搜索
广州市房地产综合开发管理实施办法第一章总则第一条为加强本市房地产综合开发管理，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省房地产开发经营条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法所称房地产综合开发，是指在依法取得使用权的国有土地上进行商品房屋及其相配套的城市基础公用设施建设的行为。第三条在本市行政区域内从事房地产综合开发及经营活动，适用本办法。第四条本市城市新区开发和旧区改建实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。第五条广州市建设委员会（以下简称市建委）是本市房地产综合开发管理的行业主管部门。区、县级市建设行政主管部门在各自行政区域内负责房地产综合开发管理工作。第二章开发企业技术资质第六条从事房地产综合开发的企业（以下简称开发企业），必须持有市建设行政主管部门核发的开发企业技术资质等级证书。第七条在本市从事房地产开发的企业、经济组织必须办理工商登记和技术资质审核手续，依法取得独立企业法人资格：（一）向市工商行政管理部门申请，核发《企业法人名称登记核准通知》。（二）向市建委申请，提出行业主管部门的审批意见。（三）向市工商行政管理部门申领《营业执照》副本。（四）向财政、税务部门办理相应的登记手续。（五）由市建设行政主管部门审定技术资质等级后，核发《城市综合开发公司资质等级证书》。（六）凭验资证明、《营业执照》副本和《城市综合开发公司资质等级证书》向市工商行政管理部门申领《企业法人营业执照》正本。开发企业在领取营业执照后１个月内，到市建设行政主管部门备案。第八条开发企业按其拥有自有资金、技术、经济管理人员、开发实绩等条件，划分为一级、二级、三级、四级共４个等级。按以下标准评定其开发企业技术资质等级：一级开发企业的自有流动资金不得少于２０００万元；须配备工程师（含建筑、结构、给排水、概预算、电气等专业工程师）１０名以上，会计师、经济师、统计师各１名以上，配备具有初级技术职称的专职统计员。二级开发企业的自有流动资金不得少于１０００万元；须配备工程师（含建筑、结构、预概算等专业工程师）６名以上，会计师和经济师各１名，配备具有初级技术职称的专职统计员。三级开发企业的自有流动资金不得少于５００万元；须配备工程师（含建筑或结构专业工程师）３名以上，会计师１名，配备具有初级技术职称或持有《统计人员上岗专业知识合格证书》的统计员。四级开发企业自有流动资金不得少于３００万元；须配备建筑或结构工程师１名，配备助理会计师和统计员。第九条开发企业技术资质等级由市建设行政主管部门或由其委托县级市建设行政主管部门负责审查评定：（一）市建设行政主管部门审查评定市区内资、外商投资开发企业（含香港、澳门、台湾地区以及外国投资者在市区设立的中外合作、合资和外商独资企业，下同）和县级市一级、二级内资开发企业的技术资质等级。（二）各县级市建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责审查评所在市三级、四级内资开发企业和外商投资开发企业的技术资质等级。县级市属一级、二级的开发企业由县级市建设行政主管部门初审同意后，报市建设行政主管部门审定。第十条申请办理开发企业技术资质等级审查，应提交下列材料：（一）申请报告。（二）营业执照。（三）企业章程。外资开发企业还须提交对外经济贸易部或其委托审批机构发给的批准证书和企业合同、章程。（四）法人代表证明。（五）验资机构出具的自有流动资金的验资证明。（六）技术、经济管理人员资格证书，任职文件及聘用合同。（七）开发经历和实绩材料。（八）法律、法规规定应提交的其他书面材料。第十一条开发企业的技术资质等级每两年评定一次，实行升降级制度。申请升级的开发企业，除符合第八条规定的标准外，晋升一级、二级、三级的开发企业从事房地产综合开发的经历分别不得少于４年、３年、２年，并有相应的综合开发实绩。对不符合原定技术资质标准的开发企业，由原资质审批机关予以降级或吊销技术资质证书。