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恒正地产/城市公园创意产业园项目定位及产品建议版权声明：本文仅供客户内部使用，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：恒正房地产开发有限公司SCCII-/NEIB1、10月“文化”现场会和2016年国际园艺博览会对项目未来的影响；2、恒正地产关注的招商问题和考虑适当的部分持有；3、恒正地块属性决定了项目商业定位的方向；4、让美景+汽车4s+专业市场+文化创意的中高端客户，“相约”本项目。WENTI问题：兴路思路框架客户目标项目背景项目界定结构分析项目假设发展方向成功案例借鉴项目整体定位与发展战略项目背景市场判断机会与问题整体定位主要的研究内容产品规划设计建议项目价值体系产品要点提出各种假设本阶段工作重点项目解析区域发展今天│一次│理想的探索│和实现城市公园∣文化创意产业园概念定位∣体验式◎品牌购物◎风情◎街区做和想│享受新公园的地方…Todoingsomething&Tothinkingsomething引言当一座城市的历史被改写，总是有一张象征时代意义的城市名片，来代表这座城市正在经历的文明变迁。1877——│城市，“中国近代工业的摇篮”，矿产资源的沃土2010——│公园，体验式购物风情街区，享受新城市公园的地方…目录项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议•区位价值•地块价值•项目发展目标•项目属性界定区位价值。城市公园环境价值：城市中央公园、快速发展中的生态新城，难以复制的水化率。项目位于某某市负氧离子浓度最高，最生态宜居的城市中央公园——城市公园生态风景区内，也是某某市城市结构中最稀缺的资源核心；城市公园公园400公顷绿化面积，30万株植树，20万平方米栽植草坪，以及令人惊喜的水化率和负氧离子浓度已成为珍稀的城市绿肺。某某市南部采煤沉降区生态建设工程2002年获得“中国人居环境范例奖”，2004年被联合国授予“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”。城市公园生态城规划——91平方公里，功能定位于以塌陷区生态修复、工业文明、抗震精神、现代艺术与文化创意为主要特色，以政务、休闲、运动、观光为主要功能的城市型综合功能区；城市公园生态城将以政务中心建设为带动、大规模进行高品质办公、商务、居住开发，未来某某市市将形成一轴双中心的新格局南部中心随城市公园区域功能规划的确定，区域文化气质迅速抬升；目前在建设的休闲类配套设施——紫天鹅庄、温泉酒店、温泉山庄、农家乐、茶博园、国际美食城、老某某市风情小镇等；目前在建设的文化类配套设施——陶瓷展览研发院、书画院、博物院、影视城、钢铁研发中心、工业设计中心、艺术创意中心等；目前在建设的专业类配套设施——汽车4S园、五金城、灯具城、石材城、家居城等；城市公园紫天鹅庄扩建工程美食城风情小镇区域配套价值：高端休闲度假资源汇集的城市休闲格局已然形成道路规划:城市公园生态城道路规划促进与老城区、外环高速路的联系，现有的路网通达性明显增强！城市快速路城市主干道城市次干道环湖路城市支路滨湖主干路城市主干道、次干道、滨湖主干道直接连接本案，通达性极好；西面迎宾大道已经开通，建设南路延伸段经过项目北边界与“五金之路”复兴路相交。恒正项目作为链接唐港高速和城市公园的桥头堡，是进入城市公园的第一门户。本案建设南路目录项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议•区位价值•地块价值•项目发展目标•项目属性界定地块价值。聚首文化创意产业园，与生俱来的深厚文化底蕴。城市公园生态核心一线资源+环城河+断裂带景观长廊，交通便利快捷，天然风情商业。恒正项目新建一期占地约10亩，容积率1.53，建筑面积1.04万平方米。一期已经动工建设。恒正项目拟建二期占地约22亩，容积率1.53，建筑面积2.2万平米。