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第1页共94页富逸房地产管理制度二0一一年二月第2页共94页总纲本公司以“平等、自由、团结友爱、共渡难关、共同发展”为根本，坚持以人为本的经营理念，在房地产市场中充分发挥公司在资金、人才管理、经验、技能、社会网络和信息网络等方面的优势，开展房地产建筑、销售及服务为一体的综合性公司。一、公司全体员工都必须自觉维护和遵守公司的规章制度和各项纪律、决定，为公司的发展、壮大奉献自己的聪明才智。二、公司的一切财产属公司所有，禁止任何组织和个人用任何手段损害公司形象和声誉，破坏公司的发展。三、公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会，鼓励员工积极向上，欢迎员工就公司事务及发展提出合理化建议，对有突出贡献者，公司予以奖励、表彰。四、公司倡导员工团结互助、同舟共济、发展集体合作和创造精神。五、公司为员工提供良好经济收入，并随着经济效益的提高而提高员工各方面待遇。六、公司实行考勤、考核制度、端正工作作风和提高工作效率，反对办事一向拖拉和不负责任的工作态度。七、公司提倡艰苦创业、厉行节约，降低成本，提高效益，反对铺张浪费。二0一一年二月第3页共94页目录一、项目管理机构框架图……………………………………….11.二、岗位职责……………………………………….11.1．董事长兼总经理………………………………….11.2．总工程师…………………………………….11.3．项目经理（策划）……………………………………….11.4．财务总监……………………………………….11.5．工程部经理……………………………………….11.6．土建工程师……………………………………….11.7．水暖工程师……………………………………….11.8．电气工程师……………………………………….11.9．预结算……………………………………….11.10．行政办公室……………………………………….11.三、行政后勤管理制度……………………………………….11.1．公文管理细则2．档案管理办法3．办公用品及设备管理规定4．办公区域管理规定5．考勤管理制度6．休、请假管理制度第4页共94页7．离职管理制度8．保密细则9．惩戒细则四、项目部现场管理标准化1.现场项目部文件分类管理及其相应内容1.1.项目部组织管理1)工作制度a）项目部职责b）项目部工作流程清单c）项目部法律、法规、经济、规范文件清单2)人员管理a）人员构架及岗位职责b）员工报到表c）考勤等级表d）人员培训记录3)报建资料a）临水开通批文b）临电开通批文c）深基坑施工许可证d）桩基提前开工许可证e）建筑施工许可证f）占道许可证第5页共94页g）绿化带使用许可证h）室外广告许可证i）其它允许施工4)工程月报5)工程小结1.2.计划管理1)甲方计划a）项目发展计划b）工程进度控制总计划、总计划评审记录、总计划调整c）施工图交付计划及调整情况d）承建商进场计划及调整情况e）甲供材料进场计划及调整情况f）样板确认计划及调整情况2)施工过程控制计划a）施工总进度计划报表及评审意见b）施工月进度计划及评审意见c）施工周进度计划及评审意见d）延长工期报审表或报告1.3.合同管理1)合同文本a）合同清单-2-第6页共94页b）施工合同c）监理合同d）甲供材料合同e）工程委托书2)合同交底记录3)合同附件清单（比如：投标技术标）1.4.工程质量管理a）工程质量控制重点与难点以及控制方法b）样板确认单c）现场巡视记录及封闭情况d）公司检查记录及封闭情况e）其它检查记录及封闭情况f）竣工之前全面质量检查记录及封闭情况g）工程质量问题调查、处理1.5.工程技术管理1)图纸管理a）图纸清单b）图纸会审记录2)设计变更管理a）设计变更清单b）各专业设计变更3)施工组织设计第7页共94页a）施工组织设计清单b）施工组织设计报审表c）施工组织设计原件4)测量资料a）基准点座标b）测量报验资料c）沉降及变形观测记录5)技术交底1.6.