第三章计划统计第十二条房地产综合开发用地纳入计划管理。市、县级市建设行政主管部门会同计划、国土、规划部门，每年根据市经济发展需要和社会实际承受能力，确定当年房地产综合开发总规模，提出商品房建设计划，报同级人民政府批准后实施。规划、土地管理部门、金融机构根据计划安排规划审批、土地使用权出让、贷款规模。第十三条商品房屋建设（包括利用外资经营房地产项目）必须纳入商品房屋建设计划。商品房屋建设计划分为预备项目和正式项目计划。商品房建设施工应按年度申报商品房屋年度建设计划。商品房项目开始施工后，列入年度商品房建设计划的公共配套设施投资，不得低于当年商品房计划投资的１０％。开发企业必须按照计划完成相应公共配套设施建设。第十四条开发企业申报预备项目计划需向市建设行政主管部门报送下列资料：（一）《房地产开发建设项目手册》。（二）办理规划报建及征地拆迁手续的有效文件。（三）建设银行或会计师事务所出具的年度预备项目计划所需的资金证明。第十五条预备项目计划经市建设行政主管部门审核后，报市计划部门下达。开发企业须持经批准的预备项目计划，向土地房管部门办理批准用地、征地拆迁、土地使用权出让等手续；向规划管理部门办理建筑报建手续，领取《建设工程报建审核书》。第十六条开发企业凭下列资料到市建设行政主管部门申报正式项目计划：（一）规划方案批文及其总体规划图。（二）《建设工程报建审核书》。（三）建设银行或会计师事务所出具的正式年度项目计划所需的资金证明。（四）《房地产开发建设项目手册》。（五）利用外资合作开发的房地产项目，须提供经市对外经济贸易委员会（以下简称市外经贸委）批准的合作合同、章程及外商进资证明。第十七条正式项目计划经市建委或县级市建设行政主管部门审核后，报市计划部门下达。开发企业须持经批准的正式项目计划向市计划部门、建设行政主管部门、房地产管理部门分别办理《固定资产投资许可证》、《施工许可证》、商品房交易及产权登记等手续。第十八条开发企业实行综合开发统计制度，定期向建设行政主管部门和统计部门报送统计资料。不得虚报、瞒报、拒报、迟报，不得伪造、篡改。建设行政主管部门依据企业报送的统计资料评定其开发、建设及经营情况。各房地产开发企业必须按资质等级配备相应的专职或兼职统计人员，并指定统计工作负责人。第十九条房地产综合开发统计工作实行分级管理。市建设行政主管部门负责全市房地产综合开发的统计工作，各县级市建设行政主管部门负责本市（镇）房地产综合开发的统计工作，各区建设行政主管部门负责本区区属房地产开发企业综合开发的统计工作。第四章开发建设第二十条进行房地产综合开发必须严格执行城市规划。开发企业必须根据规划管理部门批准的规划设计要点，委托有相应技术资质的规划设计单位编制开发项目修建性详细规划。第二十一条除单幢建设的普通民用建筑项目外，房地产开发项目规划方案由开发企业报请所在区（或县级市）规划管理部门会同各专业管理部门按照规划设计要点进行论证后，报市规划管理部门审批。开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当委托具有相应资格的单位承担。第二十二条房地产开发项目实行市、区两级建设行政主管部门合理分工、条块结合的管理制度。开发企业应当在办理开发项目的《规划用地许可证》后的１５日内，持规划批文到市建设行政主管部门备案、领取《房地产开发项目手册》。开发企业在房地产项目实施过程的主要事项和政府有关部门对开发企业的开发经营的审查、批准、处理意见均记录在《房地产开发项目手册》中。开发企业每年１０月将《房地产开发项目手册》送项目所在地的区建设行政主管部门验核。第二十三条开发企业之间相互转让土地使用权进行房地产开发，转让中的受让人应当在向原审批机关办理土地使用权变更登记手续后的１５日内，持土地使用权转让合同、土地使用权变更登记证明和原《房地产开发项目手册》，到市建设行政主管部门备案，并办理项目开发人变更手续。第二十四条开发企业进行新区开发、旧城改造需要进行建筑物拆卸施工的，须委托有相应资格的施工企业进行施工。开发企业在开始建筑物拆卸施工前，应向房屋所在地的区建设行政主管部门申请，经批准并领取《建筑物拆卸工程施工许可证》后才能进行拆卸施工。