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白山市广泽购物中心商业规划与业态设计委托单位:白山市广泽房地产公司顾问单位：深圳新摩尔商业管理有限公司2012年3月24日摘要通过四个月的调查研究和不断思考,深圳新摩尔公司根据现代购物中心设计理念,按照业态安全性、互补性、上下人流均衡的原则,结合白山消费习惯和实际购买能力等实际情况,提出了一个业态设计的整体方案。根据业态布局,考虑未来的可持续经营,我们建议今后人流通过超市和餐饮娱乐、次主力店和龙头【品牌专卖店】带动。为了对未来的经营影响最小,建议首先销售一二层商铺,尔后销售三层商铺,最后考虑销售地下一层商铺。一、白山经济发展概况图1白山市范围白山市辖2个市辖区（浑江区、江源区）、2个县（抚松县、靖宇县）、1个自治县（长白朝鲜族自治县），代管1个县级市（临江市）。2007--2010年白山市国民生产总值列表2007年2008年2009年2010年白山市GDP237.45300.3370.4433.17长春市增长率13.5%16.5%15.0%15.0%吉林市增长率17.3%20.6%17.0%23.6%白山市增长率21.8%19.9%21.5%17.2%0%5%10%15%20%25%050010001500说明白山市近几年一直维持在20%左右的增长。增长速度同吉林市相似白山市产业规划经过改革开放30年的发展积累，吉林省白山市初步形成了以能源、林产、矿产冶金三大支柱产业和医药、旅游、矿泉水、人参、硅藻土五大优势产业的发展格局。建议今后白山必须在保护生态的前提下发展经济，重点在如下领域吸引大型企业的较大规模投资：1．旅游业与长白山生态文化产业2.人参等生态产品和生物医药3.长白山矿泉水加工与品牌包装通过大项目投资带动农村人口进城工作，加快城市化进程，按照增加１０万人口规模的设想，至少需要１００亿元以上投资。建议将浙江企业和深圳企业作为招商引资的重点，特别是大型矿泉水企业和生物医药企业等适合在白山就近大规模投资。一、人口分布及人均可支配收入情况白山市总人口145.6万农村人口：82.8万；城镇人口：62.8万。白山市城镇人口市区常住人口（万人）白山市33.7临江市10.3江源区10.7抚松县4.7靖宇县6.1长白县3.7合计62.815-64岁人口数占80%左右，其中公务员、企事业员工、私营业主：约52000人，服务人员及自由职业者：约100000人，在校学生：约35000人。城镇固定收入人口约20万，年收入2.4-3.5万占19%。2007－2010年人均可支配收入城镇居民2007200820092010可支配收入11540135231503616356收入增长率18.1%17.2%11.2%8.8%消费性支出768994461132410722支出增长率24.1%22.9%19.9%-5.3%恩格尔系数34.1%34.5%34.8%35.3%农村农民可支配收入4175499053136134收入增长率13.0%16.4%6.5%15.4%消费性支出2946318234683975支出增长率9.8%28.5%9.0%14.6%恩格尔系数39.7%43.8%41.2%40.6%消费购买力分析：居民家庭食品消费支出占消费总支出为35.3%，衣着支出16.5%，娱乐教育17%，杂项商品及服务10.5%。初略估计，白山市八道江区人口33万，3%上层（1万），20%中层（7万），77%中下层及下层（25万，其中含青年客群约30%10万）区县客群基数较大，约100万人，但到访率较低，暂按5%考虑，到访频次低、消费能力较强。5、远程客群：家庭耐用品、个人高端耐用品消费6、居民居住地较为集中，主要分布在项目所在地即以市政府所在地为核心，半径2.5公里范围内1、上层：人数极少，消费能力极强大部分购买高档商品去长春和其他大城市2、中层：消费围度较广，消费额度较高，对商品品牌（质量、款式、价格）有一定要求。