农贸市场可行性研究报告

第1页-中兴农产品批发市场可行性研究报告奎屯中兴房地产开发有限公司2013年5月第2页-目录第一章总论第二章市场分析第三章市场建设条件第四章市场建设方案第五章公用设施工程第六章劳动安全、节能、环境保护与卫生第七章项目组织管理第八章项目实施进度计划第九章环境保护和安全防护第十章投资估算和资金筹措第十一章结论及建议第3页-第一章总论1.1项目概述1.1.1项目名称：中兴农产品批发市场1.1.2项目开发单位：奎屯中兴房地产开发有限公司1.1.3项目开发单位概要：奎屯中兴房地产开发有限公司是由江苏中兴建设有限公司和农七师一三一团国有资产投资经营有限公司合资注册的房产开发类公司，其中由江苏中兴建设有限公司控股，农七师一三一团国有资产投资经营有限公司不干涉公司的建设及运营。江苏中兴建设有限公司是融投资开发、房屋建筑、市政公用、勘察设计、教育科研培训为一体的国家特级资质建筑业企业、大型企业、AAA级企业，企业注册资本为3.33亿元。在册职工2万余人，下辖北京、南京、西安等10个区域性分公司，市政、安装、路桥、水工、钢结构、建筑装修、房地产开发等10个专业性分公司，以及建筑设计院、建筑工程学校、建筑工程监理公司、工程质量检测中心，综合实力位居江苏省人民政府命名的江苏企业20强第6名。1.1.4建设规模：中兴农产品批发市场总占地面积137.45亩，分设农副市场区、活畜交易区、屠宰加工区、冷冻冷藏库区、物流仓储区五个功能区，总建筑面积7万多平方米。总投资约15000万元，其中固定资产投资约为12000万元，流动资金约为3000万元。1.1.5建设内容：一期工程主要建设内容为农副市场区、活畜交易区、屠宰加工区、冷冻冷藏库区、物流仓储区五大功能区自身土建工程及自来水供应、电力配套工程。二期工程主要建设内容为检验检疫、信息处理、供暖系统、消防系统、排第4页-水系统、地面及道路硬化等。1.1.6建设地点：新疆奎屯天北新区准噶尔路南侧，石材厂以北。1.1.7建设性质及实施计划：中兴农产品批发市场将建成为一个服务功能齐全，提供优质安全农副产品贸易的综合交易市场。整个项目实施起始时间2012年3月到2013年10月。1.1.8资金来源：项目总投资15000万元，资金来源为项目负责公司自筹解决。1.2项目建设背景随着农产品流通体制改革的深入和“菜篮子”工程的实施，在各级政府的政策引导和资金支持下，我国农产品流通设施建设有了较快的发展，基本形成了以市场为中心，城乡农贸市场为基础，直销配送和连销超市为补充，产区、销区、集散地市场相结合的农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。但目前，新区农产品流通设施建设仍然滞后，不能完全适应农业生产发展的需要，主要表现在：现有市场过于分散，容量太小，产地批发市场建设相对滞后，批发市场建设缺乏统一规划，功能不完善，加之没有很好的管理服务体系，农产品储藏、加工、运销能力严重不足，农产品流通的中介组织发展滞后，流通的组织化程度较低，这些因素制约了市场发展和农产品流通。农七师奎屯天北新区建设农副产品综合交易市场有利于调整天北新区农业产业结构，特别有利于促进该地区农业产业结构的调整优化，并带动邻近乡镇乃至整个天山北区经济带“金三角”区域农业产业结构的优化升级，解决农产品“卖难”问题，增加农民收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应，加快农七师第5页-奎屯天北新区脱贫致富的步伐。1.2.1项目的提出农七师奎屯天北新区位于天山北坡经济带“金三角”区域内，拥有优越的交通位置和区位优势，七师9个团场，八师6个团场及奎屯市、乌苏市、沙湾县和克拉玛依、独山子区环绕其周围，周边人口近百万；新区交通发达，217、312国道在奎屯十字交汇，是乌奎高速公路的终点，奎赛高速公路的起点，亚欧大陆桥在中国境内第一座铁路编组站就位于奎屯，依托公路、铁路扇形辐射霍尔果斯、巴克图、阿拉山口等新疆西北部八大口岸，进入中亚、俄罗斯及欧洲市场。