建筑法规_第四章_房地产管理法律制度

2019/8/281第四章房地产管理法律制度2019/8/282内容提要房地产的基本概况房地产开发房地产开发企业经营管理房地产转让商品房买卖房地产抵押房地产租赁2019/8/283知识点了解房地产开发的特点、房地产广告管理的内容、房屋租赁的主要规定。熟悉房地产企业的设立和管理、房地产交付管理的内容。熟悉房地产转让条件、房地产抵押的主要法律规定。掌握房地产开发项目管理的内容。掌握房地产预售制度内容。掌握商品房买卖合同中内容变更的处理。2019/8/284案例1某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，期限1年，并把房屋所有权证交予张某。1年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。试分析：（1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？（2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发？2019/8/285第一节房地产法概述一、概念房地产：房屋财产和土地财产的统称。房地产业：指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务行业房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。房地产开发：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条对房地产开发的概念做了如下定义：房地产的开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发的两种行为土地开发：主要是指在土地上进行基础设施建设的行为，主要指给排水、供电、供热、供气、通信、道路等设施建设和土地的平整。房屋建设：又称为房屋开发，包括一般民用住宅、工业用房、办公用房、商业楼宇和其他专门用房的开发。2019/8/286土地开发房屋建设2019/8/287（一）房地产开发的特征1.房地产开发涉及面广2.工程项目多，工程量大3.房地产开发投资量大4.房地产开发建设周期长房地产开发的这些特点，决定了国家需要对房地产开发企业及房地产市场从立法及监督管理上进行调控，采取有针对性的策略。2019/8/288《广西新闻网》玉州一城建项目开工打造环境舒适居住小区玉林新闻网—玉林日报玉州讯11月24日，玉州区项目建设再传捷报，计划总投资8亿元的聚锦花园商住小区项目开工建设。聚锦花园商住小区项目地处江南区南流江畔，东北面与南方药都（玉林国际中药港）隔路相望，西南面紧靠即将开发的城市绿轴景观绿化带，西北面与玉林云天民俗文化城、玉林国际会展中心、江南公园等主流景点为邻。该项目占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约26.5万平方米，计划总投资8亿元，其中一期计划总投资2.6亿元，主要建设5幢28层商住楼、道路绿化、亮化及其他配套设施。聚锦花园倾力打造和谐、丰富、高尚、环境舒适居住小区，项目建成后，将成为玉林市江南区的一道亮丽风景线。2019/8/289二、房地产法调整对象的内容土地、房屋财产关系土地利用和管理关系城市房地产开发经营关系城市房地产管理关系城市物业管理关系2019/8/2810三、房地产开发的基本原则1.依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。2.必须严格执行城市规划的原则.3.坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则。4.坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，即综合开发原则。5.符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划的原则。2019/8/2811房地产开发中有哪些环境问题？（1）绿地面积减少，出现城市荒漠2019/8/2812（2）加重城市污染2019/8/28132019/8/28142019/8/2815（3）占地进行商业性建设，严重破坏生态环境、历史文化遗产、风景景观等2019/8/2816（4）建设装修中的环境问题2019/8/2817（5）房地产开发缺乏协调性和科学性，使城市生活压力增大。2019/8/2818回顾上一阶段学习的内容：第一章建设法规概述1.建设法规2.建设法规调整对象3.建设活动4.建筑法规的作用5.建设关系的主体、客体2019/8/2819第二章城乡规划法律制度1.城市2.城市总体规划3.一书两证4.新区开发和旧城改造第三章建设用地法律制度1.什么是建设项目用地2.我国的土地所有权有哪两种形式3.用益物权4.国有土地使用权5.国有土地的出让方式2019/8/2820三、房地产开发的项目管理什么是房地产项目管理？房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理（业主单位）、设计项目管理（设计单位）、工程咨询项目管理（咨询监理单位）、施工项目管理（施工单位）和后期物业管理（物业公司）。2019/8/28211.房地产开发的项目的要求（1）房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、城市规划等……（2）房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。2.建设用地使用权的取得(1)出让(2)划拔2019/8/28223.建设条件书面意见《城市房地产开发经营管理条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：（1）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；（2）城市规划设计的条件；（3）基础设施和公共设施的建设要求；（4）基础设施建成后的产权界定；（5）项目征收补偿、安置要求。2019/8/28234.