该客户的可申请的住房公积金贷款额度为三个条件（可贷额度、房价70%、贷款额度）中最低者，即10万元。住房方案四、购房消费信贷1、住房消费信贷的种类（2）个人住房商业性贷款（“按揭”）个人住房商业贷款的条件：▲有稳定的经济收入；▲有合法有效的购房合同；▲自筹20%以上的房款；▲能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保；▲一般最高不超过100万元；▲贷款期限一般不超过20年。住房方案四、购房消费信贷1、住房消费信贷的种类（2）个人住房商业性贷款（“按揭”）个人住房商业贷款的方式：①抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；②质押贷款：用动产或权利做质押；③保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人；④抵押（质押）加保证贷款。住房方案四、购房消费信贷1、住房消费信贷的种类（3）住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款。分别按各自的利率计算利息。住房方案四、购房消费信贷2、还款方式和还款金额（1）等额本息还款法它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n-1}其中，P0=贷款本金；r=月利息；n=还款期数住房方案四、购房消费信贷例2—5，李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%，采用等额本息还款。每月还款额R={P0×(1+r)n×r}/{(1+r)n-1}={300000×(1+5.508%/12)240×5.508%/12}/{(1+5.508%/12)240-1}=2065（元）住房方案四、购房消费信贷2、还款方式和还款金额（2）等额本金还款法它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等。每月还款额R=P0/n+(P0--P1)×r其中，P0=贷款本金；P1=累计已还本金；r=月利息；n=还款期数住房方案四、购房消费信贷例2—6，李先生向银行申请了20年期30万元贷款，利率为5.508%，采用等额本金还款。每月还款额R=P0/n+(P0--P1)×r第一个月还款额=300000/240+（300000—0）×5.508%/12=2627（元）第二个月还款额=2621（元）。。。。。。住房方案四、购房消费信贷2、还款方式和还款金额（3）等额递增还款法即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生等。住房方案四、购房消费信贷2、还款方式和还款金额（4）等额递减还款法即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人群。如中年人或未婚的白领人士。住房方案四、购房消费信贷3、提前还贷的选择权（1）提前还贷发生的三种情况①借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；②借款人调整投资组合后而提前偿还贷款；③借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。住房方案四、购房消费信贷3、提前还贷的选择权（2）提前还贷的方法①全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；②部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，（节省利息较多）；③部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，（但节省程度低于第二种）；。④部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，（节省利息较多）。住房方案四、购房消费信贷3、提前还贷的选择权（3）如何还贷更经济①如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会“优惠”很多。②如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用“等额本金还款法”较为有利。③两种还款法相比较，“等额本息还款法”支付的利息高于“等额本金还款法”支付的利息。住房方案四、购房消费信贷3、提前还贷的选择权（4）提前还贷需注意的问题①原则上必须是1年以后，银行允许；②银行对提前还贷起点金额有要求；③提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；④借款人一般须提前15天或1个月提出书面申请；⑤贷款期限在1年以内的，不能部分提前还本；⑥贷款期限在1年以上的，可以部分或全部清偿；⑦借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。⑧组合贷款不必先还公积金贷款；⑨办理抵押注销。住房方案四、购房消费信贷4、延长贷款（1）借款人应提前20个工作日向银行提交申请和相关证明；（2）延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先清偿应付的本息及违约金；（3）借款人申请延期只限一次；（4）原借款期限与延长期限之和最长不得超过30年。住房方案四、购房消费信贷5、利率调整对还款总额的影响（1）贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。1年之内不调整；1年以上的在下一年1月1日调整。（2）如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。住房方案五、租房的选择1、适合租房的人群（1）刚刚踏入社会的年轻人。（2）工作地点与生活范围不固定者。（3）储蓄不多的家庭。（4）不急需买房且不清楚房价走势者。2、租房和购房的比较分析（1）年成本法；（2）净现值法。住房方案制定住房消费支出规划方案工作程序：1、跟客户进行交流，确定客户希望购房；2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；3、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。4、帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确的风购房目标；住房方案制定住房消费支出规划方案工作程序：5、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收和法律知识，为客户提供必要的支持。6、购房计划的实施。7、根据客户未来情况的变动，对计划做出及时的调整。住房方案制定汽车消费支出规划方案学习目的：1、能够分析客户的汽车消费需求；2、能够选择适当的支付方式和贷款机构；3、能够根据因素变化调整支付方案。汽车方案一，汽车消费概述汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在2000—2005年，中国轿车的需求将保持20%--25%的年增长，其中私家车将保持33%的发展水平。一般而言，购车交纳费用如下（以10万元车为例）（1）保险费3000~4000元，甚至6000元以上；养路费约为1320元；车船使用费200元；养护费800元；（2）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到15000~20000元以上，几乎占到购车款的15%~20%。并且这些费用中的大部分都是要每年必交的。汽车方案二、自筹经费购车与贷款购车决策银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限是3~5年，汽车消费用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的20%。如贷款12万，期限5年，按年利5.85%计算，月还贷2311.58元，5年支付利息18694.8元。假设投资年收益率3.49%（国债），5年后收益20940元。汽车方案三、汽车消费信贷1、贷款对象和条件（1）必须具备完全民事行为能力；（2）具有稳定的职业和偿还本息的能力，信用良好；（3）能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能力的个人或单位作保证人；（4）能支付购车首期款项。汽车方案三、汽车消费信贷2、贷款期限、利率和金额（1）贷款期限：一般为3年，最长不超过5年；（2）贷款利率：1