奎屯已被明确为新疆五大交通枢纽中心之一，这些都为奎屯扩大招商引资、推进新型工业化和发展大流通打下了坚实的基础。奎屯天北新区以及辐射区资源丰富，是新疆“黑—白—红”战略资源的重要生产、加工基地。随着西部大开发的深入以及天山北坡经济圈的形成，建设一个大型综合物流配送中心，市场前景将十分广阔。天北新区，属欠发达地区，具有明显的地缘优势，也是人流、物流的重要集散地，尤其是2000年以来，货流的辐射和聚散功能日益显现，发展建设综合性的农产品交易市场优势明显。对发展自身农村经济和带动周围各地区整体发展具有特殊的现实意义。市场发展前景广阔，随着市场经济的发展、商品流通非常活跃。目前，该地区已有生产资料市场及综合交易市场，并呈现出良好的发展趋势，有力带动和促进了本地区相关产业的发展，涌现了一批种植、养殖，加工，销售贩运专业户，推动了各种不同经济成份的兴起和发展，加快了农业产业化的进程。1.3可行性研究的依据及范围1.3.1编制依据1.《关于加大奎屯地区师市融合发展力度的提案》；第6页-2.《关于对建设奎屯天北新区若干问题的批复》；3.《农七师奎屯天北新区经济和社会发展十二五规划》；4.《农业项目经济评价实用手册》1999年第二版；5.《关于加快天北新区发展的决定》(师党发[2003]23号)。1.3.2研究工作的范围根据国家对基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点研究以下内容：1、分析研究项目的产业政策，市场导向，投资环境和可行性；2、项目建设的资源环境，社会和实施配套条件；3、确定项目的建设内容，建设规模和实施方案；4、估算项目建设投资和安排资金作用计划；1.4项目建设的必要性1.4.1符合国家的产业政策应对加入WTO的挑战，增强企业的竞争力，通过加快农副产品流通设施建设，可以改变农村农副产品流通规模普遍过小的问题，提高流通企业的竞争力；同时由于流通成本的降低和流通效率的提高，也可以增强农副产品生产企业的竞争力，扩大农产品出口。建设农产品批发零售一体化经营及流通设施是国家目前重点鼓励发展的产业。符合当前和今后一个时期的市场需求，有比较广阔的发展前景。特别是通过发展农副产品的精深加工，可以提高农村的综合生产能力，变革目前的产销方式。以市场带动流通，以流通促进生产，使农牧业的经营实现一体化、联合化和组织化。构建以综合交易市场为中心的统一市场体系。市场体系是由低层次的初级批发市场（产地市场）、消费市场（零售市场）和高层次的批发市场（集散市场）组成，并第7页-按初级市场→批发市场→消费市场的顺序运转。初级市场主要分布在产区，综合交易市场主要设置在产、销区的中心和交通枢纽地，整个市场体系应以大型批发综合交易市场为中心进行有序运转。由于综合交易市场联系着产地市场和消费市场，交易量大，集散功能强，基本上能反映市场的供求关系，其交易价格有助于调节生产。政府可通过综合交易市场的中心作用，利用现代技术建立市场流通信息平台，掌握市场信息，对市场实行有效调控。1.4.2农业经济发展的需要调整农业产业结构，解决农副产品“卖难”问题，增加农民收入。1988年以来，全区农民人均纯收入增加难度加大，其中一个重要原因就是由于农副产品流通基础设施严重滞后，农副产品不能完全实现其潜在价值。建设以大型农副产品批发为主的综合交易市场，扩大交易规模，可以把千家万户分散的小生产组织起来，引导农民按照市场需求调整种养结构，发展跨区域甚至面向全国的大生产，逐步形成区域化、产业化、规模化的商品生产基地，增加农民收入。项目的建设可以起到农业产业化和市场带动作用，促进农业产业结构的调整步伐，带动其它相关产业的发展，从而加快整个社会经济的发展，要进一步发展农村经济必须树立大农业的观念，建立以市场为导向，科学技术为基础的贸工农相结合的外向型农业，即以科学技术进步为先导，以贸易为中心，加快适应市场供求变化，拓宽农产品流通渠道，发展农副产品的精深加工，提高农副产品的附加值，加快二、三产业的发展，提高农村的综合生产能力，实现“产量农业”向“效益农业”转变。