第8章 风险分析与决策

第七章风险分析与评价本章学习要求1.掌握房地产项目不确定性因素；2.掌握盈亏平衡分析方法；3.熟悉敏感性分析方法；4.了解概率分析方法；房地产开发与经营FANGDICHANKAIFAYUJINGYING一、工程项目不确定性分析的概念2、不确定性分析的概念分析各种不确定因素对方案经济效益的影响程度1、不确定性的概念影响方案经济效益的各种因素在项目实施过程中的变化具有不确定性评价值与实际值的偏离盈亏平衡分析投资目标收益风险不确定性概念类型盈亏平衡分析一、房地产项目的不确定性因素（一）房地产开发的主要不确定性因素1、土地费用2、建筑安装工程费3、租售价格4、开发期与租售期5、容积率及有关设计参数6、资本化率7、贷款利率一、房地产项目的不确定性因素（二）房地产置业投资项目的主要不确定性因素1、购买价格2、权益投资比率3、空置率4、运营费用5、有效面积系数6、贷款利率盈亏平衡分析二、盈亏平衡分析——考虑到各种不确定因素（成本、价格、销售量等）对技术方案经济效益的影响，确定方案的盈亏平衡状态（盈亏平衡点分析），为方案决策提供依据。盈亏平衡点：又称临界点，保本点，以BEP表示。实质产量成本利润1、盈亏平衡分析的基本思想不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析盈亏平衡分析2、盈亏平衡分析的应用不确定性盈亏平衡分析基本思想应用模型分析盈亏平衡点实例分析应用各类临界点求取，预测利润，控制成本，判断经营状况。例：最低销售量最低销售价格最低租金或最低出租率土地取得的最高成本（投标报价决策）最高工程费用盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。二、房地产项目的盈亏平衡分析（二）房地产开发项目盈亏平衡分析1、最低租售价格分析2、最低租售数量分析3、最高土地取得价格4、最高工程费用5、最高购买价格6、最高运营费用比率7、多因素临界点组合保本点临界点盈亏平衡分析3、盈亏平衡分析的分类优劣盈亏平衡分析线性盈亏平衡分析非线性盈亏平衡分析类型销售收入随产量的变化而成线形和非线性固定成本：在一定范围内不随产量的变化而变化。可变成本：随产量的变化而成线形和非线性变化。不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析盈亏平衡分析4、线性盈亏平衡模型分析项目在计算期内，产品价格、生产工艺、技术装备、管理水平等保持不变，销售收入随产量的变化而成性函数。产品的生产成本划分成固定成本和变动成本，总成本是产量的线性函数。产品销售量和生产量相等。项目同时生产几种类似产品，把几种产品折算为一种产品。产品的销售价格始终保持不变。采用的数据均为正常生产年份的数据。分析模型假设条件：对研究很重要哦！不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析现实中产品的价格和可变成本某投资项目每年的费用如下:①房租：600000元②员工工资及相关保险（不包括生产线工人工资）:120000元③折旧费:6000元④其他费用:5000元则固定成本总额=①+②+③+④=191000元生产产品的单位成本为:原材料:6元单位人工成本:5元单位产品制造费用:1元则产成品单位成本即单位可变成本=6+5+1=12元/件盈亏平衡分析4、线性盈亏平衡模型分析12zhouQCCCVfQtPS)(式中：单位产品税金单位产品的可变成本总固定成本（年）tCCvf销售收入总成本tCPCQVf0盈亏平衡产量Q0S=C不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析盈亏平衡点（BEP）越低，项目的风险越小，盈利机会越大。项目选择时，应优先选择BEP较低的项目。盈亏平衡分析5、线性盈亏平衡点tCPCQVf0盈亏平衡产量S=C（1）以实际产品产量或销售量表示的盈亏平衡点（2）用销售收入表示的盈亏平衡点tCPCPQPSvf00*不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析盈亏平衡分析5、线性盈亏平衡点（3）以生产能力利用率表示的盈亏平衡%100%10000cvfcQCPCQQf最低生产能力利用率—设计生产能力——最低产量（销售量）—cQQ0f0越小，项目的风险越小，盈利可能性越大。注意：平衡点的生产能力利用率一般不应大于75%；不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析盈亏平衡分析5、线性盈亏平衡点盈亏平衡销售价格（P0）（4）以销售价格表示的盈亏平衡点cfVQCtCP0不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析盈亏平衡分析5、线性盈亏平衡点盈亏平衡变动成本（5）以单位产品变动成本表示的盈亏平衡目标利润—BtCPBCQvfcfvQCtPC（6）目标盈利规模TCrPCRTCPCQVFVF)1(0上式中，r为销售利润率，R为单位产品利润额。