广西壮族自治区贯彻《国务院关于 深化城镇住房制度改革的决定》的实施

广西壮族自治区贯彻《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的实施方案（１９９４年９月３０日桂政发〔１９９４〕７９号）为了建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度，加快住房建设步伐，加快解决人民群众的住房问题，根据“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”（以下简称《决定》），结合我区房改的实际情况，特制定如下实施方案：一、关于城镇住房制度改革的根本目的、基本内容和我区近期房改主要任务１、城镇住房制度改革作为经济制度改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，逐步满足城镇居民不断增长的住房需求。２、城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商品性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。３、城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。我区近期房改的主要任务是：继续稳步出售公有住房，认真做好与原售房政策的衔接工作；全面推行住房公积金制度；积极推进租金改革；切实加快经济适用住房建设；加强住房售后管理，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修管理市场。加强领导，统筹安排，全面推进我区城镇住房制度改革。二、继续稳步出售公有住房，认真做好与原售房政策的衔接工作我区住房制度改革几年来的实践证明，稳步出售公有住房，有利于搞活住房存量，加快回收资金，促进住房建设，也有利于加快租金改革步伐，引导居民消费，适应了居民购房置业的要求，因此要继续稳步出售公有住房。１、售房原则城镇公有住房，除市（县）以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售（在职副省级以上干部住房暂不出售），职工购买公有住房坚持自愿的原则。新建住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户、无房户。２、售房价格出售公有住房分别实行市场价、成本价和标准价。高收入家庭实行市场价；中低收入家庭实行成本价。成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等７项因素（小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各市、县自行确定）。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为５０年）计算，使用年限超过３０年的，以３０年计算。目前以成本价售房有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡，标准价由两部分组成：一是职工个人负担的部分（简称负担价），二是职工用单位资助的住房公积金抵交的部分（简称抵交价）。１９９４年负担价为双职工所在市、县上１年平均工资的３倍，２０００年以前达到３．５倍。抵交价按双职工６５年内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的８０％计算（标准价的计算方法见附件一）。出售公有住房的成本价和标准由市、县人民政府逐年测定，报自治区住房制度改革领导小组批准后公布执行。以每年７月１日至次年６月３０日为一年度。实际售价根据住房所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修处因素进行调整。３、优惠政策（１）现住房优惠。职工按成本价或标准价购买现已住用的公房，可给予现住房优惠。１９９４年购买现住房分别按成本价或负担价优惠５％，以后逐年减少，至２０００年全部取消；旧房的抵交价，根据使用年限适当降低，使用年限１０年（含１０年）的不能低于新房抵交价的９０％，超过１０年的，最多不能低于新房抵交价的８０％。（２）工龄折扣。售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣（含夫妇双方）。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以６５年（男职工３５年，女职工３０年）计算。离退休职工计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。（３）一次性付款折扣。凡一次性付清房款者，减收应付房款不高于２０％。（４）职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次。购买的住房面积标准仍按自治区批准的各市、县房改方案执行，超过标准部分，一律按市场价。４、分期付款无力一次付清房款者，可实行分期付款，但首次付款不得低于房款的３０％，余款按月还本付息，还款年限不得超过１０年。购房人也可向金融机构申请抵押贷款。５、明确产权职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，可以继承。一般住用５年后可以依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和有关税费后，单位和个人按各自的产权比例分配。６、做好售房政策衔接对于在《决定》出台以前按自治区方案关于部分产权的规定已经出售的公有住房（包括已交预付款的），仍予以认可，但须按《决定》的规定按照售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例。也可经购房人同意，按成本价补足房价款及差额部分的利息后，原购住房产权全部归个人所有（具体计算办法见附件二）。对于在《决定》出台以前违反自治区统一政策规定低价出售的公有住房，应一律按自治区的方案予以纠正，再明确产权比例。《决定》公布之后出售公有住房一律按《决定》规定的售房政策执行，自治区和各级人民政府原规定出售公有住房的标准价和最低价一律停止执行。７、售房款的管理国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入城市住房基金和单位住房基金；其他公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。