目前处于整体规划定位阶段。恒正项目的整体造型，在城市公园优美的环境映衬下形成了独特和精致的建筑风格。一期和二期设计风格的无缝链接，给项目带来最大的附加值。恒正项目新建一期占地约10亩，容积率1.53，建筑面积1.04万平方米。一期已经动工建设。恒正项目拟建二期占地约22亩，容积率1.53，建筑面积2.2万平方米。目前处于整体规划定位阶段。恒正项目的整体造型，在城市公园优美的环境映衬下形成了独特和精致的建筑风格。一期和二期设计风格的无缝链接，给项目带来最大的附加值。地块进入性：项目目前由岳各庄路进入地块，本体北侧和东侧与岳各庄路和唐柏路相连，南侧有规划道路与唐柏路相连。地块制约性：受东侧的收容所和不规则地形、地震断裂带影响一期工程建设项目一览表地类名称占地面积建筑面积平方米亩共计地上地下地下车位商业用地新建54318104308289214149待建146002222000基本信息绿化率35%容积率1.53公共绿地合计新建拟建用地布局及容积率、限高等指标决定商业“街区”的项目属性：休闲美食商圈文化创意商圈1、本项目所在位置唯一且稀缺，交通便利；2、依托文化创意园深厚文化底蕴；3、本项目作为区域内链接城市公园的中高端街区，必将引领周边商业。专业市场商圈地块商业价值：位于城市公园门户，三圈核心；文化支撑，中高端街区引领周边商业目录项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议•区位价值•地块价值•项目发展目标•项目属性界定项目发展目标。本项目发展目标之于城市公园：体验式主题街区，与城市公园商圈互补共赢之于企业：跨行业品牌经营，创造新的价值增长点之于市场：天生丽质的特色项目，某某市风情商业新名片目录项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议•区位价值•地块价值•项目发展目标•项目属性界定项目属性界定。关键词：1、介于城市公园生态城快速发展阶段3、中小规模商业街区2、区位资源不可复制目录项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品设计优化建议•某某市城市规划发展分析•某某市宏观经济消费分析•某某市商业市场研究分析某某市城市规划发展分析。城市定位：以能源原材料和基础工业为主的国家级新型工业基地；环渤海地区重要的经济中心城市和京津冀国际港口城市；新型生态宜居城市。城市职能：中心城区——京津冀重要的生活居住和产业服务中心，全市政治、经济、科技、教育、文化中心。某某市未来将重点建设空港新城、凤凰新城、城市公园生态城及曹妃甸新城，这其中，城市公园生态城和曹妃甸生态城是重中之重，我们称之为“发动机”。城市公园生态城规划——91平方公里，将成为某某市新的政务中心和城市休闲中心。在新一轮某某市城市规划中，城市公园生态城将成为某某市新的政务中心和城市休闲中心城市公园生态城的规划推动区域发展，吸引了大量的投资商和知名企业进入城市公园，带动整个区域人口、消费增长。绿城新华联行政中心正和恒基众多一线城市开发商已签约进驻：绿城地产、新加坡仁恒集团、北京新华联、正和恒基；有意向开发还有万科地产。这些一线开发商的进入将推动该区域整体品质的提升，带动区域发展。其他如红星美凯龙、开滦集团、某某市城投温商集团、庞大汽贸等专业知名企业。拆迁用地低密度用地集约化用地新加坡和美-仁恒集团沈阳“世园会”开幕的第一周，就取得了极大的成功。沈阳“世博园”共接待国内外游客176万人次，最多的一天达到34万人，平均达到25.1万人世园会结束后它对沈阳经济社会的促进作用已经显现。为沈阳城市未来发展带来了巨大的乘数效应，对全市旅游、信息、现代传媒和中介服务等第三产业的发展也起到了前所未有的拉动作用。沈阳世园会的举办使棋盘山地区的土地价格升值了五倍，拉动GDP增长100亿元以上，沈阳城市建设水平提前了五到十年。在某某市举办世界园艺博览会将会有力地推动环渤海地区的快速发展、促进世界各地更加深入地了解中国未来的发展战略、全面感知中国第三增长极强劲的发展态势。