工程维养部管理制度

1物业管理制度之工程维养部2目录第一章前言················································041、公司简介·················································042、服务口号··················································043、管理宗旨··················································044、企业文化··················································045、员工箴言··················································056、物业服务常识··············································05第二章组织建设·············································081、公司组织结构图············································082、公司岗位结构图············································083、工程维养部组织职能图······································09第三章工作职责············································101、工程维养部部门职责········································102、工程维养部岗位职责········································102.1工程维养部主管职责········································102.2工程维养专员职责··········································11第四章工程维养部管理流程····································131、维修工作管理流程···········································132、装修巡查管理流程···········································153、电梯故障处理流程···········································154、物业接管验收管理流程·······································164.1原有物业接管流程··········································185、公共设备、设施管理流程·····································20第五章工程维养部管理制度····································221、维修工作管理制度···········································222、装修巡查制度···············································2333、公共设备设施管理制度·······································234、物业接管验收制度···········································245、钥匙管理制度···············································25第六章工程维养部常用表格····································261、盗用消防水处理表···········································262、房屋装修违规施工处罚表·····································273、水磨石违规施工处理表·······································284、园区公共设施损坏赔偿处理表·································295、楼面超载专项治理巡查表·····································306、装修巡查记录表·············································317、B区装修巡查记录表·········································328、公共设备设施日常检查表····································334第二章组织建设一、公司组织结构图二、公司岗位结构图公司决策公司日常管理公司日常运营服务接待管理物业档案管理综合服务管理财务管理人事管理行政管理治安管理消防管理交通管理保洁管理绿化管理消杀管理物业接管验收设备设施管理维修服务管理物业有限公司董事会总经理客户服务中心综合事务部秩序管理部环境管理部工程维养部总经办总经理经理客服中心主管综合事务主管工程维养主管环境管理主管秩序维护主管客服专员行政专员出纳员工程维养专员保安员保洁员绿化技工5三、工程维养部组织职能图物业经理工程维养主管工程维修电梯维养水电气维养钥匙管理水电工6第三章工作职责一、工程维养部部门职责1、接管、验收物业项目（1）为了确保接管工程的质量能够达到合格标准，工程管理部负责接管、验收包括新增项目在内的所辖物业项目。（2）为了保证相关资料的完整性，需要认真接管物业项目工程技术方面的相关资料。2、管理设备与设施（1）制定设备养护计划，确保计划能够得到100%执行。（2）为了稳定水、电、气的供应，需要维护辖区内的相关系统。