监理工作管理a）监理配合指引b）总监理工程师任命通知书c）监理机构构架、监理人员登记表、人员更换审批d）监理规划及审核意见e）监理细则及审核意见f）监理月报及审核意见g）安全检查记录h）监理工作质量检查表i）监理工程师通知单j）发文监理机构-3-1.7.承建商工作管理a）施工单位资格报审表第8页共94页b）工程配合指引c）开工报告d）场地移交记录（重点）e）材料检验f）隐蔽验收记录g）混凝土浇灌令h）外架拆除令i）分部工程中间验收报告j）专项工程及工程验收报告k）工程移交资料l）承建商来文m）发文承建商1.8.工程成本管理1)进度款支付a）承建商进度款申请审批表b）承建商进度款申请书c）补充预算d）奖励、罚款通知单e）甲供材料扣款f）工程往来其它扣款单g）乙供材料认质认价2)现场签证管理第9页共94页a）现场签证原始资料3)工程结算a）甲供材料、设备结算b）工程计算书1.9.甲供材料与材料供应商管理1)甲供材料需求计划管理a）承建商材料需求计划b）材料月度使用计划汇总表2)材料管理b）材料样品清单c）材料进场验收记录d）材料进货台帐e）材料移交记录3)材料供应商来文4)发文材料供应商1.10.会议纪要管理a）监理周例会纪要-4-b）项目部内部例会纪要c）项目专题会议纪要d）公司工程例会纪要e）其它会议纪要第10页共94页1.11.公司往来文件a）政府文件b）公司文件c）公司各部门文件来文d）发文公司各部门1.12.后勤管理a）固定资产登记表b）水电费台帐c）房屋管理费台帐d）其它1.13.保修与回访a）维修记录b）质量缺陷处理报告c）服务回访记录d）维修小结1.14.形象进度照第11页共94页项目管理机构框架图合同预算部项目管理中心合同管理预算管理材料询价董事长行政办公室食堂财务总监财务部保安人员清洁人员园林绿化物业部总工办工程部总工程师工程技术管理工程设计跟踪土建工程师水暖工程师电气工程师技术档案项目策划手续办理置业顾问营销部预算部总经理第12页共94页岗位职责董事长第13页共94页职位名称：董事长兼总经理岗位职责：1.负责公司的所有经营活动，制定公司中长期发展规划、年度经营计划，并负责实施，保证公司良好地运行。2.审批各类合同和协议及结果指标审查和过程监督，签发日常行政、业务等文件。3.负责协调、指导和考核总经办、总工办以及部门经理的工作，保证公司各方面工作的顺利进行。4.审定公司章程制度，决定公司内部管理机构的设置。5.负责总公办提交的重大设计方案、图纸修改和图纸变更的最终审批和工作量审核。6.审核公司日常经营管理中的各项财务支出款项。7.负责项目部体实施进度计划的落实与监督。8.负责项目策划与销售方案的审定与执行。9.审定和批准公司人员聘任、解聘、薪酬等人事管理方案，10.负责审核、监督公司各门的业务工作进度与工作计划的落实。11.塑造公司形象，代表公司开展对外公关活动。总工程师第14页共94页职位名称：总工程师主管上级：总经理岗位职责：1.处理工程项目规划、勘察、设计、施工过程中的重大技术问题。2.指导工程部门解决勘察、设计、施工过程和质量监督中疑难问题，对项目实施过程中的技术进行监督、指导和审定。3.审核项目的设计任务委托书，组织提供供应由公司提供的资料，并跟踪项目的设计工作，确保建设项目在技术上的先进和合理。4.负责施工项目组织设计及新技术、新工艺的审查。5.负责向总经办提交审批工程设计方案，工程施工图、工程变更审核结果及意见，由总经办集体评议审查。6.参与工程招投标、施工图会审及工程的检查、验收等工作，并向总经办提最终审核及结果，由总经办最终将审核结果报董事长批准。7.与协作单位、政府部门的联系接洽工作。8.上级交办的其他工作。项目经理(策划)第15页共94页职位名称：项目经理(策划)主管上级：总经理岗位职责：1．参与公司重大决策，协助总经理制定公司发展规划和年度经营方针和目标。2．负责项目开发前期工作中办理各种项目所需要的证明文件，负责项目开发过程中的前期定位(项目定位、产品定位、价格定位)；组织完成项目规划和设计工作，为施工阶段提供一切条件。