房地产开发项目的资本金制度《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。房地产开发项目实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。2019/8/2824合肥开发商跑路案例案例一：原定交房日期为2012年8月31日的瑞和山水居(相册户型价格动态二手房)项目因资金问题陷入困境，多次停工，开发商不知所踪，交房日被无限期延迟。据部分业主表示，“瑞和房地产开发公司濒临倒闭，售楼部和公司都已关门，开发商的人一个也找不到，连面都见不到。”据了解，瑞和山水居项目在2010年拿地，当时不到20亩的土地，地价是460万/亩，2010年合肥土地市场​成交均价在430万/亩，当时瑞和山水居的售价均价在6000元/平米左右。虽然开发商的利润空间可观，但该项目最后却无法持续。由于开发商跑路，200多位业主拿不到自己购买的房子。案例二：号称“中国最大的私家园林”的墨荷园由墨荷名邸(概况相册户型价格动态)的原开发商合肥墨荷园园林发展有限责任公司开发，占地200多亩，2003年开始施工，但至今仍未开园。该楼盘位于北二环附近，由荣远公司和合肥墨荷园园林发展有限责任公司共同开发。但荣远置业由于巨额的债务，不堪重负。同时，荣远置业老板舒某又利用楼盘的房产对外融资，甚至借取高利贷，但仍未能挽回局面，资金链反而崩塌，楼盘建设陷入停顿。众多购房者的利益受到了侵害。2019/8/28255.不按期开发的房地产项目的处理对不按期开发的房地产开发项目的处理原则：《城市房地产开发经营管理条例》第十五条规定，房地产开发企业应当按照土地的使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。动工开发必须进行实质性投入，开工后必须不间断地进行基础设施、房屋建设。在有拆迁的地段进行拆迁、三通一平，即视为启动。一经启动，无特殊原因不应当停工，如稍作启动即停工，不应算做开工。2019/8/28262008年7月1日起执行的国土资源部、国家工商总局发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本规定：“属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30天向出让人提出延建申请，经出上人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过1年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所约日期开、竣工建设的，每期1日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。”2019/8/28276.房地产开发项目质量责任制度(1)房地产开发企业的质量责任房地产开发企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。2019/8/2828（2）质量不合格的房地产项目的处理房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。一是房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。二是在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。三是因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同的赔偿损失。2019/8/2829新闻链接：来自网易新闻2015-03-20买房子最看重的是质量、配套设施等。昨天，杭州市政府网站挂出《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定(修订草案)》(征求意见稿)，虽然是征求意见稿，但老百姓关心的问题里面都有所提及。应当在竣工验收前组织分户检验首先是基础配套措施。消费者买房的时候除了地段之外，大多关心周围的公共配套，有些房产公司承诺将来楼盘旁边会有学校、菜场等配套，可交付时才发现，这些公共基础设施如镜花水月，不知何时才能配齐。在征求意见稿当中，规定用于房地产开发的国有建设用地在使用权出让或者划拨前，建设行政主管部门应当会同发改、土地、规划、教育、民政、文化、卫生、公安交警、土地储备机构等单位，确定项目用地的配套基础设施和公共设施的建设内容、建设主体、建设时序，作为土地使用权出让或者土地划拨的依据。房地产开发企业应当根据法律法规和国有建设用地使用权出让合同的约定，将项目用地范围内的配套设施与房屋建设项目同步设计、同步建设，并按规定交付使用。其次是房屋的质量。征求意见稿当中规定，属于住宅的房地产开发项目，房地产开发企业应当在竣工验收前组织分户检验。分户检验不合格的，不得组织竣工验收。同时，房地产开发企业交付商品房的时候，应当向买受人提供商品房使用说明书和商品房质量保证书。如果房地产开发企业没有提供这两类证明，由房产行政主管部门责令限期整改，逾期还没有整改的，将处以3万元以上5万元以下的罚款。主体结构施工完成才能申请预售2019/8/28307.房地产开发《项目手册》房地产开发《项目手册》是房地产开发企业开发、经营房地产项目的重要资料。房地产开发企业在领取《项目手册》后，必须如实填写、记录开发项目的建设及经营情况，包括项目基本情况、项目规划、用地审批情况、项目建设进度、项目预售、销售、项目转让等情况，并如实记录有关管理部门对项目开发建设经营活动的审批、核准、奖惩等意见。例：2019/8/2831搞房地产开发10月1日起要填《项目手册》四川新闻网-成都日报讯：（记者袁弘）从今年10月1日起，凡是在成都市行政区域范围内国有土地上进行房地产开发建设的项目，以及我市企业按照房地产开发资质等级证书允许的业务范围，在省内、外开发的房地产项目均应实行《成都市房地产开发项目管理手册》（以下简称《项目手册》）备案制度。这是昨天市建委宣布的。据了解，按照由市建委制定的《成都市房地产开发项目手册备案管理实施意见》（以下简称《意见》），实施备案制度时要按照规定填写和报验《项目手册》，接受房地产开发管理部门全过程动态监督、检查