3、青年客群（月光族）：消费额度低，但频次较高，对时尚度及流行度较为关注。冲动消费较为常见。4、低收入人群：注重商品价格，以生活必需品为消费核心，但在耐用品、节日婚庆消费方面会有局部突破。6.旅游人群住宿餐饮和旅游纪念品和白山特产注：根据上述数据分析，目前人口结构以家庭为单位，收入偏低但较为稳定，中等收入约7万人左右，消费支出主要集中在食、衣及娱乐教育上，居住地较为集中，此组数据对我项目客层、客群及商品定位具有一定的参考性。二、项目周边商业调查(一)、白山市银座购物中心白山市银座购物中心成立于2005年，地处白山市商业中心浑江大街，现经营面积2万平。内经营多家国内外知名品牌，是一座集美食、娱乐及商贸为一体。银座购物中心定位“时尚、精品”，以品牌为先导，以服务为根本，专业化经营模式的综合商厦。白山市银座购物中心业态布局楼层业态布局品牌组合负一层国美电器是首家入驻白山的全国连锁家电企业：海尔、西门子、三星、海信、美的等家用电器一层璀璨名苑白山金店、国际名表：飞亚达、雷诺、名爵、天福茗茶、化妆品：明星汇名品女鞋：伊伴、森达、百丽、Tata、百思图、宝曼妮。男装：报喜鸟二层俊逸地带男装：MARKFAIRWHALE、与狼共舞、金企鹅、GODPARENTALKEMY、报喜鸟、PEACE、BIRD、ESPRIT等男鞋：皮尔卡丹、百年烟斗、其乐大帝、梦特娇三层溢彩长廊少淑装：玖姿、璐帕莎、声雨竹、PEACE、BIRDGRDEAR、JUZUI、TGGC、RUPSAPSA、AMASS、ELLASSAY、ORIGIN、VISCAP等女装内衣：婷美、戴安娜、曼诗婷、佐雅饰品：老银匠四层风尚新境仕女装：白茶、真我永恒、OCHIRLY、ESPRIT、JNBY、LACHAPELLE、MEFOREVE、播、缇蕾娜、谜底、千细、衣香丽影。皮草：哥本哈根、林杰五层炫动时空运动户外：耐克、阿迪、PUMA、KAPPA、李宁、探路者、骆驼、康辉运动器械等六层美食广场风味小吃：韩都冷面馆、台湾荷叶炒饭、北京麻辣香锅、鸭血粉丝汤、老号川麻辣烫、长乐牛肉面、朝鲜大冷面等。七层汉城美容机构时代今典17.5影城已关闭停业，美容机构正常营业。(二)、合兴购物中心合兴广场的项目初步定位为集购物、餐饮、商务、住宅、休闲、金融等为一体的CBD（中央商业区），是多元化商业、复合形态商业中心。合兴广场作为大型中央商业区，是在一个区域内，整合购物、宾馆、餐饮、文化、娱乐、写字楼、住宅等多种商业形态，为消费者提供一站式服务。它具有全面系统的规划，各种商业形态交叉互动，相互补充。休闲、舒适、周到，合兴广场凝聚多姿多彩的消费生活，体现着现代都市人对休闲、交流的渴望，是现代生活方式的集中体现。合兴广场项目总建筑面积为142700平方米。由六部分组成：1、合兴大厦购物中心A座：总建筑面积为81000平方米，主要由精品百货、超市、专业卖场、现代娱乐城、特色美食餐饮等业态集于一身，一站式大型主题SHOPPINGMALL（购物中心）。2、合兴大厦购物中心B座：总建筑积面积13500平方米，流行商品馆，产权式商铺。3、合兴商务中心：总建筑面积23400平方米。位于建筑主体的西南侧，预建19层，内设商务经济酒店、观景餐厅、商务写字楼。4、合心居：总建筑面积为18000平方米。由国际新式技术结构高层组成,22层住宅，分为心怡园和舒情园两大单元，内设蔚然亭、蓝景台、清风楼、揽月阁四大主题楼段。5、新华书店：总建筑面积为3300平方米。6、工商银行：总建筑面积为3300平方米。负二层：停车场负一层：12000平方米，大型综合超市。场外主要经营：名烟名酒、洗衣房、彩扩室、音像店、鲜花店、德克士餐厅等特色类项目。一层：化妆品、钟表金店、国际精品、药店、特色商品一条街。二层：绅士馆、男鞋馆、流行女鞋馆三层：流行少淑馆、羊绒文胸馆内衣一条街、裤子一条街、饰品一条街四层：仕女馆、皮草行、羊绒馆、运动休闲馆；五层：家居生活馆：、家电数码城六层：美食城、特色餐厅。七层：儿童文化馆：儿童天地、大地影院。