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1山东省物业管理条例释义为庆祝《山东省物业管理条例》颁布实施五周年，肥城市物业管理办公室集中时间和精力编排了本版《山东省物业管理条例释义》，以方便广大读者的理解和学习。因该释义通篇篇幅较大，字数达到了近15万字，编排中可能会出现错别字或白字，望广大读者谅解，并致电肥城市物业管理办公室予以改正。关于对法规条文的不同理解和观点，欢迎读者致电肥城市物业管理办公室进行探讨和交流。特此声明肥城市物业管理办公室二〇一四年六月第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。【释义】本条是关于《条例》立法目的和立法依据的规定。一、立法背景物业管理关系广大人民群众的切身利益，对于维护社会稳定、构建和谐山东有着重大意义。近年来，随着山东省住房制度改革的深化和城市建设的发展，物业管理行业已经进入了一个迅速发展时期。据不完全统计，截止到2008年底，山东省共有物业服务企业3184家，从业人员23万余人，管理项目达11157个，物业管理的覆盖面已从单纯的住宅小区管理延伸到办公楼、工业区、商业大厦、医院、学校、机场、图书馆、体育馆等，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区秩序管理、环境清洁、绿化、居民生活服务、物业中介等多层次、全方位的配套服务体系。同时，也应看到物业管理工作中还存在着一些问题，主要表现在以下几个方面：一是开发遗留问题比较突出。开发商遗留的问题主要有：房屋质量比较差、配套建筑及设施设备不健全、全书关系部明确、开发商承诺的售后维修服务和物业服务不兑现等。这些问题的存在，在很大程度上直接导致了物业纠纷的产生，很多业主以这些问题为由拒付物业服务费，引发了后期物业管理中的诸多矛盾。二是专营设施设备产权关系没有理清，导致其维修、养护及更新责任不落实，业主实际承担了很多不合理的责任和费用。三是业主委员会难以成立。虽然国务院出台的《物业管理条例》对业主大会的召开和业主委员会的成立作了明确规定，但实际上大多数住宅小区都未成立业主大会和业主委员会，业主与物业服务企业之间缺少沟通与联系的桥梁，业主的合法权益难以有效维护，物业纠纷难以有效维护，物业纠纷难以得打及时有效的处理，业主自治制度未得到有效贯彻执行。四是物业服务部规范。部分物业服务企业乱收费、形象差、服务意识不强，缺乏先进的管理机制和优质的服务能力，物业服务行为有待进一步规范。五是物业管理与社区管理未做到有效结合。业主委员会与街道办事处和乡（镇）人民政府、社区居民委员会之间缺乏沟通途径，政府对业主自治缺乏必要的支持、指导和监督，社区管理和物业管理工作在实行物业管理的小区也难以做到很好的融合。六是旧住宅区没有实行真正意义上的专业化物业管理。2007年国家颁布的《物权法》和新修订的《物业管理条例》，均未对旧住宅区的物业管理作出规定，山东省相关的法规、规章对此也未作规范，旧住宅区的管理实际上处于无法可依的状态。由于旧住宅没有实行市场化、专业化的物业管理，旧住宅区脏、乱、差问题一直没有得到很好的解决。七是物业服务企业生存状况堪忧。物业服务收费困难，行业普遍存在着亏损现象，很多企业因为亏损严重，难以维持生计，退出住宅小区管理的物业服务企业越来越多，有的甚至退出了这一行业，解决物业服务企业的生存问题已迫在眉睫。这些问题的存在，使得物业管理领域内的纠纷和矛盾不断产生，甚至演化成群体上访事件。为了维护业主和物业服务企业的合法权益，早在1997年，山东省政府就颁布了《山东省城市住宅小区物业管理办法》（省政府令第86号）。该办法的施行，对维护住宅小区的生活秩序、保障业主合法权益发挥了重要作用，但是，对着我国经济与社会局ide发展和物业服务行业的进步，该办法已远远不适应新形势发展的需要，特别是近几年来，国家相继颁布了一系列的法律、行政法规，2如2003年6月，国务院出台了《物业管理条例》；2007年3月，全国人大审议通过了《物权法》；2007年8月，国务院根据新颁布的《物权法》对《物业管理条例》作了相应修改，对物业的权属以及制度、措施等，都做出了新的规定。因此，在总结原办法实施经验的基础上，制定一部切合山东省物业管理实际的地方性法规，是非常必要的。《山东省物业管理条例》（以下简称“条例”）列入2008年山东省人大地方性法规立法确保项目，《条例》经过山东省人大常委会三次审议，2009年1月8日在山东省第十一届人大常委会第八次会议上审议并获得通过，于2009年5月1日起实施。《条例》立足切实解决物业管理中存在的突出问题，确立了若干法律制度，其中不乏创新和突破之处。《条例》出台后，受到社会的广泛关注，多家媒体做了较深入的报道，建设部网站和新华网等都进行全文转载，在省内乃至全国都产生了一定影响。《条例》共十章一百零一条，是山东省人大立法中内容最多的法规之一。二、立法目的《条例》的立法目的，可以从以下四个方面进行理解：（一）为了规范物业管理活动。物业管理涉及众多业主的公共利益，当单一业主的利益与业主间的公共利益出现冲突时，需要有一个协调机构和协调机制，需要有指导各方行为的准则，这就是政府对物业管理活动进行规范的初衷。物业管理活动共涉及业主、物业使用人、物业服务企业、建设单位、专业经营单位等各个方面的权利和义务，需要对各个方面的利益进行平衡、协调，对其行为进行约束、规范，并科学地界定其权利和义务。如，在第二章《新建物业与前期物业管理》中，主要对建设单位的权利和义务做出了规定，着重规范建设单位的行为；在第三章《业主大会与业主委员会》、第四章《物业的使用与业主自治管理》中，主要对业主、业主大会、业主委员会的权利和义务作出规定，着重规范业主的自治行为；在第五章《物业服务企业》、第六章《物业服务》中，主要规范了物业服务企业的权利和义务，着重规范物业服务企业的行为，等等。（二）为了维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益。物业管理离不开两类主体的参与，一是业主、物业使用人，二是物业服务企业、其他管理人。