《建筑物拆卸工程施工许可证》由市建委统一印发。第二十五条《建筑物拆卸工程施工许可证》由开发企业内具有工程师以上职称的工程技术人员作为申报人，在授权范围内代表开发企业向所在区（或县级市）建设行政主管部门办理申请手续。拆卸项目的工程技术和安全责任由申报人负责，拆卸项目的经济责任及工地管理责任由开发企业承担。第二十六条申报人办理《建筑物拆卸工程施工许可证》须提交下列文件资料：（一）开发企业申请报告及法人授权书、申报人技术职称证书及任职证明。（二）市国土局房管局鉴证的房屋拆迁补偿协议书的产权交换证明。（三）房屋拆卸安全技术管理方案。内容包括承担拆卸工程施工的企业名称、资质证明；拆卸房屋原有结构构造勘察结果及其１∶５００建筑物位置平面图；拆卸安全技术监督措施；拆卸施工现场围闭方式；工地余泥排放准运证；对分期拆卸的项目，应列出分期的安全保障措施。第二十七条房地产开发项目应当按有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。建设工程开工，开发企业应将指定的施工现场总代表人、委托建设监理单位和施工单位项目经理情况，报项目所在地的区、县级市建设行政主管部门备案。第二十八条房地产开发项目实行建设监理制度。开发企业必须委托具备建设监理资质的单位实施建设监理，审查工程计划和施工方案，监督施工单位严格按规范、标准施工，控制工程进度和质量，检查安全防护设施，认定工程质量和数量，参与处理质量事故，验收工程，提出竣工报告。第二十九条综合开发项目，实行单项工程项目竣工验收和住宅小区（组团）竣工综合验收制度。第三十条单项工程完工后，必须报有关专业管理部门进行单项工程验收。单项工程验收不合格的房屋，不得交付使用。第三十一条全部工程完工，开发企业应当将用地红线范围内的占用道路、绿地的临时建筑、堆放的材料、工地围墙拆除、清理干净，并疏通排水管道，及时修复施工过程中损坏的市政、公共设施。同时申报综合验收。第三十二条商品住宅小区（组团）全部竣工并经全部单项工程验收合格后，开发企业应当凭相应的验收资料向市建设行政主管部门提出组织综合验收的申请。建设行政主管部门收齐有关资料后，应在６０天内组织有关部门进行综合验收。经有关部门同意实施分期建设的住宅小区（组团）的综合验收可以分阶段进行，待全部建成后再进行整体综合验收。综合验收应当包括以下内容：（一）规划要求是否落实。（二）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建成。（三）单项工程质量验收手续是否完善。（四）拆迁补偿安置方案是否落实。（五）物业管理是否落实。第三十三条居住小区或住宅组团的综合验收，分两步进行：（一）由开发企业向项目所在区建设行政主管部门申请组织初步验收。（二）通过初步验收的住宅小区，由市建设行政主管部门会同有关部门组织正式验收，验收合格的，核发《广州市新建住宅小区（组团）验收合格证书》。第三十四条开发企业销售的商品房出现质量问题，属竣工１年以内（含１年）的，由市建设工程质量监督站负责鉴定，属竣工１年以上的，由市国土局房管局属下房屋安全鉴定所负责鉴定。经鉴定，如属非购房者使用原因造成，应由开发企业负责保修，质量问题严重的，应予以更换或退货。质量问题如属于施工企业或其他责任人过失造成的，销售商品房的开发企业有权向该责任人追索赔偿，或由该责任人自行承担。第三十五条在建的住宅小区，或分期建设，局部已交付使用的商品房及其配套市政、公用设施，由开发企业自行或委托有管理资格的物业管理单位提前介入管理。承担维护居民入住范围的生活环境卫生和安全，协助有关部门预防和制止各种违法建筑等行为。第三十六条建成并通过综合验收的住宅小区（组团），凭《广州市新建住宅小区（组团）验收合格证书》，向所在区建设行政主管部门办理移交管理手续。第三十七条商品房及其配套设施移交管理时，开发企业应同时移交其验收档案资料，缴交住宅小区管理统筹金，并与区建设行政主管部门签订提供物业管理用房的合同书。第五章房地产经营第三十八条除享受国家优惠的政策性居民住宅实