房地产开发课程设计

..房地产开发课程设计香山怡景项目可行性研究报告学部：城市建设工程学部专业：工程管理班级：房地产经营与估价指导教师：孙丰旋编制时间：2016.11.24文华学院..《房地产开发》课程设计分组名单及任务分工一、课程设计题目二、课程设计小组成员姓名班级学号组长高彤1140201380039小组成员王思言1140201380040肖雨薇1140201380005三、成员任务分工姓名课程设计中所承担的主要工作备注成绩..目录第1章项目总说明和概况…………………………1.1项目背景与概况……………………………………1.2主要技术经济指标……………………………………第2章投资环境研究…………………………………………2.1国家政治、经济、形式及有关政策2.2项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素第3章市场研究………………………………………………3.1区位房地产市场分析3.2需求供给分析3.3武汉房地产特征分析3.42016武汉楼市分析第4章项目定位………………………………4.1价格定位4.2市场定位4.3项目介绍及SWOT矩阵分析第5章规划方案及建设条件………………………………5.1规划设计原则5.2住宅物业类型和商业布局第6章建设方式及进度安排………………………………6.1建设方式6.2项目进度安排第7章投资估算及资金筹措…………………………………..7.1投资估算7.2资金筹措第8章项目评估基础数据的预测和选定…………………第9章项目经济效益评价……………………………………第10章风险与不确定因素分析………………………………10.1风险分析10.2不确定因素分析第11章可行性研究的结论……………………………………11.1结论11.2建议..第一章项目总说明与概况1.1项目背景与概况1.项目名称：香山怡景住宅小区项目2.承办单位概况单位名称：武汉昌盛房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：RMB6亿单位住所：武汉市武昌区文化学院一号法定代表人;王思言企业负责人：肖雨薇昌盛房地产产开发有限公司简介；昌盛房地产开发有限公司位于武汉市洪山区文华学院壹号，于2014年9月在武汉注册成立，公司注册资本6亿，房地产开发一级资质企业，是一家专业从事房地产开发与销售的规模企业。目前，公司正着力打造香山怡景项目，并努力使之成为本地标杆性项目。公司秉承“让更多人享受美好生活、美化城市”的企业使命，用企业的核心价值观——“守诺担任共同发展”指导各项工作，立志成为“客户满意开发商”。自公司进入运作，标志着公司进入快速发展阶段。公司坚持以对社会、客户和企业负责的精神精雕细琢每一个项目和产品的每一个细节，为社会提供优质的产品和服务，为消费者创造最舒适的家园！公司目前拥有员工100人，本科以上学历者占60%，人员总体素质高，专业能力强，具有高度的凝聚力和向心力。同时，公司重点加强人才梯队建设，使人力资源持续满足公司不断发展的需要。3.可行性研究报告依据1)与委托方签订的咨询协议2）国家计委计办投资[2016]15号审定的《投资项目可行性研究指南》3）国家发张改革委委员会、建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》4)《城市房地产开发经营管理条例》5)《房地产项目经济评价方法》4.编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对汉水明珠居住小区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目分析风险等方面进行全面论证和研究。5.拟建地点本项目位于华中科技大学附近，东面临近中百仓储，生活便利，购物较方便。西面坐落于关山大道，北面位于珞瑜东路，附近有轨号交通2号线，华中科技大学，学习氛围浓厚，南至光谷创业街。总占地面积142214.5平方米。土地平坦，五通一平。