各级人民政府要建立和健全专门的住房资金管理机构，在同级房改领导小组领导下，对城市、单位、个人三级住房基金进行统一归集、统一管理、专户储存、专款专用。住房资金管理机构挂靠哪个部门管理，仍由各地自定。住房资金的存贷款业务由该管理机构委托经当地人民政府指定的专业银行办理，受委托的专业银行根据委托协议办理相关的金融业务。要继续做好原售房资金转入各级住房基金的核定、划转工作。划转的资金和原有的住房补贴，要逐步理入职工工资或用于列支公积金。三、全面推行公积金制度住房公积金是一项个人的长期性住房储蓄。实行住房公积金制度有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立；有利于增强职工自我保障意识，提高职工购、建住房能力，促进住房建设。全区所有行政和企业、事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳公积金，建立住房公积金制度，并要做出预算安排，列入预算计划。１、公积金的缴存率住房公积金由在职职工个人及其所在单位，分别按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，归个人所有，作为个人住房基金存入个人公积金帐户，用于购、建、大修住房。职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。“八五”期间，我区住房公积金的缴存率定为上一年１２月工资额的５％。外资企业及其中方职工的住房公积金缴交率也同样执行这个比例。２、已推行公积金的市、县，要按《决定》进一步规范完善，形成制度。尚未建立住房公积金制度的市、县，最迟至１９９５年６月３０日前都要推行住房公积金制度。公积金的列支渠道按《决定》的规定办理。３、住房公积金的管理住房公积金是类似职工工资，属于个人所有并具有社会保障性质的资金。各市、县政府负责制定公积金的归集、使用、管理等有关具体规定，审定公积金的使用计划和财务收支预算。各市、县人民政府要根据责权利一致的原则由专门的住房资金（含公积金）管理机构，负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。四、积极推进租金改革１、租金改革的原则租金改革要考虑租售比价的合理化。租金提高的幅度和次数，要与售房价格从标准价向成本价过渡的步骤相联系，也要与当地居民的收入水平相适应，要根据物价指数控制目标统筹安排。２、租金改革规划１９９６年全区租金水平要达到房租支出占双职工家庭平均工资收入的５％。到２０００年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的１５％。各市、县每年６月３０日前根据自治区的提租规划和上年１２月当地职工的收入水平测定并公布下一年度租金提高的幅度。有条件的市、县或单位，应结合实际情况，较快实现向成本租金的过渡。职工实交租金还应根据住房所处地段、结构、设施、装修等因素进行调整。３、新房新租为推动新房率先进入住房新体制，在租金水平达到成本租金以前，新建公有住房（含腾空的旧住房）的租金标准应高于同期现住房的租金标准。各市、县人民政府可对新房实行新租作出具体规定，还可以对职工承担新房（含腾空的旧住房）交纳租赁保证金和认购住房债券做出具体规定。４、减、免、补办法租金调整后，离退休职工、政府民政部门确定的社会救济户和非在职的优抚户等，实交租金超过个人合理部分已造成生活困难的，可继续实行减免补政策，具体办法如下：１９３７年７月６日以前参加革命工作的离休干部、已故离休干部的配偶及政府民政部门确定的社会救济户和非在职的优抚户，提租后每户每月净增租金全部免交；１９３７年７月７日至１９４５年９月２日参加革命工作的离休干部，提租后每户每月净增租金免交７０％；１９４５年９月３日至１９４９年９月３０日参加革命工作的离休干部提租后每户每月净增租金免交５０％；建国以后参加工作，１９８５年工资改革以前的退休职工提租后每户每月净增租金免交３０％。５、住房在规定标准之内的职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，差额可由其所在单位适当给予补助，列支渠道按《决定》的规定办理。６、加强对租金收入的管理租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金，由住房资金管理机构管理，用于住房维修、管理、建设和城镇住房制度改革。五、切实加快经济适用住房建设各市、县人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，尽快把房改归集起来的资金充分有效地用到住房建设上，加快解决中低收入家庭的住房问题。１、政府扶持，各有关部门配合，抓好经济适用住房建设各市、县人民政府对经济适用住房建设用地应采取行政划拨方式供应；对经济适用住房建设项目，各有关部门要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各市、县房改部门要会同有关部门制定本地经济适用住房建设的当年计划和“九五”规划，并做好经济适用住房建设的组织协调、分配和管理工作。各级建设行政主管部门要切实组织好经济适用住房建设的施工工作。各房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占２０％以上。金融单位在信贷等方面应予以支持。开发建设经济适用住房可继续执行自治区原房改方案和有关规定的税费减免优惠政策，具体减免项目由各市、县人民政府自定。２、继续鼓励集资合作建房，加快解危解困要充分调动各方面积极因素，在统一规划的前提下，加快住房建设步伐。凡是有条件自己解决职工住房的企业和单位，要继续大力推进集资合作建房。各市、县房改办和住房资金管理机构要认真做好已归集的单位住房资金的回拨工作，积极支持单位建房和集资建房，并做好政策指导和组织协调工作，要积极创造条件，推进城镇经济适用住房小区建设，加快城镇危旧房改造和解决困难户的住房问题，逐步建立起完善的国家、集体、个人三者合理负担的住房建设投资体制。六、加强住房售后管理，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修管理市场只有建立完善的住房管理体系、方便的住房维修服务市场以及合理的住房服务价格体系并形成机制，才能解除购房职工的后顾之忧。１、改革现行的城镇住房管理体制按照建立住房新制度的要求，各地可组建维修管理小组或管委会，发展多种所有制形式的物业管理企业，为住宅区居民提供多层次、综合性和社会化的维修管理服务，逐步改变由各单位维修管理住房的体制为社会化、专业化运行的体制。２、售后维修、管理的经费