不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析盈亏平衡分析6、实例分析计算例：某化工项目设计生产能力为生产某种产品3万件，单位产品售价3000元，单位产品销售税金150元，总成本费用为7500万元，其中固定成本3000万元，总变动成本与产品产量成正比例关系，求以产量、生产能力利用率、销售价格表示的盈亏平衡点。解：件元/1500103103000750044VC件222001501500300010300040Q%74%1001032220040f件元/26501031030001501500440P不确定性盈亏平衡分析基本思想应用分类模型分析盈亏平衡点实例分析目标盈利规模动态盈亏平衡临界收益评价法是应用盈亏平衡点的原理研究和评价各种不同产品组合方案，从中选择能达到利润目标的最佳方案的方法。临界收益是指销售收人减去可变成本后所余下的部分，或等于固定成本加利润。盈亏平衡点是指多种产品的临界收益累计值等于固定成本的那个界限量。凡是临界收益累计值高于固定成本的产品组合方案，都是可供选择的方案，可供选择方案中利润额最大的方案为最佳方案。4、多品种产品方案盈亏平衡分析—临界收益法某产品的临界收益大于其固定费用时，则有盈利；临界收益等于其固定费用时，则盈亏持平；临界收益小于其固定费有时，则亏损;临界收益等于零时，则亏损额同其固定费用额正好相等；临界收益小于零时，则亏损额大于其固定费用额。因为产品在生产时或者停产时，固定费用同样发生，所以有些企业为了减少亏损，保住市场，维持就业，采取只要有临界收益就继续生产的临时性措施，而不轻易决定停产。4、多品种产品方案盈亏平衡分析—临界收益法4、多品种产品方案盈亏平衡分析—临界收益法)......21(niSRriii，，，kkiifkiirRCSS11110临界收益率盈亏平衡销售收入临界收益iciiiQVSRS1S2Sn收入Si当累计临界收益首次大于或等于Cf时，对应的产品即为盈亏平衡点所在的产品区域，并据此计算盈亏平衡销售收入（销售量）。例5-1SiS1S1+S2S1+….+Sn5、成本结构与经营风险——销售量、产品价格及成本等不确定性因素变化对项目盈利额的影响。经营风险经营风险的大小与项目固定成本占总成本费用的比例有关。ECCf固定成本：单位产品可变成本：QECVC1CCEf设：E越大，盈亏平衡产量越高，即固定成本占总成本的比例越大，项目的经营风险越大。固定成本取决于工艺和技术的构成盈亏平衡产量：CCPQECQQECPCEQ110非线性盈亏平衡分析——产量、成本、盈利三者的变化关系为非线性QbaCQhgPv22bQaQCQVCChQgQQPSfCfCS0Q二次曲线型分析最佳设计或经营规模最佳设计规模区（经济规模区）0dQdMM=S-C盈利：)(2hbagQopt最优化产量fChbagM)(4)(2max最大盈利例5-2ⅡⅡⅠⅡⅠⅠⅠⅠfCfCCxVxfCCxVxfC当两个方案费用支出相同时：xfxfⅡⅠ使方程成立的x的值，就是方案Ⅰ和方案Ⅱ的优劣盈亏平衡点。优劣盈亏平衡分析将各方案的费用支出与某同一参数相联系，求出各方案费用支出相等时的该参数值，以此评价各方案的相对优劣。15xiawuzhou例：生产某种化工产品有三种工艺方案，采用方案1，年固定成本800万元，单位产品可变成本为10元；采用方案2，年固定成本500万元，单位产品可变成本为20元；采用方案3，年固定成本300万元，单位产品可变成本为30元。分析各种方案适用的生产规模。优劣盈亏平衡点静态盈亏平衡分析动态盈亏平衡分析QQVCCQQVCCQQVCCCfCfCf303002050010800333222111当Q＜Qm时，选方案3；当Qn＞Q＞Qm时，选方案2；当Q＞Qn时，选方案1；当C2=C3时，，Qm=20（万件）；当C1=C2时，，Qn=30（万件）。C1C2C3QmQnQlMNLQC05001000动态盈亏平衡分析§5-2敏感性分析1、敏感性分析的概念——通过分析和预测经济评价中各种不确定因素发生变化时，对项目经济评价指标的影响，找出敏感性因素，并确定其影响的程度。敏感性因素：不确定性因素中对方案经济效益影响程度较大的因素2、敏感性因素分析法单因素敏感性分析多因素敏感性分析15shangwu敏感性分析的步骤和内容选择不确定因素确定敏感性分析指标计算不确定因素对指标的影响判断敏感性因素的影响程度并决策销售收入线最陡，对内部收益率影响程度最大，该因素最敏感；经营成本其次，建设投资影响最小，为最不敏感因素。例销售收入经营成本建设投资变动幅度%010-1020-201020IRR%12%相对衡量法绝对衡量法判别因素敏感性的原则方法比较各不确定因素在相同变动幅度条件下对经济效益指标的影响程度。相对衡量法经济含义直观、明确，是敏感性分析中最常采用的方法。（1）使各不确定因素向对方案不利的方向变化，若某一不确定因素的最不利数值可使方案变得不能接受，则该因素是敏感性因素。（2）考察经济效益指标为临界值条件下，不确定因素的最大变动幅度，若其值超过最大允许变动幅度，则该因素是敏感性因素。3、单因素敏感性分析保持其他因素不变，每次仅变动一个因素，分析该因素变化对经济效益指标的影响。例5-54、多因素敏感性分析考虑多个因素同时变化的相互作用和综合效果双因素敏感性分析敏感面或敏感区域例5-6三因素敏感性分析一组临界曲线族例5-7案例[7-2][7-3]