6.预期目标1.1香山怡景居住小区拟占用面积142214.5平方米。平方米的土地上，建设总容积率为4，建设密度25％。居住用地60万平方米，建筑物基层面积35553.6平方米，总建筑面积71107.2平方米。商业、服务业、设施用地73330.5平方米，公园、防护绿化用地33330.5..平方米。1.2主要技术经济指标主要技术经济指标汇总表序号项目单位数量一规划用地面积M2142214.5二总建筑面积M2711072其中：1期高层住宅M2284428.82期高层住宅M2248875.23期高层住宅内M2177768三道路及停车场15.00%四建筑密度25.00%五容积率4.00六绿化率60.00%第二章投资环境研究2.1国家政治、经济、形式及有关政策2015年以来，面对世界经济增长速度缓慢、国内经济下行、财政金融风险加大的复杂形势，国家先后出台一系列稳增长、调结构、防风险的政策，经济运行保持在合理区间。但经济结构性问题依然突出，产能过剩矛盾不断积累、金融风险开始显性化、市场预期有所恶化、宏观调控政策边际效应下降，经济下行压力较大。应以经济结构调整为主线，兼顾稳定经济增长和防范经济风险，加大改革力度，激活市场活力，实现增加有效供给和刺激有效需求双轮驱动。..2016年国民经济总体保持平稳发展加强和改善宏观调控，经济运行保持在合理区间。2016年，针对需求不足问题，不断推出重大投资工程和消费工程包，一些省市陆续推出取消房地产限购、限贷政策，降低住房首付比例和住房交易环节税，完善出口退税和贸易便利化。针对货币政策传导不畅和实体融资成本过高，自2014年11月以来，六次降息、五次降低存款准备金率，并利用其他货币政策工具，引导利率下降。针对地方政府负债率高和财政政策有效性下降的问题，开展了存量债务置换，出台融资平台在建项目的续贷政策，积极推进政府企业合作模式。对地方政府懒政进行问责，加强督导检查和简政放权，财政支出进度明显加快。初步遏制了经济持续下行的趋势，经济保持了总体稳定，2016年国内生产总值同比增长6.9%，规模以上工业生产同比增长6.1%。消费需求基本平稳，社会消费品零售额名义增长10.7%。基础设施建设投资增长17.0%，保持了较快增长。进口、出口分别下降14.1%和2.8%，但剔除价格因素，实际增速分别为-2.8%和-1.8%。就业形势基本稳定，城镇新增就业1313万人。物价温和回升，CPI上涨1.4%，商品房价格同比上涨7.4%，比去年同期提高6个百分点。经济结构调整亮点纷呈，新的增长动力正在逐步形成。一是服务业主导趋势进一步显现。2016年第三产业占GDP的比重达到50.5%，同比提高2.4个百分点。工业内部结构加快调整，高技术产业增长10.2%，比整体工业增速高出4.1个百分点，占规模以上工业比重为11.8%。新能源汽车、工业机器人、智能终端、轨道交通设备等产品的产量实现两位数甚至成倍增长。二是需求结构继续改善，消费拉动作用进一步增强。最终消费支出对经济增长的贡献达到66.4%，比上年提高15.4个百分点。网络零售等新型消费模式实现迅猛增长，旅游、信息、文化、健康等服务消费持续升温。三是收入分配结构有所改善，经济发展进一步惠及居民。居民人均可支配收入名义增长8.9%，居民在国民收入分配中的占比提高，农村居民人均可支配收入实际增长明显快于城镇居民，城乡居民收入差距缩小。四是节能减排取得新成效。单位国内生产总值能耗同比下降5.6%。改革开放步伐加快，微观主体活力有所释放。行政审批制度改革继续推进，取消、下放了部分行政审批事项，商事制度不断完善。财政金融体制改革深化，..加大结构性减税力度，降低社会保险缴费费率，减轻企业的税收负担。降低民间资本准入门槛，5家民营银行获批营业。利率、汇率市场化改革取得进展，市场决定资金价格的机制初步形成。价格改革迈出重大步伐，政府定价目录大幅度减少。服务业和制造业开放进一步扩大，外商投资产业目录限制类条目大幅度减少50%，90%以上的境外投资项目实现网上备案。