市场建设可以起到以贸促农的积极作用，通过市场把生产和销售联系起来，把生产者与消费者联系起来，促进当地蔬菜、活畜及畜产品的生产和流通，市场可以及时把农户的产品推销第8页-出去，把农户需要的生产资料运进来，满足农业产业化生产所需的社会化服务，同时也为农村剩余劳动力分流和城市待业人员就业提供了机会。市场的建设还有利于发挥畜牧业的优势，使畜牧业向农区延伸，借每年秋末冬初大量牲畜上市之际，将一部分牲畜转入棚圈进行养殖育肥，既增加农民收入，也有利于畜产品的均衡上市，稳定市场价格，使畜牧业生产走上一条良性循环的道路。1.4.3发挥市场的导向作用农七师奎屯天北新区位于天山北坡经济带“金三角”区域内，拥有优越的交通位置和区位优势，七师9个团场，八师6个团场及奎屯市、乌苏市、沙湾县和克拉玛依、独山子区环绕其周围，周边人口近百万；新区交通发达，217、312国道在奎屯十字交汇，是乌奎高速公路的终点，奎赛高速公路的起点，亚欧大陆桥在中国境内第一座铁路编组站就位于奎屯，依托公路、铁路扇形辐射霍尔果斯、巴克图、阿拉山口等新疆西北部八大口岸，进入中亚、俄罗斯及欧洲市场。目前，经过几年的建设发展，天山新区辖区人口增至近6万人，但由于目前该市场属自发形成，且规模较小，市场大部分属于小商品交易场所，农产品交易市场占地规模十分有限，已经远远不能满足人民生活购物的需求，为改变现有市场功能不全、限制生产发展和商品流通的状况，因此，建设农七师奎屯中兴农产品批发市场十分必要。○1项目的建设对优化产业经济结构，促进农村经济协调发展具有重要作用。农七师奎屯天北新区的主要支柱产业是棉花。近年来，由于农资价格上涨、气候异常因素，始终制约了棉花单产效益的提升，农民增收在有限的耕地里逐步陷入“瓶颈”。根据市场需求，政府审时度势，大力扶持天山北区农业的发展，并配以第9页-先进的工业技术，同时，有计划、有步骤地推广订单农业的发展，逐步优化农村产业经济结构，促进农村经济协调发展。○2项目的建设为加快农七师奎屯天北新区建设步伐和农村富余劳动力的转移创造了条件。农副产品综合交易市场的建成不仅可以有效地改善当前市场拥挤、局面分散、管理困难的局面，而且新增店面、摊位的建设，可以为当前农村富余劳动力提供大量的就业机会，为富余劳动力转移创造了条件。○3项目的建设，可极大地促进乡镇企业发展和区域经济的持续增长。农七师奎屯天北新区目前的乡镇企业多为以农副产品加工为主的企业，其生产的产品大多具有地方民族特色，但由于目前流通体系建设滞后，市场信息闭塞，产品生产把握不住市场需求，严重制约了乡镇企业的发展。项目的建成，不仅可以促进地区企业发展，而且可以有力拉动农七师奎屯天北新区经济的发展，改善财政紧张的局面。因此，农副产品综合交易市场建设项目势在必行。综上所述，在农七师奎屯天北新区建设一个符合国家要求的以农副产品批发为主的综合交易市场是十分必要的。1.5项目建设的可行性（1）农七师奎屯天北新区现有集贸市场基础设施现已初具规模，水、电、通讯等设施较为齐全，具备市场开发的基础条件。（2）市场辐射面大，辐射本新区及周边地域（包括奎屯、乌苏、独山子等），为市场开发提供了广阔的空间。（3）农产品生产已具备市场开发规模，奎屯天北新区及辐射区资源丰富，是新疆“黑一白一红”(即石油、棉花、番茄酱、枸杞、红花)战略资源的重要生产、加工基地；周边现第10页-有番茄酱加工量近6万吨；棉花年产量可达400万担以上。在天北新区投资，享受西部大开发和自治区天山北坡经济带优先发展以及奎屯经济技术开发区同样的优惠政策，并以优质的服务，“双赢”的理念，努力为广大投资者营造良好的投资环境，积极鼓励并大力支持非国有经济，放开、放宽、放胆大力发展民营经济，为市场开发创造了极有利条件。（4）交通便利，奎屯是新疆的交通枢纽城市，奎屯是新疆乌奎高速公路的终点站；通过铁路、公路，奎屯将新疆东、南、西、北紧密地联结在一起。乌—奎—赛高速公路、312国道、217国道在城区交汇，独库公路穿越天山，是连接南北疆的主要交通要道。奎屯火车站是第