3．负责制定项目推广策略和实施计划，完成项目推广工作；负责制定项目销售策略和实施计划，完成销售指标。4．负责完成项目开发过程中与过程和物业部门的对接。5．对公司全年销售及回款负责。6．领导交办的其他工作。行政办公室第16页共94页部门本职：公司行政、人事、后勤保障等方面的管理工作；企业文化建设、企业形象宣传、文件拟稿、文档管理、人事档案管理等工作。直接上级：总经理主要职责：1．公司行政管理、人事管理、后勤保障等管理工作。2．公司文件收发、登记、传阅、批复和抄告。公司主要文件、档案的保管和借阅工作。3．公司来宾的接待及公司领导的服务保障工作。4．组织起草或审核以公司、公司行政办公室名义发布的公文以及公司形象宣传、企业文化建设。5．公司各类工作的督办、公司各部门之间的沟通与协调及公司所属区域的管理工作。6．公司固定资产的管理，办公设备的配备，办公用品的采购、配发及登记工作。7．公司办公室、会议室、文印室、宿舍食堂等管理工作。8.公司各类会议、行政活动的组织及保障工作。9．公司员工的考勤与管理工作。10．公司员工的选聘、录用、转正、调配、任免、奖惩等事项的办理。11．公司员工培训计划的拟定、实施及员工绩效考核的组织、实施工作。12．公司的治安、消防、环境卫生等管理工作。13．与协作单位的联系接洽工作；公司领导交办的其他工作。工程部第17页共94页部门职责：负责办理工程建设前期的各项工作；负责勘察、设计委托和设计监理工作，负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托；负责工程项目建设的具体实施工作、工程技术管理、工程竣工验收衣移交等工作。直接上级：总经理、总工程师岗位设置：土建工程师、电气工程师、水暖工程师、技术档案管理员主要职责：1.根据公司确定的项目开发计划，组织实施项目工程建设。2.负责工程项目建设总进度计划目标的确定和监控工作。3.负责工程项目建设场地的工程地质及水文地质勘察的委托、勘察过程的管理及勘察结果的验收工作。4.负责建设项目的初步设计与施工图设计委托书的和委托工作；负责设计监理及设计协调工作，组织施工图设计会审和技术交底及施工过程中的设计变更工作。5.负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托工作。6.负责建设工程项目的现场管理，合理规化施工现场，推进现场文明施工，创建标准化工地。7.对工程施工技术、质量、进度、安全进行全过程的管理、控制工作。负责组织有关人员对进入现场的原料、设备、构件等进行验收以及施工各阶段验收、签证及重大事故处理方案的审核工作。8.负责新技术、新材料、新工艺、新设备的技术论证和确定工作。第18页共94页9.负责工程设计文件、有关法规、规范、标准、图集的管理以及项目建设过程中技术资料的收集、整理、归档及移交工作。10.与协作单位的联系接洽工作。11.公司领导交办的其他工作。工程部经理第19页共94页职位名称：总工程师兼工程部经理所属部门：工程部主管上级：总经理岗位职责：1.合面负责项目实施管理工作。2.参与并协助公司相关部门完成项目前期报建、审批工作，负责现场“七通一平”等施工准备及红线的测绘与保护工作。3.负责勘察、设计委托书及设计监理工作。4.负责施工图设计文件技术审查及各专项工程技术审查委托工作。5.负责组织施工图设计会审和技术交底工作。6.组织编制工程项目建设计划和阶段进度计划，制定项目进度保证措施。7.提出工程部组织结构及人员设置的建议，健全质量管理、安全控制等管理制度及相应的工作流程。8.协调工程施工技术变更处理和现场签证管理。9.做好与政府管理部门的沟通、协调工作，负责现场施工各相关单位之间的协调及进度、质量、安全控制监督措施。10.工程量计量和现场工程变更引起的工程量增减管理工作。11.控制、监督监理单位对工程施工的正常管理监督工作。12.政府部门的相关文件、公司文件的处理及工程技术、质量资料的日常管理工作。第20页共94页13.工程项目的中间验收及竣工验收工作。14.抓好现场场容、场貌管理和