物业管理立法对两类主体的利益都进行了充分的考虑，既保护业主、物业使用人的合法权益，又保护物业服务企业、其他管理人的合法权益。《条例》首先保护的是业主、物业使用人的合法权益。物业管理，实质上是业主行使对物业的所有权来满足自身需求的过程，是建立在业主的财产权基础上的。因此，《条例》从一开始起草，到对中通过，都始终将保护业主、物业使用人的合法去哪一作为最根本的原则、最根本的宗旨和最主要的目的。因此，《条例》的一切制度设计都是围绕着更好地保护广大业主的合法权益来进行的。例如，在第二章中对配套建筑与设施设备产权和物业交付条件的规定，在第三张章中对业主大会筹备组、业主大会、业主委员会的规定，在第四章中对住宅物业装饰装修和车库车位使用的规定，在第七章中队物业维护责任的规定，在第八章中对社区物业管理和旧住宅区物业管理的规定，都充分体现了对业主、物业使用人的合法权益的保护。另外，《条例》也体现了对物业服务企业、其他管理人的合法权益的保护。业主和物业服务企业、其他管理人是平等的民事主体关系。物业服务企业、其他管理人是物业管理活动提供物业服务的一方当事人，在提供服务的同时，有获得报酬的权利。因此，《条例》对物业服务企业、其他管理人的合法权益，也予以明确保障。如，《条例》第六章第二节对“物业服务收费”专门作出了规定，这对维护物业服务企业、其他管理人的合法权益将产生重要作用。(三)为了改善人民群众的居住和工作环境。目前，山东省住房严重短缺问题基本解决，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业化，提高住宅规划、设计、建设水平，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。从物业管理的产生和发展过程来看，物业管理的推进与发展，对于改善居住质量、工作环境，作出了积极贡献。实践证明，凡是实行物业管理的小区，物业服务企业通过提供保洁、保安、绿化、秩序、房屋维修等方面的服务，大都为业主提供了良好的居住环境；未实行物业管理的小区，大都存在脏、乱、差等问题，生活质量很难提高上去。《条例》旨在通过对物业管理活动的规范，使物业管理发挥出良好的社会效益和经济效益，进一步改善广大居民的生活、工作环境。3（四）为了促进和谐社区建设。维护社区稳定是建设和谐社会的重要保障。物业管理与社区建设有着密不可分的联系。业主、业主大会、业主委员会的活动与社区建设密切相关，物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于和谐社区建设。从多年的实践看，物业管理在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。物业服务企业在努力提高服务水平的同时，配合有关部门和社区各类组织，积极开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，推动形成了邻里之间更加和谐的关系和良好的社会风尚，促进了和谐社区的建设。因此，《条例》的出台，一个很重要的目的是通过规范物业管理的各项活动，促进和谐社区的建设。三、立法依据《条例》的立法依据主要有《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规。在立法过程中，《条例》还参照了《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部令第80号)、《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)等部门规章。此外，《条例》还与《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售条例》等地方性法规的有关内容进行了衔接，并参考了《山东省城市住宅小区物业管理办法》(省政府令第86号)的有关规定。同时，《条例》还借鉴了浙江、天津、深圳、成都、珠海等省、市有关物业管理的经验和做法。第二条本条例所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定。对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。【释义】本条是关于物业管理定义的规定。物业管理的概念有广义和狭义之分。从广义上说，物业管理包括业主自治与物业服务在内的小区范围内的一切公共物业事项。从狭义上说，物业管理仅指物业服务。物业管理有时还指物业主管部门对物业管理活动进行监督管理的意思，实指物业行政管理。《条例》所称的物业管理的概念是广义上的，不仅包含业主自治管理的内容，也包含物业服务企业、其他管理人专业服务的内容。对物业管理的内涵，可从以下几个方面进行理解：一、物业管理是由业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人的方式来实现的活动物业管理是住房商品化、社会化的产物，与人民群众生活水平的提高密切相关。随着城镇住房制度改革的逐步推进，房屋所有权结构发生了重大变化，公有住房绝大部分都出售给了职工个人，新建住宅基本上是个人购买，居民由公房承租人转变为房屋所有权人，公房管理者与住户之间的管理与被管理关系，已经不能适应房屋所有权转移的新形势。随着个人拥有住房的比重越来越高，住房成为大多数居民家庭的最主要财产以及财富累积的最主要形式，居民对住房财产的使用、维护、保值增值提出了较强的服务需求，同时也产生了协调房屋所有权人公共空间、共用设施设备等公共利益的需要。随着人民生活水平的提高和住房条件的不断改善，居民对居住环境、社区秩序的要求越来越高，与居住相关的各种消费需求越来越多，群众要求新形式的消费服务。物业管理适应了改革和人民生活提高的要求，并在改革和人民生活提高的进程中逐步发展起来。物业管理是基于业主的财产权而产生的一种管理方式或活动，最根本的特点是业主自治。业主要不要对物业进行管理，或者采取哪一种方式对物业进行管理，完全取决于业主的意志，由业主根据自愿的原则来决定，