（3）为了保证设备、设施的完好性，需要认真管理辖区内的水、电、气等相关设备、设施。3、维修服务（1）为了提高业主的满意度，服务一定要及时。（2）为了保证事故得到处理的有效率达到100%，需要认真维护、养护辖区内的土建工程。（3）为了确保审核的准确性，需要对业主装修等事项认真审核。4、负责物业接管工程验收；负责园区内土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的运行管理、日常维修保养、设备维护及故障检修等工作；5、负责园区内的整体设备设施的维修保养工作；6、负责做好能源消耗控制工作；7、负责对部门设备设施的购置、使用、保养、报废进行论证、安装、维护及监督管理；8、负责项目大、中、小工程维修的组织实施与协调；9、负责公共区域内的钥匙管理。二、工程维养部部岗位职责1、工程维养部主管岗位职责（1）组织相关人员制定工程管理部各项规章制度，并提交总经理审批。（2）负责组织实施各项规章制度，并监督执行的效果。（3）负责组织对新开发物业项目中施工、设备等方面的验收工作。（4）负责组织相关人员做好物业项目施工工程、设备的相关技术材料接管工作。7（5）组织下属人员做好辖区内公共设施的维修、保养工作。（6）组织下属人员做好业主维修服务工作。（7）负责编制并组织执行机电设备、特种设备检修计划。（8）负责组织人员做好机电设备、特种设备的保养工作。（9）协助相关部门落实对下属员工的培训工作，按时完成部门员工培训计划。（10）负责本部门员工的聘用，下属员工工作的督导、评价与考核。（11）完成公司领导交办的其他工作。2、维修人员岗位职责（1）在工程维养部主管的领导下，积极认真完成维修主管分配的工作。（2）自觉遵守国家的法令法规，遵守公司及本部门的各项规章制度，严格组织纪律，做遵纪守法的模范。（3）严格遵守修理工操作规程。工作前，仔细阅读修理单，了解机器故障情况，检查仪器仪表状况是否良好，做好检修准备；工作中，认真检查机器外观的完好情况，通电检查，全面了解机器状况，确定机器故障现象和故障部位，彻底进行排除，确保修理质量；工作后，按要求装好机器，保证外观整洁。（4）更换贵重关键零部件，必须先经维修主管复查，确定必须更换时，经工程部管理部经理及分管副总经理批准才可更换。（5）履行服务公约，严格遵守职业道德。（6）未经批准不得在工作岗位做私活。特殊情况下，经批准，由维修主管统一安排修理。需要换零部件的，按规定收取成本费。（7）严格贯彻执行安全管理规定，确保人身财产安全，落实放火、防盗、防水、防触电措施。（8）熟悉掌握园区各类房屋的分布状况、房屋内外结构、附属设施，各水、电、气、消防系统的管线走向、分布状况以及管线主控制位置以及设备的性能和使用状况。（9）加强学习业务知识，具备维护技术的基础知识，能实读施工图样，绘制简单的平面图、结构详图、管线大致系统图，能清楚地在图样上标出发生问题的位置。（10）具备熟练的施工技能，在熟练自己专业的基础上，学习水、电、土建等基本知识和规范操作，争取做到一人多能，适应住宅维修工作的需要。（11）经常巡视园区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其他不正常的情况，应及时组织人员抢修，以公共设施完好、设备正常运转。8（12）经常巡视园区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求每季度疏通水井及管道一次，化粪池每年清理一次。保持园区污水不外溢，环境清洁。（13）土建维修工在维修楼地面时，必须首先准确地找到漏水、渗水的真正原因，做好一次修好。（14）电工必须持上岗证，佩戴工作牌，穿工作服，穿绝缘鞋。戴绝缘手套等安全保护设备，并且严格遵守安全生产条列和操作规程。（15）维修人员须爱护工具。在每次使用之后，必须对领出工具的性能、机具配件等进行核查，看其是否完好无损。若有损坏，要查明原因划清责任，报部门经理处理。（16）不得私自外借工具，不得将库房的常备维修材料私自送人。（17）负责水电表查核、抄表、维修更换，配合管理员、出纳员等做好水电费的收缴工作。9第四章工程维养部工作流程一、维修工作流程1、接收报修单报修单主要来源于物业管理处、客户服务中心、以及业主自诉,在接收到投诉单后，需要弄清投诉位置、业主姓氏及电话、投诉的内容、投诉业主家中何时可方便进行维修施工等细节。2、约定时间上门调查接到投诉单后应在1个工作日内派人到达现场查勘；如业主另有约定，按约定时间上门进行调查。3、原因分析根据现场查勘的信息，分析工程原因。4、责任判断初步判断问题责任，如属质量保修期内的质量缺陷——应由原施工单位负责维修（或费用）；如超过质量保修期的——由发展商按照《房屋建筑工程质量保修办法》有关条款，向业主进行解释或承担维修；如属业主使用、装修方面的责任——则由业主自行负责处理，作为龙洋置业的客户，发展商可提供业主技术支持、维修监督和道义上的帮助。5、组织维修在了解情况、分析事故原因后，确定维修施工方案，拟出施工计划，同业主协调好施工时间安排，决定并安排维修进场。在突发性（水、电）事故处理过程中，首先分析原因，留足证据，通知相关单位，同时向上级汇报，果断做出（断水、断电）决定，将损失降低到最低。6、必要时进行跟踪旁站对维修情况较复杂的、隐蔽部位、关键部位主管人员要进行跟踪检查和旁站。7、过程及完工验收维修施工中，主管人员应对维修材料、维修程序进行检查和验收，维修完工后还应对维修场地进行清洁、检查，恢复原样做最后验收。8、业主确认签字在业主认为合格后，应请业主在《报修单》上确认、签署意见。9、记录存档①问题处理后，应将已经业主签字的《报修单》存档备查。维修管理人员还应对已维修的投诉项目做不定期回访，对未处理到位的投诉问题继续进行处理，直至完全合乎要求为止。并对其做好详细记录、一并归档;10②编写维修案例,维修管理人员在维修处理完之后，应对典型的维修案例应该进行分类整理并编辑成册，为今后公司新项目的规划、设计、施工及营销工作提供指导。10、工程维养部完成工作后，将维修信息报