采取联营方式，个人负责场地装修、设备购进及维护费用，合兴统一管理，承担人员管理、运营费用。根据销售进行分成，个人净提取20%为投资收益，其余80%归合兴所有。合兴大厦经营商品品类的主要价格带：1化妆品：100元—1500元2女鞋：100元—2000元3名表：1000元—10000元4男装：300元—3500元5男女包：200元—1500元6仕女装：150元——3500元7少女装：150元—2000元8女性内衣：100元—800元9羊绒：300元—3000元10运动休闲：200元—2700元11家纺：100元—7000元12家居：50元—2000元13美食5元—50元14童装：150元—400元15童鞋：100元—450元通化与白山的商业辐射关系2010年末通化市常住人口为232.4万人，其中市区常住人口为50.7万人。全市户籍总人口为226.1万人，比上年末减少0.7万人。全年城市居民人均可支配收入16704元，增长9.5%;农村居民人均纯收入6572元，增长19.6%。通化市2010年实现社会消费品零售额247.1亿元,比2009年增加19.4%。2010年全年接待国内外旅400.23万人次，比上年增长19.6%。其中,接待入境旅游者7.45万人次，增长32.7%;接待国内旅游者392.78万人次，增长19.4%。全年旅游收入37.72亿元，比上年增长29.1%。其中,国内旅游收入36.76亿元，增长28.7%;旅游外汇收入1428.83万美元，增长48.8%。通化中东新生活城市广场新天地述购物公园是中东新生活城市广场·通化的核心组成部分，由5大主力店（欢乐世界、今典国际影城、瑞家家居、福万家超市、知名电器连锁）、11个次主力店（生活本色、国际皮草城、时尚羽绒城、季后风品牌折扣店、e世界、肯德基、屈臣氏、天天美食、中华美食街、风情美食街、健康万家医药超市）、2条商街（曼哈顿商街、威尼斯商街）、4大广场（通化城市广场、共享大厅、圣马可广场、月光码头）构成。同时还设有银行、邮局、美容美发沙龙、通信营业厅、诊所等多项辅助功能及设施，全方位满足人们“食、美、穿、用、玩”5大生活需求，为山城市民打造全新的城市生活中心。参考项目调研:长春新天地购物中心新天地购物公园是东北第一家真正意义上将购物与休闲完美结合的超大型多元体验之都（LIVINGMALL）。建筑面积20万平方米，单体经营面积雄居东北商业之首，国际观、前瞻性的设计理念引领现代商业潮流。新天地购物公园将购物、休闲、餐饮、娱乐及室内景观有机地结合，倾力打造全新业态的超级摩尔。新天地由四大主力店（新天地百货、家乐福超市、国美电器城、室内公园）、九大次力店（放电影院国际影城、ITAT国际品牌会员店、迪士尼梦幻星城、国际皮草城、四季羽绒城、运动365、数码广场、屈臣氏、健康万家医药超市）、十六家餐饮名店及二十多家特色功能店组成。另外，还设银行、自助银行、邮局、通信营业厅、音像、图书、画廊、诊所、婚纱摄影、婚庆、美容美发沙龙、洗染中心、纹绣、美甲、皮鞋美容、生活服务中心、旅游服务中心、航空铁路售票、中介服务、影像冲洗、鲜花礼品、彩票中心等多项辅助功能及设施，全方位满足人们“食、美、穿、用、玩”五大生活需求。●新天地购物中心的经营业态特点●地下一层美食城：美食作坊，汇集南北美食特色，高档的享受，大众的消费肯德基位于一层正门旁。●家乐福超市：位于地下一层。经营面积13000平方米。●健康万家医药连锁超市：“顾客至上，诚信为本”是健康万家的企业宗旨。●屈臣氏：位于一楼共享大厅右侧●运动365：位于B座一层，占地面积13，000平方米。●曼哈顿商街：是生活主题商街，位于一层，200米长●金饰靓妆馆：位于北座一层，集化妆品、珠宝、钟表眼镜为主要经营品类。●国美电器：位于南座二层，营业面积8000多平米，经营近万种各类中高档家电商品。●联易网吧：位于C座二层，占地面积1000平方米，共有客户机243台。●绅士馆：位于南座二层，建筑面积6000余平米，汇聚国内外知名品牌服饰经典，涵盖高、中、低档；商务区、休闲区、正装