这些改革举措，有利于促进生产要素的自由流动，有利于创造公平竞争的市场环境，有利于我国走出去战略的实施，有利于形成大众创业、万众创新的局面。总体来看，2016年国民经济仍运行在合理区间，经济结构进一步优化，转型升级进一步加快，新兴动力进一步积聚，人民生活进一步改善，为经济增长奠定了较好的基础。2.2项目开发地区的经济社会情况及管理政策因素武汉经济技术开发区（以下简称“开发区”）位于武汉西南，1991年5月动工兴建，1993年4月经国务院批准为国家级开发区，2000年4月经国务院批准在开发区设立湖北武汉出口加工区。经过二十多年的发展，开发区规划控制面积已达489.7平方公里，辖区人口近40万，形成了以汽车及零部件、电子电器产业为主导的产业结构，注册企业逾15000家，是武汉市重要的经济增长极，综合实力位居全国经济技术开发区前列。近年来，按照“以产兴城、以城促产、产城融合”的总体思路，武汉开发区在坚持做好产业的同时，更加注重城市建设、民生社会事业发展和生态文明建设，逐步由单纯的工业园区向生产、生活和生态功能三位一体同步发展的现代化新城转变。根据产业发展规划，开发区设立了商务城、智慧生态城、先进制造业园区、湖北武汉出口加工区、港口物流区、汽车及零部件园区、通用航空及卫星产业园、武汉经开农业发展投资公司等八大园区，承担招商引资、项目落地、服务企业等职能。2016年，开发区共实现规模以上工业总产值2844亿元，占全市比重达到1/4；其中，高新技术产业产值1388亿，增长21%。实现固定资产投资622亿元，增长30%。..实现全口径财政总收入346亿元，占全市比重超过1/7；实现地方公共财政预算收入77亿元，增长14.5%。第三章市场研究3.1区位房地产市场分析戴德梁行12日发布的《武汉2016年上半年房地产市场分析报告》显示，受多项利好政策刺激，武汉上半年商品住宅成交量再创奇迹，同比增一倍;商品房可售面积同比下降43.7%，出清周期已跌至6.0个月。土地市场亦是地王频出，部分片区的楼面地价两个月内增长一倍，总体成交面积、成交金额同比分别增长62.4%、39.2%。住宅市场火爆，但商铺市场却面临多面“围城”的竞争压力。2016年上半年，武汉多个商业项目因故延期入市。下半年，又将有52.5万平方米的商业项目投入使用，短时间的供应井喷意味着品牌资源争夺将更加激烈。住宅成交量同比翻倍2016年上半年，武汉主城区商品住宅累计供应达645.7万平方米，相比去年同期上升12.0%;从区域上看，除武昌和二七后湖片区供应量有所下降外，其它区域均呈现同比上涨态势，青山片区增幅达69.8%。在全国楼市去库存的主基调下，多项利好政策于一季度集中出台，掀起了武汉新一波置业热潮。2016上半年，武汉主城区成交量达112,486套，同比增长95.4%。其中三月和四月连续刷新武汉单月成交..量历史记录。成交价虽一再创新高，但涨幅相对理性，今年1～6月武汉主城区住宅成交均价为每平方米11,127元，同比去年上涨9.3%。从片区来看，各片区成交量相比去年同期均有所上升，其中关山片区以28,411套居成交量首位，古田片区涨幅最为明显达208.9%，青山及二七后湖分别增长165.6%和150.9%。成交价方面，武昌中心以16.2%的涨幅领涨各主城区，青山及汉口中心分别以14.6%和11.8%名列二三名。武汉楼市在经历持续的火爆成交后，去库存效果明显。截止2016年5月，武汉全市商品房可售面积为1585.2万平方米，相比去年同期下降43.7%，出清周期已跌至6.0个月，同比去年缩短了12.1个月。戴德梁行武汉及长沙公司总经理黄广平向第一财经记者表示，随着城市发展节奏的加快，以及外来人口吸附力的不断增强，武汉仍然具有强劲的购房需求。预计下半年如果政策不收紧的话，武汉楼市成交仍将维持上半年火热态势。持续“红火”的楼市亦不断吸引品牌房企来汉拿地，“面粉”价格的不断飙高，终将传导至住宅市场。楼面地价两月涨一倍上半年武汉住宅成交量屡创记录，不少房企开始积极拿地，土地市场呈现供需两旺的局面。..随着品牌房企陆续登陆武汉，优质地块的竞争变得更加激烈，武汉半年已诞三“地王