申办2013年中国第八届花卉博览会和2016年世界园艺博览会的过程，必将对某某市经济社会发展起到推动作用。2016年城市公园大事纪——某某市国际园艺博览会的举办，将给城市带来巨大经济效益和影响力。选址城市公园的乘数效应，对城市公园生态新城的影响更是直接和显性！目录项目本体条件解析项目发展背景分析成功案例借鉴项目整体定位与发展策略项目价值体系产品规划设计建议•某某市城市规划发展分析•某某市宏观经济消费分析•某某市商业市场研究分析某某市宏观经济消费分析。京唐城际铁路：2009.8开工，2011年完工，全程38分钟京津城际铁路：全程30分钟京张城际铁路：2009.8开工，2012年通车，全程1小时京承城际铁路：列入远期，规划2020年前建成，全程1小时京石城际铁路：2012年建成，全程1小时行业北京天津河北2002年变动方向2002年变动方向2002年变动方向煤炭采选业0.76↓0.00↓0.86↓非金属矿采选业0.13→0.90→0.55→食品加工制造业1.61→0.57→0.98↑饮料制造业1.30↓0.57→0.47→纺织业0.33↓0.36↓0.50→服装及其他纤维制品制造0.73↓0.77↓0.30↑家具制造业1.17↑2.57↑0.41↑造纸及纸制品业0.57→0.35→0.60→石油加工及炼焦业1.73→0.66→0.69↑化学原料及化学制品制造0.98↓0.84→0.49↑医药制造业1.85↑1.22→0.73→化学纤维制造业0.00↓0.23↓0.42↑非金属矿物制品业1.10↓0.26↓0.73↑黑色金属冶炼及压延加工1.32↓0.80→1.59↑普通机械制造业0.74↓1.02→0.36↑交通运输设备制造业0.95↑1.32↑0.28↑电气机械及器材制造0.80↑0.54↑0.27↑电子及通信设备制造2.48↑3.66↑0.10↑仪器仪表办公机械制造2.26↑0.96↑0.14↑某某市、廊坊、张家口、保定、沧州等城市发挥各自的工业优势，接纳核心区的部分产业转移，以发展重工业、加工工业及部分轻型工业为主，其他产业为辅，成为首都圈内提供工业经济基础和接受产业转移的工业扩散区。保定、承德、秦皇岛充分利用丰富的旅游资源优势，与北京共同形成首都圈的旅游文化区。该区以发展旅游业、文化产业、轻型工业为主。2004年以后三省市主要行业区位商（专门化率）变动趋势城市影响力评价:某某市已经成为环渤海地区除北京、天津以外的经济发展领头羊12951630202823622779356113.2%14.9%15.1%14.6%15.0%13.1%0800160024003200400020032004200520062007200812.0%12.5%13.0%13.5%14.0%14.5%15.0%15.5%GDP增长率2003-2009年某某市GDP及增长率某某市市整体经济保持平稳增长趋势，尤其在2006年以前，连续四年保持加速增长，至06年出现增速减缓，且07年整体GDP增速有所回升情况下，人均GDP增速保持下降趋势，说明城市经济发展速度落后于城市化进程，城市扩张速度较快。某某市近些年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，2009年人均GDP达7000美元，消费能力大大增强。在人均可支配收入与消费性支出方面:某某市保持较高增长,消费结构升级,敢于消费某某市人均可支配收入与消费性支出均位于第三的位置，仅次于北京和天津。某某市的人均可支配收入稳步提升，08年达到16382元，从05年后，增速一直保持在15%以上。人均消费性支出在经历了05、06年的快速增长后，增长速度有所放缓。居民消费更加理性，消费结构升级明显，以汽车、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成，目前某某市市私家车保有量超过38万辆，其中进口车已经超过1.2万辆。03-08年唐山城市居民人均可支配收入与消费性支出（元）050001000015000200000.0%5